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불황 속 기회의 시장 법원 경매투자

2008-11-13 | 작성자 윤재호 | 조회수 20,153 | 추천수 421

 경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 나오는 부동산이 올 초 대비 20% 가까이 늘어나고 낙찰가율도 급락하고 있다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 강남권의 아파트와 근린상가 등이 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다. 올해 초에 비해 20~30% 낮은 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다.

 값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 물건 검색을 해야 한다. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 통상 감정가 자체가 높은 편이다. 호황기 때 감정된 물건이 대부분이어서 가격의 거품이 충분히 빠진 후에 낙찰 받아야 한다.

 정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 환금성이 떨어지는 중대형 경매물량이 늘고 있는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 미리 전략을 짜두는 것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다. 물량이 늘어나고 있는 요즘 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매물건을 고를 때 어떤 전략을 짜야 할 지 살펴보자.

  내 집 마련은 2회 이상 유찰 아파트를 노리자

 요즘 경매 입찰장에는 2회 이상 유찰된 경매아파트가 늘고 있다. 자금 여력에 맞는 유망지역 아파트를 집중 공략하면 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다. 아파트는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 올 상반기 낙찰가율 90%대를 보였다가 10월에 접어들면서 서울 강남과 신도시 인기지역의 경우 70~80%의 낙찰가율을 보이고 있다. 평균 응찰자 수도 3~4명에 불과하다. 2회 유찰(감정가의 64%) 아파트에 관심을 가지고 꾸준한 입찰 전략을 세우면 시세 대비 30% 싸게 장만할 수 있다.

 실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 비인기지역을 공략하는 것이다. 인기지역은 70~80%대에 낙찰되지만 비인기지역은 64~75%선에 낙찰되기 때문이다. 단지수가 적거나, 수도권 일대는 2회 유찰 후 65% 선에 낙찰돼 감정가의 절반 가까운 금액에 낙찰 받을 수 있다.

 연립과 다세대주택 경매물건은 뉴타운 재개발 여파로 몸값이 높았으나 지금은 유찰횟수도 잦고 낙찰가율도 70% 안팎이다. 1~2억 원의 비교적 적은 금액대에서 중형평수의 내 집 장만이 가능하다. 투자대상 지역이 뉴타운·재개발지역에 포함되어 있다면 싸게 낙찰 받아 전세금을 받고 세를 줬다가 나중에 개발이 완료된 시점에는 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

  임대 사업용 소액 물건 대거 쏟아진다

 매월 고정적인 임대수익이 발생하는 임대용 부동산들이 경매시장에 대거 쏟아진다. 오피스텔, 상가, 다가구, 단독, 소형공장까지 다양한 매물들이 전국에 한 달이면 수 천 건씩 공급된다. 주거용 소형매물은 70~80%, 상업·업무용 매물은 60~70%에 낙찰된다. 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받으면 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있다.

 소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억 원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 20~30% 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 50~60만 원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다. 오피스텔 임대사업을 할 경우에는 교통여건이 중요하며, 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다.

 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다. 상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 감정가를 시세로 판단하기보다 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정한 다음 2~3회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 최소 연 12~15%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

  실수요자는 꾸준한 입찰전략을 세우자

 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요한 투자자세이다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

 어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가, 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

 눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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