토지 경매, 소액 투자 안성맞춤

2009-10-12 | 작성자 윤재호 | 조회수 32,236 | 추천수 514


토지는 소액 경매투자의 꽃이다. 최소 몇 십만 원부터 수십억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다.

전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁률도 높아지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다.

농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다.

산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다양한 용도(묘지∙과수원∙대지∙공장용지 등)로 형질변경이 가능하다. 산지는 경매로 낙찰 받으면 토지거래허가나 임야매매증명을 별도로 발급 받지 않고도 자유롭게 등기이전이 가능하다. 고속도∙국도주변∙주택단지∙도시편입지역∙관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

경매 농지는 장기 재테크 상품

농지는 농지법의 적용을 받는 ‘논․밭․과수원’을 말한다. 참여정부 이후 전방위 규제로 묶여 있던 농지는 MB정부의 규제완화책으로 완만한 땅값 상승이 기대된다. 단계적 규제완화 조치가 예상되는 수도권 농지 거래가 늘어날 조짐을 보이고 있다. 또 4대강 살리기와 신설 개통예정 도로예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부 토지는 낙찰가율이 90%선까지 치솟고 일부 토지는 감정가를 웃도는 금액에 낙찰되고 있다.

토지 경매시장은 2005년 말 부터 도시민의 농지소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화돼 재테크 목적으로 토지를 경매로 사두려는 수요가 몰리고 있다. 농지는 저렴한데다 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기적인 관점에서 묻어두려는 수요가 가장 많은 종목이다.

그러나 농지는 여전히 거래규제와 보유제한이 따르며, 공법상 도지계획에 의해 개발하는 데 어려움이 따른다. 경매를 통할 경우 토지거래허가를 받지 않아도 돼 농지를 고가에 낙찰 받았다가 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 묶여 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다. 농지는 값싸게 낙찰 받을 수 있는 종목이지만 되도록 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 토지의 용도상 제한이 많지 않은 경매농지를 고르는 게 관건이다.


• 수도권 토지 추천 경매물건
                                                           
(단위:㎡,만원)

사건번호

소 재 지

면적

지목

감정가
(최저가)

입찰장소(입찰일)

08-14617

평택시 안중면 현화리 656-2

296

농지

8,575
(6,860)

평택2계(11.2)

09-6705

안성시 죽산면 두교리 산125

2,355

임야

9,103
(7,282)

평택3계(11.3)

09-6160

김포시 월곶면 용강리 216

1,554

농지

13,364
(4,584)

부천4계(11.12)

08-14051

평택시 고덕면 방축리 639-1

1,217

농지

18,255
(14,604)

평택3계(11.9)

08-9842

고양시 일산동구 풍동 523-14

2,786

농지

206,164
(131,945)

고양3계(11.12)

09-8764

화성군 향남면 하길리 산127-5

4,959

임야

30,249
(19,359)

수원7계(11.6)

09-7006

화성시 장안면 수촌리 12-27

1,645

잡종지

34,545
(22,108)

수원7계(11.6)

09-10640

김포시 양촌면 석모리 690-12

2,182

농지

39,276
(27,493)

부천6계(11.12)

08-68462

용인시 수지구 동천동 산36-19

9,531

임야

66,717
(53,373)

수원7계(11.6)

08-20306

파주시 파평면 덕천리 53-1

18,277

농지

127,939(102,351)

고양3계(11.12)

                                                 자료 : 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr)

 

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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