시장비관론 VS 투자원칙론, 맞장 뜨다

2008-09-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,724 | 추천수 380
추석 연휴에 발생한 미국발 금융쇼크는 국내 주식시장뿐만 아니라 부동산시장을 강타할 악재로 우려하고 있습니다. 지금 부동산시장은 과연 초저녁인가? 한밤중인가? 아니면 새벽인가?를 부질없이 생각해봅니다.

이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 손절매하더라도 매도해 현금을 보유하다 폭락한뒤 되사도 된다는 시장비관론과 최후의 승리자가 되기 위해선 가치투자원칙을 뚝심 있게 지키면서 실행해야 한다는 투자원칙론을 맞대결시켜 봅니다.

부동산시장 비관론: 5년안에 20% 이상 떨어진다?

“2001년에서 2003년까지 부동산 붐은 시장금리 급락에 따른 가계의 부적응에 기인한 면이 크다고 할 수 있습니다. 은행도 아파트 담보대출을 무차별적으로 확장했습니다. IMF 사태로 미래가 불확실해지자 자기방어를 위해 재테크 붐도 일었습니다. 이 때 부동산 투기는 서울 재건축 아파트에 집중되었고 정부의 수도권 신도시건설 사업에 집중되었습니다. 정부의 잘못된 부동산 투기대책이 투기를 부채질한 것입니다.

2006년부터 2007년 초까지 2차 부동산투기 붐은 수도권에서는 뉴타운과 재개발에 기댄 ‘이명박 버블’이, 지방에서는 노무현 정부의 행복도시·혁신도시 개발에 뿌리를 둔 거품이 일었습니다. 2차 부동산투기 역시 정부 정책에 의해 촉발된 것입니다.

그러나 그런 투기버블은 이제 끝났다고 할 수 있습니다. 미국이나 일본의 사례를 볼 때 거품 붕괴 초기단계에서는 거래가 크게 줄어들고 가격은 떨어지지 않는 기간이 1년 반에서 2년가량 이어집니다. 그러다가 폭락하게 됩니다. 한국은 2007년부터 거래가 급감해서 최근까지 지속되고 있습니다. 올해 부동산거래가 다소 늘어난 것처럼 보이지만 이명박정부와 한나라당의 부동산투기 부양책에 대한 일시적인 기대심리와 2007년 12월 분양가 상한제 시행전 건설업체의 밀어내기 분양 등 영향으로 사실 허수에 불과합니다.” -김광수경제연구소 자료에서-

“미국경제 위기의 본질이 부동산 거품붕괴라면 리먼 사태와 메릴린치 사태는 이제 시작에 불과하다고 볼 수 있다. 다른 대출금융회사들도 이들 2개의 금융회사와 동일하게 모기지 대출규모가 적지 않기 때문이다.

문제는 2008년도 하반기 이후 한국경제도 일본과 미국의 부동산시장 거품붕괴 직전의 모습과 흡사하다. 은행과 기업은 자금사정 악화로 시장금리는 상승하고 있고, 수도권 대부분 가계는 실질소득이 감소하면서 대출 원리금을 상환하지 못하자, 금리가 상대적으로 높은 제 2 금융권으로 이동하고 있다. 건설회사는 미분양 아파트 증가 때문에 경영난에 직면해 있고, 중요한 수출시장인 선진국 경제와 중국 경제도 부동산가격거품 붕괴와 주가지수 폭락으로 한국산 제품 수출이 어려워지고 있다.

한국 부동산시장도 거품붕괴가 초읽기에 들어갔음을 말해주는 신호도 여러 곳에서 감지되고 있다. 이명박정부의 부동산경기 활성화 대책이 전혀 먹히지 않고 있는 것도 부동산 거품 붕괴가 초읽기에 들어갔다는 신호로 해석할 수 있고, 미분양 아파트는 ‘땡처리’에도 불구하고 증가하고 있으며, 한국은행이 기준금리를 0.25% 정도만 인상했는데, 실제 시장금리는 한국은행이 인상한 금리의 약 4배 가까이 상승한 것도 부동산거품 붕괴의 신호가 될 수 있다.” -한국시장경제연구소 자료에서-

“주택 가격이 가계소득에 적합한 수준이 되려면 앞으로 5년 동안 가격이 최소한 20퍼센트는 떨어져야 할 것이다. 나의 거품-붕괴 모델은 시장을 정화하기 위해서 주택 가격이 일시적으로 적정 수준 아래로 떨어질 수도 있다는 예측을 제시하고 있다. 즉 앞으로 약 1년 동안 주택 가격이 20퍼센트 이상 하락하지 않으면 몇 년 동안 시장이 정화되지 않을 것이라는 의미다. 최근 발표된 통계수치가 보여주듯이, 시장은 아직 정상화되지 않은 상태다. 그 정도로 심각한 주택 가격 하락이 현실로 나타나면, 소비에 영향을 미치는 것을 물론이고 고용과 기업의 경영 전반으로 파장을 일으킬 것이다.

결국 미국 정부는 주택 가격 하락을 막기 위해 국민들의 세금을 이용할 것이다. 그때까지 가격은 자기강화 작용을 하며 떨어질 것으로 보인다. 사람들은 담보물 가치 하락으로 인해 채무 부담이 더 늘어남에 따라 주택을 팔아야 할 입장에 처하고, 더 많은 금융회사들이 파산위기에 내몰릴 것이다. 따라서 경기침체와 달러화 기피 움직임이 강화될 것이다. 부시 행정부와 대부분의 경제 전문가들은 시장이 상승할 때와 같이 하락할 때도 자기강화 작용을 한다는 사실을 알지 못한다. 그들은 주택시장이 스스로 바닥을 다질 때를 기다리고 있지만 이는 그들이 생각하는 것보다 더 오랜 시간이 걸릴 것이다.” -조지 소로스의 책 ‘금융시장의 새로운 패러다임’에서-

부동산시장 투자원칙론: 시장악화가 대세일 때 매수하라

“오래된 전설에서 현자들은 운명적인 사건들의 역사를 '이 사건 역시 끝날 것이다(This too will pass)'라는 단 하나의 문장으로 최종 요약했다. 이와 같은 맥락에서 건전한 투자의 비결을 세 단어로 표현해야 하는 과제에 직면하여, 우리는 안전마진(Margin of Safety)이라는 말을 선택하고자 한다.

투자는 예측할 수 없는 상황에서도 원본을 지켜낼 수 있는 '최소한의 안전마진'을 필요로 한다. 정보가 불충분한 상태에서, 또는 즉흥적으로 결정한 투자는 미래의 수익을 꼼꼼하게 따져보는 투자보다 투기적이다.

시장 예측의 찬반론을 논의하기에는 지면이 부족하기 하지만 간단하게 언급하자면, 시장을 예측하는 데는 엄청난 두뇌 활동을 필요로 하며 ‘몇몇 사람들은’ 뛰어난 증시 분석을 통해서 돈을 벌기도 한다. 그러나 일반투자자들이 시장 예측을 통해서 돈을 벌 수 있을 것이라 생각하는 것은 어리석은 일이다.” -벤저민 그레이엄의 책 ‘현명한 투자자’에서-

“부동산은 2년 이상 전국적으로 가장 큰 두려움의 대상이었다. 그 악명 높았던 상업 부동산시장의 몰락이 주거용 부동산시장으로 확산될 것이라는 소문이 퍼졌고, 그 결과 주택가격이 너무나 빠르게 하락해 집을 팔려던 사람들이 매도를 포기할 지경이었다.

문제는 기사 제목에 ‘상업용’이라는 단어가 빠지고 ‘부동산’만 표기됐기 때문에 사람들은 부동산시장 전체가 곧 가치 없는 무용지물이 될 것이란 인상을 갖게 됐다는 점이다.

나는 지난 몇 번의 경험을 통해 널리 알려지지 않은 사실에는 널리 알려진 소란스런 소식과과는 상당히 다른 내용이 담겨 있음을 알게 됐다. 여러 번 거듭해서 성공을 거둔 투자비법 중 하나는 어떤 산업이 점점 악화되고 있다는 의견이 대세가 될 때까지 기다렸다가 그 산업에서 가장 선도적인 기업의 주식을 사는 것이다.” -책 ‘피터 린치의 이기는 투자’에서-

솔직히 미국발 금융쇼크로 인해 비관적이고 부정적인 전망이 득세하는 현실에서 무거운 마음에 저절로 위축되는 제 모습을 보고 놀라기도 합니다. 국내 부동산 전문가 사이에서도 시장비관론이 압도하고 있습니다.

2007년부터 자금력이 있는 사람들, 부자들은 국내 부동산시장보다는 해외 부동산시장에 눈길을 주고 있습니다. 투자자문 전문가들도 부자들의 국내 부동산 투자 의욕이 사그라들자 외국 부동산 투자자문쪽으로 방향을 틀고 있습니다.

얼마 전 필드에서 부동산 투자를 하고 거액 자산가들에게 투자자문을 해주는 지인 2명과 저녁 식사를 했습니다. 국내 부동산시장의 미래를 놓고 격론을 벌였습니다. A씨는 시장비관론 전문가와 거의 같은 생각입니다. 이제 한국 부동산시장은 끝났다구요. 늦었지만 지금이라도 급매물로 매도하고 해외 부동산에 투자해야 한다고 말입니다.

B씨는 비관 속에 희망 찾기라고나 할까, 비관적이되 아직도 투자가치가 있는 국내 부동산은 있으므로 관심의 끈을 놓지 말아야 한다고 말하더군요.

저는 물론 가치투자자 입장에서 투자원칙론을 강조했습니다. 기업 경영과 마찬가지로 자산 투자시장에서도 어려울수록 기본에 충실하라는 말을 따라야 합니다. 그러면 지금과 같은 침체기에 따라야 할 기본은 무엇일까요?

그것은 바로 내재가치가 높고 내재가치와 시세와의 격차가 크게 나는(즉 시세보다 내재가치가 높고 안전마진을 확보할 수 있는) 부동산을 연구 조사 분석하는 것입니다. 그리고 매수하는 것입니다.

지난 6월 국제유가 70달러대 하락을 예측했던 삼성경제연구소는 국내 경기가 2009년 하반기부터 완만한 회복세를 보일 것으로 전망하고 있습니다. 펀더멘털을 토대로 말입니다. 하지만 예측은 예측일 뿐입니다.

어리석은 사람은 시장 예측에 따라 투자를 하고 현명한 사람은 내재가치에 따라 투자합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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