입찰하지 말아야 할 경매의 불량식품?

2010-07-07 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,675 | 추천수 477


  대표적인 위험한 경매물건들..

불량식품이 더 맛있어 보이는 게 보편적인 사람 심리다. 경매 물건 중에 여러 번 유찰돼 값싸 보이는 물건의 대부분은 낙찰 받으면 배탈 나서 후회할 경매의 불량식품이다. 이런 물건을 낙찰 받으면 바로 실패한 경매 투자자가 된다.

아예 관심을 가져서는 안 되는 물건들이다. 불량식품 경매물건은 과감하게 포기할 줄 알아야한다. 싼 맛에 괜히 과욕을 냈다가 거액의 보증금을 날릴 수 있기 때문이다. 경매 권리분석 시 치유가 불가능한 하자 있는 경매물건의 유형에 대해 알아보자.

 선순위 처분금지 가처분이 있어 재경매에 부쳐진 20% 물건은 낙찰로 인해 소멸되지 않는 물건이다. 가처분 등기가 설정된 이유는 채무자의 소유권이전, 저당 전세권설정 임차권설정 양도 증여 교환등 기타 일체의 처분행위를 금지하도록 하고 선순위가처분권자의 동의 없이 체결한 계약은 무효를 주장하는 물건이다. 가처분권자가 법원에 본안소송을 제기해 승소하면 가처분권리 설정 이후 모든 처분행위 원칙 무효가 되기 때문에 위험하다.

 선순위 가등기는 말소 안 되는 권리이다. 소유권 이전청구 가등기는 본등기 요건이 갖추어져 있지 못한 경우 장래의 본등기에 대비해 미리 순위를 보존하기 위해 행하는 예비등기로써 가등기권자가 가등기에 기해 본등기를 신청하면 법원은 가등기권자에게 소유권을 일방적으로 이전해 준다. 다만 가등기가 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 했다면 ‘담보 가등기’로써 낙찰 후 소멸하는 권리다. 소유권 이전청구 가등기인지 담보 가등기인지를 확인하고 법원의 주의사항에 ‘낙찰로도 말소 안 되는 선순위 소유권이전청구보전가등기 있음’이라고 표기돼 있다면 입찰하지 말아야 한다.

 선순위 지상권 있는 물건은 말소되지 않으므로 입찰해서는 안 된다. ‘지상권’은 타인 소유의 토지에 건물이나 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 등기한 것이다. 지상권이 최선순위로 말소되지 않은 경우는 지상권이 설정되고 그 다음에 말소권리, 다음에 압류가 설정되고 경매신청등기가 설정된 경우이다. 다만 1순위 저당권자가 설정한 지상권(담보가치 훼손 방지위해)인 경우 채권을 모두 만족하면 추가로 말소하는데 동의해준다. 말소여부를 사전에 확인하고 입찰 여부를 결정해야 한다.

 유치권 성립여지 있는 물건도 신중을 기해 입찰하거나 아예 포기하는 것이 바람직하다. 유치권이 신고 되거나 성립여지가 있을 때 중요한 것은 진정한 유치권이 있는지 여부다. 유치권은 등기부 상의 권리가 아닌 채무자뿐 아니라 그 물건의 양수인, 낙찰자 등 모든 이에게 주장할 수 있는 권리여서다. 입찰 전 유치권자를 탐문해보면 주장하는 채권의 실체와 진위여부, 해결 여부 등을 어느 정도 파악할 수 있어 유치권 해결에 도움이 된다. 낙찰 후라면 일단 대화를 통해 해결을 시도하고 대화화로 해결되지 않으면 별도의 소송을 통해 해결해야 한다.

 예고등기있는 경매물건도 설정 순위에 상관없이 경매 결과로 말소되지 않는 권리이다. 소유권 이전에 관한 소송이 진행되는 예고등기는 아무런 법적효력이 없는 일종 경고적 의미이지만 원인소송이 완료될 때까지 말소되지 않는 권리여서 낙찰 후 문제의 될 여지가 농후하다.


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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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