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아파트 내 ‘포켓상권’이면 돈 된다

2007-11-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,816 | 추천수 449
 경매부쳐진 상가 10개 중 2개는 ‘알짜배기’


 410만원에 낙찰 받아 월세 30만원 받기도

  법원 경매시장에 나오는 수많은 부동산 중 ‘찬밥’ 신세를 면치 못하는 종목이 상가다. 투자자나 경매 컨설턴트들은 상가 경매하면 고개를 내젓기 십상이다. 이유는 단 하나. 상가는 대부분 ‘불량 매물’만 경매에 부쳐진다고 생각하기 때문이다. 상가 경매물건은 ‘불량품’이 많기는 하다. 이렇다 보니 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 바닥을 면치 못한다. 상가는 분양 때나 매매시장에서는 늘 상위권을 다툰다.

  하지만 경매시장에서는 바닥이다. 입찰하려는 사람이 거의 없기 때문이다. 3회 이상 유찰은 기본이고 낙찰가율도 감정가의 반값 이하이기 일쑤다. 그러나 모든 상가가 다 ‘불량’은 아니다. 오히려 알짜배기 상가도 널려 있다는 점을 기억할 필요가 있다.

  수년째 경매 컨설팅을 하면서 돈 되는 상가를 무수히 봐 왔다. 나는 경매하기 전에 상가 전문회사인 키라컨설팅에서 컨설턴트로 일했다. 주로 대기업을 상대로 입지와 상권 개발을 자문했다. 임대수익용 상가를 관심 있게 추적하다 보면 정말 ‘황금알을 낳은 상가’를 어렵지 않게 만날 수 있다.

  상가의 종류를 크게 나누면 다섯 가지 정도라고 할 수 있다. 아파트상가, 근린상가, 중심상가, 집적상가, 파생상가로 나뉜다. 이번 글에서는 배후상권이 가장 안정적이라는 아파트상가 경매에 대해 공부해 보자.

  서울 중앙법원에서 경매로 나온 서울 강남구 수서동 H아파트 단지 내 1층 상가(12평형)를 보자. 이곳 아파트는 7개 동 총 498가구로 단지 규모는 그리 크지 않다. 하지만 ‘포켓상권’ 형태다. 다시 말해 상권이 포켓(주머니) 모양이라서, 아파트 사람들이 물건을 살 때 멀리 외부로 나가지 않는 형태였다.

  최초 감정평가액 1억4000만원에서 3회 유찰을 거듭해 최저 매각가격이 7168만원(감정가의 51%)으로 내려왔다. Y씨가 6명의 입찰경쟁을 뚫고 9288만원에 이 상가를 낙찰 받아 갔다. 이 물건은 상가 중에서도 투자자들이 가장 관심이 많다는 아파트 단지 내 상가라는 점이 돋보인다. 또 강남의 제법 규모가 있는 아파트 단지 1층이라는 점도 투자의 장점으로 꼽힌다.

  이 상가가 세 번이나 유찰한 것은 특별한 문제가 있어서가 아니다. 앞에서도 언급했지만 경매시장에서 상가는 ‘소외된 종목’이라는 이유로 인기가 없는 것일 뿐이다. 권리분석 상으로 아무런 하자가 없다. 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해보면 이 상가의 전 소유주 K씨는 분양받을 당시인 1994년 3월 한빛은행(현 우리은행)으로부터 6200만원을 받아 분양 잔금을 냈다. 그 후에도 계속 추가대출을 받았고 자금압박을 받은 K씨는 얼마 안 가 다른 채권자들로부터 수 천 만원의 가압류까지 당했다. 더 이상 채무부담을 견디지 못해 경매에 부쳐지게 된 것이다. 물론 새로운 낙찰자가 인수해야 할 권리도 없는 상태였다.

  다만 세입자 분석에 신중해야 했었다. 이 상가는 경매 개시결정 이전에 이미 세입자 한 명이 인테리어 사무실로 쓰고 있었다. 입찰물건 명세서에는 전입신고나 상가건물임대차보호법상 사업자등록이 되어 있지 않아 인도명령 대상이었다. 명도저항이 거셀 것으로 판단했다. 그러나 탐문조사 결과 세입자는 이미 경매에 부쳐지기 1년 전부터 월세 80만원을 내지 않아 보증금 1000만원을 거의 다 까먹은 상태였다. 그 세입자는 300만원의 이사비만 준다면 언제든지 비워주겠다는 약속을 했다.

  지난 93년에 입주한 아파트 단지 내에 위치한 이 상가는 매매시세의 절반 값에 사들인, 꽤 성공한 사례다. 상가가 3층까지 있고, 규모가 아파트 가구에 비해 크고, 상가 구매력이 높지 않은 37, 46, 57평형 등 대형 평수가 많다는 점은 불리하다. 하지만 아파트 1층 12개 상가 중 하나라는 장점이 더 두드러진다. 서울 시내 어디를 가서 10평이 넘는 아파트 1층 상가를 1억 원 미만에 살 수 있을까? 게다가 강남 상권에서 말이다.

  경매투자의 가장 큰 장점은 실속투자다. 내 경험에 의하면 상가 10개가 경매에 나오면 그중 2개 정도는 무조건 사두면 돈 되는 알짜배기라는 점이다. 물론 나머지 상가는 불량품이거나 계륵(鷄肋)이다. 따라서 부지런히 발품을 팔면 20%의 빛나는 상가를 잡을 수 있다.

  이번에는 남들이 보기에 몇 백 만원의 보잘것없는 상가를 사서, 짭짤한 임대수익을 올리는 사례를 보자. 내가 아는 사람 중 O씨는 30대 초반으로 해운회사에 다니는 직장인이다. 나름대로 경매투자에 대해 관심이 많다. 노후 재테크로 경매만큼 확실(?)한 게 없다고 믿는 열성파다. 투자금액이 적다 보니 나름대로 발품만큼은 열심히 팔았다. 부지런히 경매물건을 검색하다 우연히 서울 은평구 신사동 G아파트 상가동 1층 실평수 1.8평, 분양평수 3평형이 서부법원에서 경매로 나왔다.

 경매 틈새시장이 바로 상가

  이 아파트는 5개 동 445가구로 단지 규모는 크지 않았다. 하지만 중산층 서민들이 모여 사는 상가 구매력 있는 아파트 단지다. 3층 규모의 상가이고 도로변을 낀 상태인 점을 감안하면 1994년 아파트상가 분양 시에 제법 투자자들의 인기를 끌었을 것 같다. 감정가 1000만원에서 4회 유찰돼 최저 경매가격이 409만원으로 떨어졌다가 O씨가 단독으로 410만원을 써내 낙찰 받았다. 감정가가 낮은 이유는 평수가 적은 데다 상가의 위치 구분이 모호한 오픈형 상가이기 때문. 환금성이 떨어지는 이런 상가는 감정가가 시세보다 턱없이 낮은 게 통례다.

  등기부등본을 보니 전 소유자가 우리은행의 대출금액 500여만원을 갚지 못해 경매에 부쳐졌다. 2건의 각종 가압류와 압류 등 3000만원이 설정돼 있지만 경매 후 말소되는 것들이었다. 이 물건은 조그만 상가지만 다른 경매물건과 마찬가지로 ‘빚잔치’용 물건이 틀림없었다. 임차인도 없어 공실이었다.

  이 아파트 상가의 장점은 32, 34평형의 중산층이 모여 사는 중형 단지여서 상가의 활용도가 많다는 점이 있었다. 물론 상가는 지은 지 10년이 넘어 영업력이 다소 떨어지는 상태였다. 게다가 평수가 작아 어떤 업종을 넣느냐가 관건이었다. 낙찰 후 소유권 등기를 마친 O씨는 탐문하고 시장조사를 여러 번 해봤지만 즉시 상가로 활용하는 것에 대해 고민해야 했다. 그러던 중 낙찰 후 석 달 만에 연락이 왔다. 인근에서 옷장사를 하는 상인이 창고 겸 간이 진열장으로 세를 주면 어떻겠느냐는 것이었다. 보증금 100만원, 월 30만원에 2년 계약으로 빌려줬으면 한다는 제의였다.

  400만원에 낙찰 받은 상가에서 월세 30만원의 고정수입을 얻는다면 엄청난 임대수익률이다. O씨는 마다할 이유가 없었다. 예전에 내가 잘 아는 모 중개업자는 신도시 택지지구 내 지하상가를 수 백 만원에 낙찰 받은 후 인근 자영업자에게 월 수 십 만원에 창고로 빌려주었다. 계약이 끝난 후 낙찰가의 두 배 이상에 되팔았다. O씨를 보니, 그때가 떠올랐다. 경매의 틈새시장이 바로 상가인 셈이다.

  굳이 부풀릴 대로 부풀려 있는 분양가로 상가를 매입하느니 경매로 부쳐지는 상가의 입지와 상권을 잘 파악해 활용성을 따져 싸게 낙찰 받는다면 임대수익을 극대화시킬 수 있다. 부동산 임대사업에서 최대의 수익을 올리려면 값싸게 사서 비싸게 세를 주어야 하는 것이 투자의 정석이자 기본임은 두 말 할 필요가 없다.

  상가경매가 비록 잘못 알려진 상식 때문에 입찰장에 사람이 적다고 해도 실망하지 말자. 상식을 깨는 투자자의 노력과 발품만으로도 얼마든지 돈 되는 상가 경매물건을 만날 수 있다. 꾸준히 경매에 부쳐진 상가매물을 찾다 보면 일반매매보다 두 배 이상 수익을 올리는 경매 상가가 눈에 띌 것이다.

  이때 약간의 흠집이 있지만 꾸준한 수요가 예상되거나 안정적인 배후의 구매력 높은 주민들이 거주하는 아파트 상가를 값싸게 매입한다면 경매 상가는 불황기 최고의 투자처임은 두 말 할 나위가 없다.


  다음 글에서는 근린상가와 중심상가 등에 대한 경매 성공사례와 함께 투자시 조심해야 할 점을 계속 알아보자. <계속>

                                                                   메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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