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강남 재건축, 최적의 매수타이밍을 말하다

2008-09-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,374 | 추천수 425
이명박정부의 부동산정책 규제완화 속도가 빨라지고 있습니다. 참여정부가 선 규제강화, 후 공급확대라면 이명박정부는 선 공급확대, 후 규제완화 정책을 펼치고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 고가주택에 대한 규제완화가 잇따른 것을 계기로 2008년 9월 이후 서울 강남 재건축 아파트의 최적의 매수타이밍을 말하고자 합니다.

최적의 매수타이밍이란?

먼저 보통 사람과 가치투자자가 생각하는 최적의 매수타이밍에 대한 정의가 달라 분명하게 밝히고자 합니다.

보통 사람들이 생각하는 최적의 매수타이밍이란 대부분 바닥을 치고 반등하는 직전의 시점을 말합니다. 하지만 바닥을 치는 시점은 지나가야 알 수 있지, 절대로 미리 알 수 없습니다. 따라서 이를 토대로 매수타이밍으로 잡는다는 것은 생각에만 머물 뿐 실행해야 하는 현실과 거리가 멉니다.

그 다음에 많이 생각하는 최적의 매수타이밍이란 무릎에 사서 어깨에 판다는 전략입니다. 즉 바닥을 친 것을 확인하고 무릎 정도 가격이 오른 시점에 매입한다는 것입니다. 물론 바닥을 치는 시점보다 현실적이지만 가치투자자가 지향할 최적의 매수타이밍은 아닙니다.

가치투자자는 현재 가격과 미래가치의 차이에서 최적의 매수타이밍을 찾아야 할 것입니다. 예를 들어 2008년 9월 현재 강남 재건축 조합원 33평형 매매가가 10억원이지만 3년 뒤 2011년에 미래가치가 얼마냐에 따라 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다.

2011년에 15억원이 될 미래가치가 높은 아파트라면 최적의 매수타이밍은 쉽게 잡을 수 있습니다. 물론 10억원보다 급매물을 9억원에 매수하면 좋겠지만 미래가치와 시세 차이가 안전마진을 확보할 수준이라면 가치투자자는 최적의 매수타이밍을 장세의 흐름에 휘둘리지 않고 잡을 수 있습니다.

반등 전제조건은?

강남 재건축 아파트값 반등은 그 시기가 쉽게 오지 않을 것입니다. 가장 큰 원인으로는 참여정부 재건축 규제정책의 누적효과에다 글로벌 유동성 위기가 겹쳐있기 때문입니다.

강남 재건축이 반등하기 위해선 최우선적으로 수요가 살아나야 합니다. 수요가 살아나려면 2008년 4분기 이후 이명박정부의 경제운용 실적이 중요합니다. 4분기 이후 국내 경기가 완만한 상승세가 아닌 경기침체가 장기화된다면 아무리 규제완화를 하더라도 반등 시기는 멀어질 것입니다. 따라서 4분기 경기 흐름이 매우 중요합니다.

4분기에 미국발 금융쇼크를 이겨내고 국내 경기가 연착륙하더라도 근본적으로 강남 재건축 투자 수요가 살아나려면 재건축 사업의 수익성이 개선돼야(내재가치가 높아져야) 합니다.

현재 시행중인 재건축 규제정책으로는 △도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 따른 용적률 규제 △개발이익환수제 △소형평형 건설 의무비율 △초과이익환수제 △분양가 상한제 △DTI, LTV 등 주택담보대출 규제 △1가구 2주택이상 보유자 양도소득세 중과 △재건축 분양권 주택수 포함 △재건축 가능연한 40년 등이 있습니다.

재건축사업의 수익성이 개선되려면 우선 일괄적으로 적용되는 재건축 용적률 완화(50%포인트 안팎)가 시급합니다. 현재 서울 재건축 평균 용적률은 지난 2003년 7월부터 시행된 도정법에 따라 190%에 그치고 있습니다.

또 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 건립해야 하는 개발이익환수제가 폐지되고 연면적의 50% 이상을 25.7평 이하로 지어야 하는 소형평형 건설 의무비율이 폐지되거나 완화돼야 합니다. 이와 함께 수요층을 두텁게 하기 위해선 대출규제와 양도세 중과가 완화돼야 합니다.

이에 앞서 9.23 종부세법 개정안에 따라 종부세 과세기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 완화될 경우 2009년부터 고가아파트 보유부담이 크게 줄어듦에 따라 재건축시장 거래 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

반등 시기는?

용적률 완화, 개발이익환수제 폐지, 소형평형 건설 의무비율 완화 중 하나만 시행돼도 강남 재건축 반등시기는 크게 앞당겨질 것으로 생각합니다. 특히 하나라도 시행되고 대출규제까지 완화된다면 반등시기는 시간문제일 것입니다.

최근 일부 전문가들 사이에 강남 재건축 아파트값 바닥론이 솔솔 풍기고 있습니다. 3분기 또는 4분기에 바닥을 치고 강보합세로 돌아설 것으로 예상하고 있습니다. 반등은 경기 연착륙 및 규제완화 속도에 따라 이르면 2009년 3분기 이후에 가능하다는 예측이 나오고 있습니다. 물론 아직은 소수 의견이지만 말입니다.

개인적으로 이명박정부 집권기간 중 강남 재건축단지의 바닥은 지금이라고 생각합니다. 강남 재건축 분양권 40평형대가 14억원대에서 13억원대로 떨어지고 있다면 바닥은 다가오고 있습니다. 따라서 최적의 매수타이밍도 다가오고 있습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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