경매와 공매의 투자 포인트는 무엇일까?

2018-09-05 | 작성자 윤재호 | 조회수 1,078 | 추천수 26

  경매는 현장 가격파악 철저히

 

경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다.

 

경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까?

 

경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다.

 

정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다. 소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다.

 

경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다. 실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재가 있는 곳의 부동산이라면 감정가보다 높이 써 낙찰 받아도 성공할 수 있다.

 

가격 경쟁력이 떨어지는 주택보다는 수익률이 보장되는 상업시설 경매로 눈을 돌릴 필요가 있다. 근린상가의 경우 공급량이 줄면서 낙찰률(경매건 수 대비 낙찰건수 비율)이 급락하고 있다. 저금리가 이어지면서 상가, 오피스텔, 지식산업센터(아파트형 공장) 같은 수익형 부동산 수요는 계속 늘어날 것이다.

 

낙찰 받기 쉬운 안전한 물건부터 도전하는 투자전략이 효과적이다. 권리 상 하자가 없고 안전하면서도 쉬운 경매 물건부터 공략하는 것이다. 법정지상권이나 유치권 등 경매 고수들이나 하는 어려운 특수물건을 골랐다가 긴 시간이 소요된다면 많은 스트레스로 인해 겉으로는 남지만 안으로는 손해 보는 경매물건을 낙찰 받을 수 있다. 시간 낭비하느니 차라리 적게 남더라도 쉬운 물건부터 몰입하는 게 좋다.

 

   공매는 인터넷 입찰, ‘공략

 

경매는 국내 지방법원에서 매각이 진행되지만 공매는 인터넷으로만 진행됩니다. 인터넷을 잘 활용하면 돈 되는 부동산을 살 수 있다. 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 인터넷 공매시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용한다. 온비드 공매는 법원 경매에 비해 상대적으로 덜 알려져 있어 그 존재 자체를 모르는 사람들도 많지만 경매 버금가는 부동산들이 매물로 나오고 있다.

 

상가, 아파트, 과수원, 공장 등 모든 종류의 부동산이 공매 물건으로 나온다. 자동차와 항공기도 인터넷 공매로 나오고 도지사나 시장의 관용차도 내구연한이 지나면 온비드 공매로 가끔 나온다. 물론 압류된 선박도 공매물건에 오르기도 하고 주식이나 리조트 회원권, 기계, 전자제품도 공매 대상이기 때문에 종류를 일일이 열거하기 어려울 정도로 다양한 물품이 공매 매각 대상이다.

 

공매는 경매보다 경쟁률이 낮고 부동산을 싸게 살 수 있다. 경매보다 덜 알려져 더 싸게 낙찰 받을 수 있는 것도 장점이다. 실제로 2016년 주거용 건물의 평균 낙찰가율(감정가를 대비 낙찰금액 비율)은 공매가 73%로 법원경매(81%)보다 낮았다. 같은 감정가의 주택이라면 법원 경매보다 공매로 살 때 더 싸게 샀다는 의미다.

 

공매 재산별 성격에 따라 장단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있습니다. 압류재산, 국유재산, 유입자산, 수탁재산이 공매 입찰에 부쳐진다. 수익형 부동산은 압류재산과 유입자산이 유리하다. 아파트는 경매가 유리하지만 토지는 공매에서 사면 싸다. 경매 물량보다는 적지만 물량이 꾸준히 공급돼 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다.

 

특히 국유재산과 유입자산의 경우 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다. 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다.

 

공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다. 눈여겨 본 물건에 관심을 갖는 이들이 많지 않다 싶으면 여러 차례 유찰돼 가격이 떨어지기를 기다렸다가 응찰하는 방법도 있다. 하지만, 사람들이 관심을 두지 않은 물건은 그만큼 돈이 되지 않거나 권리 상 물건 상 하자가 있을 수도 있어 조심해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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