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재건축 분양가상한제 순발상 vs 역발상

2007-02-08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,047 | 추천수 444

재건축에 대한 규제가 너무 많습니다. 특히 참여정부 들어 더욱 그렇습니다. 규제가 많으면 투자하기 힘들다는 것이 보통 사람의 생각입니다. 하지만 주택시장에서 지금까지 최고의 투자수익을 올린 사람은 규제가 많은 재건축 단지에 투자한 사람들입니다.

규제가 많다는 것은 가격이 상승할 가능성이 높은, 즉 내재가치가 높다는 것을 의미합니다. 따라서 최고의 투자수익을 올리고 싶다면 재건축 단지에 적극 투자하는 역발상 투자가 필요합니다.

이번 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부의 재건축 규제역사를 훑어보고 1.11대책으로 재건축 아파트에 분양가상한제가 적용된데 따른 순발상 투자자 마인드와 역발상 투자자 마인드를 비교해보겠습니다.

훑어보는 참여정부 재건축 규제역사

2003년 7월 1일 시행
-후분양제 도입
-안전진단 기준 강화
-재건축 연한 강화

2003년 9월 5일 시행
-소형평형건설 의무비율 확대(전체 가구수의 60% 이상을 25.7평 이하로 건립)

2004년 1월 1일 시행
-조합원 입주권 명의변경 금지

2005년 5월 17일 시행
-개발이익환수제 실시

2005년 5월 19일 시행
-소형평형건설 의무비율 강화(연면적 50% 이상을 25.7평 이하로 건립)

2006년 1월 1일 시행
-조합원 입주권 양도세 과세시 주택수 포함

2006년 7월 12일 시행
-기반시설부담금 부과

2006년 8월 25일 시행
-예비안전진단 강화

2006년 9월 25일 시행
-초과이익에 대한 개발부담금 부과

2007년 9월 시행예정
-분양가상한제 실시
-분양원가 공개
-채권입찰제 실시

재건축 순발상 투자자 마인드

1.11대책 이후 재건축시장은 오는 9월 분양가상한제 시행을 앞두고 매주마다 하락세가 심화되는 모습입니다. 특히 강남권은 총부채상환비율(DTI) 규제 강화까지 겹쳐 매수세가 더욱 얼어붙었습니다.

강남권은 호가가 5천만~1억원까지 하락한 급매물들이 나오고 있지만 시세가 더 떨어질 것으로 기대하고 있는 매수자들이 섣불리 매수에 나서고 있지 않습니다.

분양가상한제가 적용되면 일반분양 물량이 많은 저층단지나 사업초기단계 단지들이 타격이 클 것입니다. 개포주공, 고덕주공, 둔촌주공, 은마, 가락시영 등이 대표적입니다. 개발이익환수제에 따라 임대주택을 짓고 초과이익에 대한 개발부담금을 내야 하는 상황에서 분양가상한제까지 적용된다면 분양수익이 줄어들어 재건축 사업추진이 어렵게 됩니다.

또 이미 시공사를 선정한 재건축 단지도 오는 11월 30일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못할 경우 분양가상한제가 적용됨에 따라 공사비 산정을 다시 해야 하므로 조합-시공사 갈등 등으로 사업지연 가능성이 높아질 것입니다.

2007년 2월 현재 재건축 리스크가 높아진데다 최근 6억원 초과 고가아파트의 호가가 크게 떨어지고 있어 신규 투자는 신중해야 할 것입니다. 특히 주택담보대출 규제까지 강화돼 부동산 경착륙까지 우려되는 상황에서 재건축 투자는 무리라고 생각합니다.

재건축 역발상 투자자 마인드

1.11대책으로 인해 매수자 우위 시장이 온 지금이 투자하기 좋은 타이밍입니다. 또 분양가상한제가 무조건 악재라고 생각하는 것은 잘못입니다. 투자자인 조합원 입장에서는 오히려 호재가 될 수도 있습니다.

그동안 시공사가 분양가를 통해 조합의 이익을 너무 많이 가져가 조합원 부담이 지나치게 많았던 것이 현실입니다. 비록 일반분양분에만 적용되지만 분양가상한제와 분양원가 공개로 공사비 등이 투명하게 공개됨으로써 결과적으로 조합원 분양가도 낮출 수 있어 조합원에게 이익이 될 것입니다.

또한 서울에서는 5층 이하 저층 단지라도 분양가상한제로 인해 수익이 악화되는 일반분양물량이 매우 적어 재건축 사업에 영향을 미치지 않을 것입니다.

서울 저층 단지는 개포주공, 가락시영, 고덕주공, 둔촌주공 등이 남아 있는데 대부분 2종 일반주거지역(서울의 경우 평균 층수 16층 이하, 허용용적률(기준용적률에 기부채납 등에 따른 인센티브 용적률을 합한 것) 170~190%로 재건축 가능)으로 임대아파트를 짓고 남는 일반분양분은 20가구 안팎에 불과한 실정입니다. 1대 1 재건축을 추진중인 중층 재건축 단지는 말할 것도 없습니다.

또 11월말까지 조합원 분담금이 확정되는 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 단지에 대해서는 분양가상한제 및 원가공개 대상에서 제외될 예정입니다.

한편 재건축 규제 드라이브 정책은 입지여건이 뛰어난 주거지역의 아파트 수급의 균형이 깨지면서 희소성 가치가 높아져 2~3년 후 집값 급등을 초래할 가능성이 높습니다.

따라서 부자노트 독자께서 자금력이 있는 역발상 투자자라면 안전진단을 통과하고 조합설립인가를 앞두고 있는 강남권 재건축 단지에 투자하세요. 증층이든 저층이든 고밀도지구든 상관없습니다. 그리고 5년 이상 보유하세요.

5년이 너무 길다면 개발이익환수제에 따른 임대주택을 짓지 않아도 되고 조합원 명의변경이 허용되는 강남권 또는 지역별 블루칩 재건축 아파트의 조합원 입주권을 매입하세요. 그리고 3년 이상 보유하세요. 물론 DTI나 주택담보인정비율(LTV)을 따져보고 실투자비를 준비할 여력이 있어야 합니다.

2007년 2월 현재 지금과 같은 하락세에 과감히 강남권 급매물을 사는 사람은 누구일까요? 이에 대한 연구 조사 분석을 해야 부동산으로 부자가 될 수 있습니다.


 

 
엘제아르 부피에, 우공 그리고 겐쥬
프랑스의 엘제아르 부피에는 황무지에 55세부터 89세에 죽을 때까지 매일 100개씩 도토리 알을 심어 떡깔나무 숲을 일궜다. 나이가 90에 가까운 중국 우공은 산에 가로막혀 돌아다녀야 하는 불편을 해소하고자 산의 흙을 왕복 1년이 걸리면서 옮겼다. 일본의 겐쥬는 어렸을 때 엄마를 졸라 삼나무 7백 그루를 사 척박한 토양에 심고 평생 가꿔 훗날 아이들이 뛰노는 숲을 만들었다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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