삼성역 일대, 강남 개발축의 귀환?

2010-07-19 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,446 | 추천수 486



  삼성동 심장부 스카이라인 확 바뀐다

서울 강남구에 위치한 삼성동 심장부가 3배 이상 규모가 커지며 향후 도시환경의 급격한 변화가 예상된다. 서울시가 지난 6월 24일 도시·건축공동위원회를 열고 강남구 삼성동 159-8번지 일대 4만1602㎡의 '종합무역센타 남측 특별계획구역 세부개발계획안'을 가결시키며 용산국제업무지구, 상암 DMC와 더불어 명실상부한 국제적 업무·상업복합지역으로 부도심 기능이 확충하겠다고 발표했기 때문이다.

새로운 개발계획안에 따르면 삼성역 일대를 국제적 업무·상업복합지역으로 육성하기 위해 특급호텔 등을 증축하고 국제화로 늘어나는 관광수요를 대비, 호텔 및 백화점 판매시설을 확충할 계획이다. 지상 33층 높이인 인터콘티넨탈호텔은 지상 57층으로 늘어나며 연면적이 14만7080㎡로 대폭 넓어진다. 백화점 건물도 48m에서 67m로 늘어나 업무, 상업 및 문화의 새로운 중심지로 탈바꿈시킬 예정이다.

이미 삼성동 일대는 대형 업무시설이 몰려있는 테헤란로변의 중심부에 위치하고 코엑스와 호텔 등 국내 대표적인 업무·상업지역에 위치해 서울의 미니도심 역할을 하는 곳이다. 현재 특별계획구역 주변으로는 코엑스, 종합무역센타, 아셈타워 등이 자리 잡고 있고 간선도로인 영동대로, 테헤란로와 지하철 2호선 삼성역세권의 입지를 갖추고 있어 이번 재정비 계획 발표로 인해 최근 수년간 강남대로와 강북 도심으로 옮겨갔던 개발 축이 삼성동 및 테헤란로 일대로 돌아오게 하는 계기가 될 전망이다.

삼성역 일대는 도심입지의 장점과 함께 대규모 가용용지, 배후인구 등 3박자를 두루 갖춘 강남 역세권의 중심지로 자리 잡은 곳이다. 현재 도심에 위치해 만성적인 정체현상으로 교통여건이 불리하지만 2013년 말 지하철 9호선 개통이 예정돼 복합 환승역세권으로 탈바꿈할 전망이어서 대중교통 여건도 개선될 예정이다. 게다가 한국전력공사, 서울의료원, 한국감정원 등 굵직한 공공기관이 내년부터 이전할 계획이어서 향후 대규모 개발로 인해 인구유입이 늘어나는 등 도시환경이 급변할 전망이다.

경기 침체로 빈 사무실이 늘고 있는 강남의 다른 업무지역과 달리 삼성역 일대의 부동산 수요는 꾸준히 늘고 있다. 현재 서울 삼성동을 대표하는 종합무역센터와 인근 대형 오피스에서 둥지를 트려면 수개월을 기다려야 할 정도다. 대중교통이 편리하고 오픈 공간이 많은데다 업무지원 인프라가 잘 구축돼 기업의 선호도가 높기 때문이다. 경기 침체의 여파가 가장 적은 지역이었던 만큼 향후 스카이라인이 확 바뀌게 되면 부동산 수요가 더 넉넉해 질 전망이다.

이런 현상은 삼성역 일대 사무실의 수요는 넘쳐나지만 2000년 이후 상업·업무시설의 공급이 막혀있기 때문이다. 이 지역의 개발용도의 대부분을 제한한 이유는 주거지 보호를 위해 서울시가 주거지역 내 업무시설의 연면적 제한 조례를 시행한 탓이다. 사무실 바닥면적 합계가 3000㎡를 넘을 수 없어 대형 사무실보다는 음식점 등으로 활용되는 저층 소규모 건물로 쪼개졌다. 하지만 이번 발표로 인해 규제가 풀리면서 인근 건물 높이도 완화돼 오피스빌딩 공급 활성화가 기대된다.

업무시설 확충에 따라 상업시설의 수요증가가 예상되는 만큼 장기적으로 상권 활성화가 기대된다. 현대백화점의 증축과 함께 테헤란로변 보행 활성화를 위해 건물 1층에 대형 상업·판매시설들이 들어서 유동인구의 유입도 늘어날 전망이다. 사무실 밀집지역의 특징으로 현대백화점, 공항터미널 부근 지역은 하루 종일 유동인구가 끊이지 않는 매우 매력적인 상권이다. 20대 보다 40대 후반 층을 고려한 외식업 창업이 유리하고 대형오피스가 상권인 만큼 테이크아웃이나 중대형 프랜차이즈 식당 창업이 유망하다.

개발계획이 1년 전부터 이미 발표돼 개발재료들이 많이 노출된 탓에 급격한 부동산 투기바람은 없을 것으로 보인다. 현대아이파크 등 대한민국 대표단지로 일컬어지는 삼성동 일대 아파트와 주택 시장의 변화는 거의 없지만 향후 부동산 수요증가가 예상돼 아파트와 일반주택의 가격상승이 예상된다.

일반 아파트값은 3.3㎡ 당 평균 2000만 원 정도를 보이며 약보합세를 유지하고 있다. 삼성동 테헤란로 일대 3.3㎡ 당 땅값은 일반주거지역이 도로를 접한 조건이나 필지 모양에 따라 4000만~8000만원이고, 대로변 주거지역 및 이면부 상업지역은 1억 원을 호가하고 있다.

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