임대가 높은 소형 경매오피스텔 투자 유망

2009-09-27 | 작성자 윤재호 | 조회수 34,162 | 추천수 497


 도심 소형 오피스텔 매물 인기

오피스텔 경매투자는 아파트 경매와 같이 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 그러나 몇 가지 확인해야 할 점을 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 되도록 오피스텔에 투자할 때는 외곽보다는 도심, 부도심에 위치해 있으면 임대가 비율 높고 공실가능성 적다. 지방 중소도시에 들어선 나홀로 오피스텔은 임대 놓기가 쉽지 않다. 특히 인근 지역 내 경쟁 업무시설이 들어서면 임대가율이 급격히 떨어진다.

또 사무실 임대료 상승률이 주변 건물에 비해 하락세인지 여부를 파악해야 한다. 대체로 노후화되고 공급물량이 포화상태가 된 오래된 물건은 새로 최첨단 소형오피스텔이 들어선다면 기존 오피스텔은 인기도가 떨어질 수밖에 없다. 따라서 임대가 수준, 건축년도, 내부구조와 시설 등은 감정서를 통해 확인하라.

도로에 접한 면적이 넓은 중․소형 오피스 건물은 지역 내에서 인지도가 높아 환금성 면에서 양호하다. 신축․증축․개축 등 보수한지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다. 간혹 오피스텔 전체가 유치권 신고를 하여 낙찰자를 곤혹스럽게 하기도 한다. 그리고 세입자가 주거용 오피스텔로 이용 중에 있다면 세입자는 주택임대차보호법 적용됨으로 반드시 전입세대 열람을 확인해야 한다.

 세입자, 체납관리비 확인 후 입찰 바람직

소유자나 세입자의 관리비 연체금액도 반드시 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골탕 먹이기도 한다. 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.

오피스텔 평당 관리비는 일반 사무실관리비와 비슷하거나 조금 높다. 같은 규모의 아파트에 비해 2~3배 높은 관리비를 내야 하므로 입찰 전 규모 당 평균 관리비를 사전에 확인해봐야 한다. 그리고 미리 관리사무소에서 실제 소유자의 주거여부 또는 세입자 주거여부를 확인해 봐야 한다.

입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자는 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 한다. 또 업무 ․ 주거기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원정도, 주거기능이 어느 선까지 가능할 지 살펴보는 것은 필수 점검사항이다.

오피스텔은 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 실제로 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나오다보니 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 너무 좋은 층∙향 만 고르기보다 A~B급 보다는 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.

투자 목적으로 낙찰 받으려면 먼저 주변의 임대수요를 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어서야 투자가치가 있다. 당연히 임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 외곽보다는 도심이, 소형 건물보다는 대형 오피스텔이 투자가치가 높다.

되도록 최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비여부를 꼼꼼히 따지고 재택근무자는 각종 첨단통신설비 등 후방지원기능 가능 여부를 검토하라.

• 추천 오피스텔 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호

소 재 지

면적
(㎡)

건축
연월

감정가
(최저가)

입찰장소(입찰일)

08-20381

부천시 원미구 중동 1141 코스모폴리탄 1409호

30

05.7

9,000
(6,300)

부천6계
(10.8)

09-9666

영등포구 영등포6가 양우화인텔 313호

36

99.4

11,500
(7,360)

남부7계
(10.8)

09-7792

수원시 권선구 권선동 1013-4 한라비발디파크 302호

73

06.2

16,000
(10,240)

수원8계
(10.20)

09-12147

강남구 역삼동 708-16 능현오피스텔 217호

29

04.3

16,000
(12,800)

중앙8계
(10.8)

08-21398

성남시 분당구 야탑동 220-1 로잔티움파크 301호

116

04.12

34,000
(21,760)

성남1계
(10.5)

09-7257

양천구 신정동 1290-4 대우미래사랑5차 9층 1006호

101

04.9

32,000
(25,600)

남부7계
(10.8)

09-5109

수원시 팔달구 인계동 1134-3 동양파라곤 1단지 102동 1602호

107

08.1

31,000
(24,800)

수원7계
(10.8)

08-15281

고양시 일산동구 백석동 1314 성우아뜨리움 802호

127

05.7

36,000
(28,800)

고양1계
(10.6)

09-10757

고양시 일산동구 장항동 785 일산현대아이스페이스 4층 516호

106

02.1

56,000
(28,672)

고양2계
(10.7)

09-6661

서초구 서초동 1337-22 서초대우프라임 706호

60

05.11

42,000
(33,600)

중앙6계
(10.6)

※자료 : 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr)

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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