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‘농가주택’으로 실속있는 전원생활

2008-09-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 20,868 | 추천수 441
 

 시골생활을 꿈꾸는 도시민들은 전원주택에 관심이 높다. 주 5일근무제가 정착되면서 여가시간이 늘어 삶의 질을 따지게 되면서 자연히 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택 시장은 갈수록 커지기 마련이다.


 공기 좋고 물 맑은 곳에 그림 같은 집을 지어놓고 노후에 전원생활을 즐기겠다는 사람들은 많다. 불과 수년 전만해도 전원주택을 찾는 수요자는 대부분 50~60대가 주류를 이루었지만 요즘은 30~40대가 주류를 이루고 있다. 활동성이 강한 30대부터 ‘세컨드하우스(주말농장)’를 장만하려는 수요가 늘어난 데다 조기퇴직 바람까지 불면서 이 같은 현상이 두드러지고 있다.


 전원주택 초보자라면 가장 손쉬운 방법이 수도권 또는 도시 인근의 농촌주택을 구입한 다음 조금씩 리모델링하는 방법을 찾는 것이 좋다. 수도권에서 분양하는 전원주택은 값비싼 분양가 때문에 부담스럽고, 1가구 2주택으로 세금부담이 만만치 않다. 그러나 소형 농어촌주택은 1억~2억 선이면 구입이 가능하다. 골조가 튼튼하다면 리모델링을 통해 새 집처럼 바꿀 수 있다.


 농촌주택 리모델링은 농지전용 등 각종 인허가 절차를 거치지 않아 비용도 줄어든다. 단, 주택이 들어선 땅의 지목이 대지인 지 여부를 확인해야 한다. 농지(전․답․과수원)나 임야에 지어져 건축물대장에 해당 주택이 없다면 일단 불법 무허가주택이다. 또 주택에 농지가 일부 끼어 접해 있다면 매입하기 위해 ‘토지거래허가’나 ‘농지취득자격증명’을 받아야 하는 번거로움이 있고 농지전용의 절차를 거쳐야 한다.


 농촌주택은 농가에 딸려있는 텃밭을 가꾸며 전원생활의 여유로움을 만끽할 수 있고 ‘옛집’의 운치를 느낄 수 있는 카페와 식당, 전통찻집 등으로 리모델링해 성공을 거둔 사례다 많다. 1억 원 대의 농가주택을 구입한 후 5~7천만 원 정도의 비용을 들이면 수도권에서 분양하는 3~4억 원 정도의 전원주택 마련이 가능한 셈이다.


 전원생활에 잘 적응하기 위해서는 도시에서 동떨어진 곳 보다 도시지역과 가까운 거리에 있는 농촌주택을 장만하는 것이 좋다. 전원주택을 선택하는 이유가 물 좋고 산이 좋은 지역에서 살기 위한 것이지만 불편해서 살 수 없을 정도라면 곤란하다. 또 투자규모는 1억5천~2억 원 정도에서 결정하는 것이 적당하다.


 전원주택 장만을 위해 토지를 매입할 경우 경관이 뛰어난 곳이라야 적격이다. 그런데 너무 경치에만 신경쓰다보면 정작 중요한 사항을 흘려버리기 쉽다. 특히 전원주택지 인근의 도로 상태는 반드시 짚고 넘어가야 할 필수 점검항목이다.


 도로가 있더라도 사도(私道)일 경우 소유자의 사용승낙을 얻지 못해 낭패를 볼 수도 있다. 일반적으로 농촌지역 도로 중 비포장이면 사도로 의심해볼 필요가 있다. 특히 전원주택을 짓기 위한 토지투자는 다른 부동산투자와 달리 검토할 사항이 많기 때문에 경험이 풍부한 전문가로부터 도움을 받는 것이 좋다.


 땅을 둘러볼 때는 일단 부동산중개업소로부터 여러 매물을 소개 받은 후 직접 몇 개 주택을 확인해야 한다. 요즘은 급매물이 많이 나오기 때문에 매물 비교분석 후 매입해야 값싸고 우량한 땅을 찾을 수 있다. 마음에 드는 땅이 있으면 현지 주민에게 관련 정보를 얻는다. 땅에 문제가 없다고 판단되면 해당 지자체에서 직접 토지이용계획확인원과 토지대장, 지적도 등을 발급받아 매입대상 토지에 하자가 있는지 여부를 직접 확인해야 한다. 매매가격은 인근 지역 시세를 기준으로 하되 땅 모양이 반듯한 네모가 아니라면 주변 시세보다 낮은 가격에 흥정해도 된다.


 공공택지지구에서 공급되는 단독주택용지를 분양 또는 매입해 전원생활을 할 수도 있다. 공공택지는 통상 덩어리가 커서 가격이 높은 편이지만 땅값이 주변에 비해 비교적 저렴한 데다 기반시설이 갖춰지고 나면 땅값 상승에 따른 수익률을 기대할 수 있다. 택지지구 내 세대가 최소 1만 가구는 넘고 학교나 병원 등의 편의시설이 시간이 지나면서 자리를 잡아 단독주택의 가격 상승에 기여할 수 있는 여지가 높다.


 수도권과 지방 광역시 일대에서 택지지구 조성이 확대되면서 단독주택용지 공급은 풍부하다. 택지지구 내 단독주택용지는 지역과 규모에 따라 분양가가 차이가 많지만 수도권 일대의 C급 지는 3.3㎡당 600만원에서 1급지는 1000만 원을 상회한다. 부족한 자금은 50% 안팎에서 금융권으로부터 대출이 가능하고 소유권이전 후 소유권 전매도 가능하다.


 기반시설을 잘 갖춘 수도권 지역의 전원주택은 가격이 비싼 게 흠이다. 경기회복과 저금리로 그 동안 미뤄왔던 수요자들이 전원주택을 많이 찾아 매입가가 만만치 않다. 건축이 완료된 단지형 전원주택은 최소 5억 원을 훌쩍 넘고 전원 택지도 3.3㎡당 50~60만원을 훌쩍 넘는다. 가격이 워낙 높아 전원주택을 마련하는 꿈만 꾸다 포기하는 경우가 허다하다.


  그러나 투자수단을 잘 선택하면 경제 부담이 없이도 실속형 전원주택을 장만할 수 있는 길이 있다. 바로 법원경매와 한국자산관리공사의 공매를 이용하는 것. 경매를 통해 전원주택이나 농가주택을 고르면 시세 보다 20~30% 싼값에 마련할 수 있다. 1억 원 남짓한 금액에 구입할 수 있는 농촌주택을 헐값에 낙찰 받아 적은 비용을 들여 고치면 아담한 전원주택용으로 활용할 수 있다.


  한 달에 수도권에만 200여건에 달하는 전원․농가주택이 경매에 부쳐지고 감정가의 70~80%선에 낙찰 받을 수 있다. 경매 수요자들이 몰리지 않아 입찰경쟁률도 3~5대 1에 불과하다. 도심권 경매 주택에 비해 크게 싼값에 장만할 수 있는 유일한 투자수단인 셈이다.


 하반기 들어 경매물량이 점차 늘고 있고 연말에는 우량 농가와 전원주택의 공급이 꾸준히 늘어나고 있어 관심지역을 집중적으로 노리면 훌륭한 전원주택을 잡을 수 있다. 경매를 통해 전원주택을 노릴 땐 입지와 교통여건은 물론 주변시세도 파악해 둬야 한다. 경매에 부쳐지는 수도권 전원주택은 감정가가 들쭉날쭉하기 때문에 감정가를 기준해 낙찰가를 산정하기 보다는 지역 내 거래가나 시세를 정확히 파악한 후 가격을 써내야 한다. 여러 번 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세보다 낫다면 한 발 앞서 입찰에 참여하는 게 요령이다.


  초보자가 입찰을 준비할 때는 권리관계 조사와 함께 농지취득자격증명 여부도 파악해야 한다. 논밭이 딸린 주택에 입찰할 때는 낙찰 후 기한 내에 농지취득자격증명을 받아야하므로 사전에 증명서 발급이 가능한지 확인한 후 입찰에 참여해야 한다. 남의 토지 위에 주택이 지어졌거나 지상권 등 법적 하자가 있는지 여부도 꼼꼼히 확인하는 절차가 필요하다.


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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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