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경매, 권리분석 철저하면 고수익 가능

2008-07-03 | 작성자 윤재호 | 조회수 22,866 | 추천수 460
 ‘선순위 가등기’도 권리분석 잘하면 괜찮아


 권리분석은 경매물건에 얽힌 권리의 원인 관계를 분석해 낙찰 받을 경우 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야할 권리가 있는지 혹은 보증금을 돌려받지 못하는 임차인을 내보내야 할 경우 저항정도는 어느 정도인지 등을 예상해 보는 것이다.


 하지만 때로는 겉으로 하자있는 권리분석 경매물건이라 하더라도 이를 해결할 수만 있다면 상당한 수익을 얻을 수 있는 우량물건이 되기도 한다. 그 중 대표적으로 함정 있는 경매물건이 바로 선순위 가등기가 있는 설정되어 경매에 부쳐진 경매물건이다.


 등기부등본 상 후순위 가등기가 설정되어 있다면 통상 경매 낙찰로써 소멸되지만 선순위 가등기가 설정된 경우 경매 고수들도 권리 상 하자있는 물건으로 치부해 입찰을 포기하거나 다른 물건을 검토하기 마련이다.


 투자자는 물론 경매법원은 경매물건의 등기상에 가등기가 기입되어 있으면 이것이 ‘소유권이전청구권가등기’인지 아니면 ‘담보가등기’인지를 알 수가 없다. 입찰자 입장에서도 등기부등본 상 권리분석을 한다 하더라도 가등기의 원인을 파악하기 쉽지 않다.


 따라서 경매법원은 그 등기 권리자에게 권리를 일정 기한 내에 경매법원에 신고하라고 최고를 한 후, 신고가 없으면 ‘소유권이전청구권가등기’로 간주하지만 ‘담보가등기’라고 채권액을 신고하면 비록 ‘선순위 가등기’일지라도 배당을 실시한 후 이를 등기상에 직권으로 소멸시키게 된다.


 이렇게 선순위 가등기이지만 법원의 매각서류에 선순위가등기권자가 배당요구를 했다면 선순위 가등기권자는 경매대금에서 배당을 받게 되며, 낙찰자는 그 권리는 인수하지 않게 되어 권리 상 하자가 없는 물건을 낙찰 받게 되는 것이다. 따라서 그 가등기권자의 실체와 배당요구 여부를 미리 파악한다면 다른 투자자들이 함정이 있는 것으로 포기한 물건을, 치열한 입찰 경쟁을 거치지 않고도 수월하고 값싸게 낙찰 받게 된다.


흔히 법원경매는 쉽기도 하지만 깊이 들어갈수록 어렵다고 한다. 즉, 비교적 쉽게(?) 돈을 벌수도 있지만 실패하면 재테크는 고사하고 최악의 경우 빚더미에 안게 되는 경우도 있다는 것이다.


 경매를 하기 위해서는 모두 전문가가 될 필요는 없다. 하지만 갈수록 치열해지는 입찰 경쟁에서 남과 다른 차별화된 고수익을 원한다면 보다 많은 발품과 전문지식으로 무장하는 것 외에는 달리 왕도가 없다는 점을 명심해야 한다.


▲ 가등기의 권리분석

- 금전대차에 의한 담보가등기인 경우 ‘선순위 가등기’라도 경매로 소멸된다.


① 가등기란 - 가등기는 부동산물권, 즉 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권과 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려할 때, 때는 그 청구권이 조건부이거나, 장래에 있어서 확정될 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위한 예비등기이다(부동산등기법 제3조, 제6조 제2항).


② 소멸되지 않는 가등기 - ㉮ 근저당권보다 선순위가등기(소유권이전 청구권 가등기)는 경매절차에서 소멸되지 않고 매수자가 인수하여야 한다(대법원 1997.11.11 선고 96그64). ㉯ 담보가등기에 관한 법률(1984.1.1 시행) 시행 전에 등기된 가등기의 경우, 그 가등기는 순위보전의 효력만 인정되고 채권의 우선변제효력은 인정되지 않는다. 따라서 채권자와 채무자와 법 시행일 이전에 채권담보의 목적으로 한 가등기의 경우 우선변제권이 인정되지 않는다(대법원 1997.12.26. 선고 97다33584).


③ 소멸되는 가등기 - 선순위 가등기가 금전대차관계에 의한 담보 가등기일 경우 경매절차에서 근저당과 동일하게 배당절차에 참가하여 배당받고 소멸된다(대법원 1997.1.6. 선고 96마231)(대법원 1994.4.12. 선고 93다52853).

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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