도시형주택, 소형수요 많은 역세권 유리

2009-09-30 | 작성자 윤재호 | 조회수 34,387 | 추천수 513


  땅값 비싼 도심은 수익률 맞추기 어려워

수익성은 뛰어나지만 비싼 땅을 사들여 개발했다가는 수익률 내기가 쉽지 않은 단점도 있다. 실제 많은 임대사업 희망자가 도시형 생활주택 사업을 추진하다가 포기하고 분양형 다세대를 지어 공급하는 것으로 계획을 바꾼 사례도 늘었다. 실제 성동구 성수동 역세권에서 도시형 생활주택을 계획했다가 비싼 땅 매입비 때문에 차라리 다세대 주택을 지어 되파는 것이 더 큰 차익이 생기는 사례도 있다.

도심 땅 값이 크게 오른 이유는 정부가 도심 재개발 활성화를 강조하고 역세권 고밀도 개발 추진 의지를 밝히면서 서울 주요지역의 땅값이 1년 전과 비교해 20% 이상 올랐기 때문이다. 지가가 높은 역세권 일대라야 수익성이 높은 도시형생활주택은 땅값이 비싸면 사업성이 떨어질 수 있다. 역세권 땅값은 3.3㎡당 2000만∼3000만원에 달해 수익률을 맞추기 쉽지 않다는 단점이 있다.

최근 고시원 합법화로 고시원을 짓는 것보다 도시형주택 수익성이 상대적으로 밀린다는 의견도 있다. 바닥면적 1000㎡ 미만인 고시원을 2종 근생시설로 인정하는 법이 통과돼 고시원은 사실상 원룸형으로 건축이 가능하다.

고시원은 주차장 확보의무가 132㎡당 1대에 불과해 설치비가 도시주택보다 훨씬 저렴하다. 따라서 도시형주택은 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다.

도시형 생활주택에 투자해 수익을 높이려면 예상 임대수익을 미리 고려해야 한다. 도시형 생활주택은 매입 후 입주하려는 수요보다 임대소득을 겨냥한 투자자들이 많은 임대수익성 상품이다. 따라서 임대수익을 얼마나 올릴 수 있느냐가 투자가치를 좌우한다. 도심 직장인과 신혼부부가 입주해 직장과 가깝고 주거환경이 쾌적한 곳에 들어서는 도시형 생활주택에 투자해야 한다.

수요가 넉넉한 역세권과 대학가가 최우선 투자지역으로 꼽힌다. 신촌이나 이대 인근, 홍대입구, 서울대입구 등 대학가 주변이나 업무시설이 밀집된 강남권이나 도심권, 여의도권도 우량 사업지다. 땅 값이 저렴한 관악·중랑구에서 3.3㎡당 땅값이 1400~1500만원 수준이면 약 8% 정도의 수익을 올릴 수 있다. 다만 토지 규모가 작고 공급 가구 수가 적다면 사업성은 떨어진다.

가치 상승을 기대하려면 매매값과 전세금 추이와 상승률도 주목해야 한다. 서울의 전세금상승률은 중형ㆍ대형ㆍ소형 순으로 높고, 매매값은 소형ㆍ중형ㆍ대형 순으로 상승률이 높다. 소형은 매수세가 높지만, 임대(전세) 수요는 상대적으로 높지 않다. 따라서 소형주택 매매값 상승률이 상대적으로 높다고 소형주택의 임대수요가 많을 것으로 예단해 도시형 생활주택에 섣불리 투자하는 것은 바람직하지 않다.

도시형생활주택 중 경쟁력 있는 상품은 원룸형이다. 수익률이나 상품으로써의 안전성 등을 분석할 때 원룸형 주택이 가장 선호되는 상품이기 때문이다. 원룸과 오피스텔은 가구당 1대의 주차장을 확보해야하는 것과 달리 도시형 생활주택은 주차장을 덜 지어도 돼 수익성이 개선돼 임대사업용으로 최적이다. 또 기존 임대사업과 달리 20가구 이상 대규모 공급이 가능하고 분양가 상한제 적용받지 않고도 청약 통장 없이 청약 가능하다.

도시형 주택으로 수익률을 올리려면 목 좋은 입지의 기존 단독·다가구주택을 싸게 매입해 차별화된 디자인으로 신축·개축하는 것이 유리하다. 기존 주택을 싸게 매입하려면 시간이 들더라도 경매와 공매 물건의 자투리 토지를 낙찰 받으면 시세 대비 20~30% 저가에 매입이 가능하다. 주택 경매물건은 서울 수도권의 300여건에 달하고 낙찰가율은 85%선이다.

1인 고소득자가 입주를 고려할 정도로 교통이 편리하고 쾌적한 곳에 들어서는 도시형 생활주택에 투자해야 한다. 공실위험으로 수익률이 악화될 가능성이 있기 때문에 소형주택 수요층이 두터운 지역으로 사업지를 선정하고 높은 수익률을 얻기 위해서는 상대적으로 지가가 낮은 사업지를 고르는 것이 투자의 핵심이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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