수도권 토지, 경매로 싸게 사라

2009-10-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,610 | 추천수 543


 호재지역 인근 전용, 형질변경 가능한 땅 노려야

수도권 토지시장에 호재가 만발하다. 개발제한구역(그린벨트) 추가 해제와 군사시설보호구역 해제, 뉴타운 추가개발, 산지·구릉지 개발, 농지규제 완화 등 유례없는 호재가 겹치면서 수도권 토지 투자에 관심이 많다. 예년 같으면 호재가 많을 경우 토지시장이 요동쳤지만 불확실한 시장으로 인해 땅 값이 급등할 우려는 많지 않다. 따라서 토지 실수요자나 장기 투자자는 장기적인 관점에서 값싼 경매시장을 이용하는 것이 유리하다.

장기적으로 산지는 장기투자 대상이다. 산지는 산지관리법의 적용을 받는 ‘임야=산’을 말한다. 임야는 ㎡당 낙찰가가 농지에 비해 저렴하고 입찰경쟁자가 적어 비교적 싸게 낙찰 받을 수 있다. 형질변경이 농지에 비해 수월하고 절차도 간편해 적은 돈을 들여 투자하기에 적당한 토지상품으로 꼽힌다. 산지 물건을 노릴 때는 개발이 가능한 준보전산지를 노리는 것이 투자의 핵심이다.

보존목적이 강한 보전산지는 개발이 매우 제한되어 장기간 묶여두는 쓸모없는 산으로 방치될 소지가 있다. 적은 돈을 들여 임야를 투자목적으로 매입하려면 위치상으로는 고속도로나 국도의 분기점 주변, 도시가 확대되는 방향에 있는 임야, 지방관광지 주변 임야 등이 투자가치가 높다.

산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 수도권 일대 임야 경매물건은 매월 평균 400여건이 입찰에 부쳐진다. 낙찰가율은 들쭉날쭉한 편이지만 통상 70%대로 낮은 편이다. 그러나 개발예정지역 주변이나 개발가능성 높은 임야는 감정가 수준에서 낙찰된다. 특히 신도시 주변의 임야 물건이 인기를 끌고 있으며 한 물건에 10명 이상이 입찰에 참여해 경쟁률이 치열하다.

토지 경매물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 농지는 ‘농지취득자격증명’을 발급받아 경매법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용현황이 농지로 활용되고 있으면 매각결정기일까지 농취증 제출은 필수사항이다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

유별나게 값싸게 나온 농지이면 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. 공유 ‘지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수청구권 행사 여지가 있다. 또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰 받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 가격이 유별나게 싼 땅이면 ‘지분’경매 인지부터 확인하라.

현장을 답사해 경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서 상에 나타난 경계 외에도 지적도 상 인접 토지 경계를 확인해야 한다. 또 지적도 상 맹지라도 이용현황 상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부 상, 현황 상 일치여부를 현장에서 확인하라. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목상태, 건축가능성 여부를 확인하라.

토지의 감정평가 금액은 단지 참고사항이다. 감정가는 시세가 아니므로 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고 재차 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 조사해야 한다. 왜냐하면 감정가와 실제 거래가격과 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세파악이 필요하다.

토지의 현재 이용 상황 및 향후 개발방향에 대해서도 확인하고 형질변경과 농지전용 가능성에 주목하라. 군사시설보호구역, 공원용지 등 일부 토지는 건물 신축이나 토지용도 변경에 제한사항이 많다. 그린벨트 해제 소문이 들리는 호재만발 토지라도 그 말을 믿지 마라. 헛소문에 가격을 높이 써서 낙찰 받으면 오히려 손해를 입을 수 있다.

지목이 임야인 산지를 매수할 때는 투자목적을 분명히 하고 개발계획도 미리 확인하라. 희귀나무가 자라거나 숲이 울창해 임상이 좋으면 형질변경에 어려움이 많다. 또 경사도 15도~20도가 넘으면 개발가능성이 거의 없다. 적어도 3년 앞을 내다보고 산을 매입해야 한다. 임야는 무연고 묘지나 분묘기지권 성립여지가 있다면 포기하라. 물론 묘지가 있는 땅이 풍수적으로 좋을 땅이지만 배보다 배꼽이 더 클 수 있어서다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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