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10.21대책에 따른 수도권 최대 투자처

2008-10-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 24,260 | 추천수 445
이명박정부가 또다시 부동산 규제완화책을 내놓았습니다. 공급드라이브만을 뚝심있게(?) 구사하다 뒤늦게 수요드라이브 정책을 발표했습니다. 바로 10.21대책입니다. 공식 이름은 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 구조조정 방안’이라고 합니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10.21대책 중 수도권 투기과열지구 해제에 따른 전매 제한 완화로 최대 투자처가 어디가 될지를 분석해보겠습니다.

수도권 전매 제한 현황

분양권 전매 제한 기간은 먼저 분양가 상한제가 적용되는 단지냐, 아니냐에 따라 크게 달라집니다. 그 다음에는 분양 단지가 공공택지, 또는 민간택지에 위치하느냐에 따라 달라집니다.

분양가 상한제가 적용되지 않는 단지의 경우(주로 미분양 단지) 투기과열지구에서는 소유권이전등기 시점까지 전매가 제한되고, 비투기과열지구에서는 분양계약 후 전매가 자유롭습니다.

반면 분양가 상한제가 적용되는 단지는 택지개발지구와 같은 공공택지의 경우 과밀억제권역에서는 전매 제한이 전용면적 25.7평 이하는 분양계약 이후 7년, 25.7평 초과는 5년이며 기타 지역은 각각 5년, 3년 입니다.

재건축 재개발 등 민간택지는 과밀억제권역의 경우 각각 5년, 3년입니다. 기타 지역은 평형에 상관없이 투기과열지구는 3년, 비투기과열지구는 1년간 전매가 제한됩니다.

한편 후분양제 대상 전매 제한 불이익을 해소하기 위해 소유권 이전등기를 끝낼 경우 분약계약 후 3년 미만이라도 전매 제한 기간을 3년으로 인정해주고 있습니다.

참고로 과밀억제권역이란 수도권정비계획법 시행령 9조에 따라 과밀억제권역으로 지정된 곳을 말합니다. △서울특별시 △인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도 신시가지 조성을 위하여 1990년 11월12일 송도앞 공유수면매립 공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다] △의정부시 △구리시 △남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다) △하남시 △고양시 △수원시 △성남시 △안양시 △부천시 △광명시 △과천시 △의왕시 △군포시 △시흥시(반월특수지역을 제외한다)

기타 지역은 성장관리권역과 자연보전권역을 말하는데 용인 파주 김포 남양주(일부 제외) 평택 양주 광주 안산 등이 대표적입니다.

참고로 인천경제자유구역(공공택지)의 경우 송도신도시 7∼11공구(1천76만평)와 청라지구(5백41만평)가 과밀억제권역으로 묶여 있는 반면 영종지구(4천1백84만평)와 송도신도시 1∼6공구(5백35만평)는 성장관리권역입니다.

전매 완화에 따른 수혜단지들

10.21대책에 따라 11월중 수도권 투기과열지구가 해제될 것입니다. 하지만 투기과열지구가 해제되더라도 분양가 상한제가 적용되는 과밀억제권역은 종전처럼 분양계약 후 최대 7년에서 최소 3년간 전매를 할 수 없게 돼 수혜 대상이 되지 못합니다.

따라서 전매 완화 수혜 단지는 우선 분양가 상한제를 적용받지 않은 분양권 또는 미분양 단지가 될 것입니다.

또 분양가 상한제가 적용되는 단지는 성장관리권역 자연보전권역 등 기타 지역의 민간택지에서 분양하는(분양할) 단지가 될 것입니다. 투기과열지구에서 해제되면 상한제가 적용되더라도 분양계약 후 1년이 지나면 자유롭게 전매할 수 있기 때문입니다. 통상 중도금을 2회 납부하면 전매가 가능할 것입니다.

닥터아파트에 따르면 2008년 10월 현재 수도권 미분양 물량은 총 2백31개 단지 1만5천1백46가구에 달합니다. 이중 서울 인천을 제외한 물량은 1백63개 단지 1만2천8백26가구입니다.

또 분양가 상한제가 적용되지 않은 수도권 미분양 물량은 2백17개 단지, 1만3천5백31가구입니다. 이중 서울 인천을 제외한 투기과열지구 해제 대상 경기권 미분양 물량은 1백49개 단지 1만1천2백11가구에 달합니다. 수원 20곳 1천2백19가구, 고양 14곳 2천5백34가구, 광주 11곳 4백58가구 등입니다.

과밀억제권역이 아닌 주요 미분양 물량을 보면 △용인 33곳 2천6백18가구 (성복동 6곳 1천2백58가구) △파주 7곳 2백38가구 (교하읍 5곳 1백5가구) △남양주 7곳 778가구(진접 6곳 7백74가구) 등입니다.

전매 완화에 따른 최대 투자처

결론적으로 10.21대책에 따른 전매 완화 최대 수혜(환금성을 기준으로) 단지는 분양가 상한제가 적용되지 않고 투기과열지구에서 해제되는 곳입니다. 여기에 투기지역까지 해제되는 곳이라면 말할 것도 없구요. 환금성이 높아지고 레버리지 효과를 극대화할 수 있으니까요.

위 2가지 조건(분양가 상한제 제외+투지과열지구 해제)을 충족시킨다면 과밀억제권역이라도 분양계약 후 언제든지 전매할 수 있습니다. 현재는 소유권 이전등기시점까지 전매를 할 수 없습니다.

여기에 투기지역까지 해제된다면 6억원 초과 주택도 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 최대 40%에서 60%로 완화돼 주택담보대출 한도가 크게 늘어날 것입니다. 또 담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 규제가 사라지고 추가로 대출을 받을 때 기존 담보주택을 1년 이내에 처분해야 하는 의무도 없어집니다.

다음 수혜 단지로는 분양가 상한제가 적용되지만 과밀억제권역이 아닌 민간택지 분양 단지(분양권 또는 미분양)가 될 것입니다.

투기과열지구 해제(전매 제한 완화)에 따른 수도권 최대 투자처는 분양가 상한제를 적용받지 않은 분양권이 될 것입니다. 자금력만 확보된다면 지역 대표 단지가 될 경기 블루칩 분양권을 연구 조사 분석해 가치투자를 하세요.

분양가 상한제는 공공택지의 경우 2005년 3월(25.7평 이하부터)부터 적용됐으며 민간택지는 사실상 2008년 하반기부터 상한제 분양물량이 시장에 나왔습니다.

따라서 집중 투자 대상은 2006년 하반기에서 2008년 상반기에 분양한, 분양가 상한제가 적용되지 않는 분양권이 될 것입니다. 지역별로는 하남 의왕 성남 고양 수원 용인 남양주 파주 김포 등이 대표적입니다. 조합원분이든, 일반분양분이든 블루칩 재건축 분양권을 추천합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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