이번 9․1 세제개편에는 정부가 부동산시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 의지가 담겨있다. 그렇다면 앞으로 내 집 마련 실수요자들이 새로운 정책에 따라 주택을 장만할 때 어떤 투자전략을 세우는 것이 좋을까?
우선 분양 아파트에 청약할 때는 전매제한 완화, 거주요건 강화 등 바뀐 대책에 맞춰 신도시지역을 집중적으로 노리고 일반 매매를 통해 내 집을 장만하려는 경우에는 거주요건 완화가 시행되기 전에 주택을 장만하는 게 바람직하다. 법 개정 이후 양도세 인하조치에 따라 내년 초에 공급이 많아질 급매물을 고른다면 저점 매수의 기회가 얻을 수 있다.
세제 개편에 따라 향후 세금을 절약하기 위한 매도, 매수전략도 새 정책에 맞게 달리 전략을 짜야 한다. 6억 원 이하 주택을 보유한 경우 거주요건을 강화하는 조치에 따라 수요가 줄고 거래가 위축될 가능성이 높다. 따라서 정부가 양도세 개편안을 공포하기 이전에 매도하는 것이 차익을 거둘 수 있는 방법이다. 그러나 6억~9억 원대 주택을 보유하고 1주택자라면 내년 이후 정부의 공포일 이후로 거래를 미루는 것이 주효한 전략이다.
2주택이나 다주택자는 보유기간이 짧거나 싼 집부터 먼저 처분하고, 매매 대신 증여에 관심을 기울이면 세테크 효과를 거둘 수 있다. 2주택자는 세대 분리한 성인자녀에게 증여할 경우 1가구 다주택자에서 벗어나 남아있는 1주택은 양도세 중과를 피해나갈 수 있다. 실수요자의 매수전략으로는 내년 초 세금인하 혜택을 받기 위한 매물들이 대거 공급되므로 집값 조정이 예상되는 내년 공급물량이 풍부한 때는 노려 매수하는 전략을 짜는 것이 바람직할 것으로 보인다.
MB정부에서 지금까지 등장한 규제 완화책이 시장 활성화에는 미흡하다는 지적이 많았다, 이 정부에서 가장 절실한 규제 완화책은 더 폭 넓게 나와야 할 것이다. 가격하락과 함께 거래 침체의 동맥경화를 겪고 있는 부동산시장에서 실수요자들의 거래를 활성화하기 위해서는 중소형 저가형 실수요자용 주택 거래의 활성화 대책이 시급하다.
세제개편으로 수도권 분양시장의 청약미달과 수도권과 지방 주택의 매수세가 오히려 줄어들어 거래침체가 가속화될 것으로 예상된다. 따라서 지방의 적체된 미분양주택의 거래 활성화를 위해서는 미분양주택 구입자를 위한 세금면제나 대출규제 완화 등 미분양주택 구입자를 위한의 조치가 따라줘야 한다. 또 무주택자를 위한 세금감면과 한시적 1주택자 매도기간 연장 등의 혜택을 주는 것도 하나의 방법일 수 있다.
8․21대책과 9․1 세제개편에 따라 향후 부동산 투자 시 주목할 지역과 투자상품을 찾는다면 새로운 투자전략이 필요하다. 내 집 마련을 위해 주목해야 할 지역은 정부정책으로 수혜가 예상되는 지역을 꼽을 수 있다. 8․21 대책으로 전매제한 기간이 완화되는 지역(인천 청라지구나 김포 한강신도시 등) 또는 그동안 상대적으로 주택가격의 낙폭이 컸던 분당과 용인 지역의 대형아파트 밀집지에서 연내 매입하는 경우 거주요건 부담이 적어 유리하다.
보유와 처분에 따른 세금이 크게 낮아지는 6~9억 원 대 아파트는 양도세 수혜혜택으로 투자가치가 높아질 것으로 보인다. 또 강북권 대형과 강남권의 중형, 판교 등 택지지구 아파트도 거주요건 추가로 불이익이 적어 주요 공략대상으로 삼을 만하다.
새 정부 대책에 따른 유망상품으로는 지방의 중소형 주택임대사업과 전매제한 전 새로 분양하는 역세권 소형오피스텔을 꼽을 수 있다. 지방은 2년 이상 거주해야 비과세혜택을 받을 수 있어 지방 거주자가 아니면 비과세혜택을 받을 수 없다.
따라서 중소형 149㎡ 이하의 지방 임대수요가 많은 지역 내 아파트 미분양을 골라 임대사업으로 전환하는 것도 하나의 방법이다. 공급물량이 제한적인 지역 내에서 임대가격 상승이 기대되는 서울, 수도권 일대의 소형 오피스텔도 전매제한 전에 분양물량을 노리면 임대수익을 극대화할 수 있다.
