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주택에 가치투자할때 던져야 할 질문

2008-07-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 24,428 | 추천수 359
어수선한 정국에 어수선한 경제 상황, 소비자 심리가 위축될 데로 위축되고 있습니다. 이럴 때 섣부른 시장 예측보다는 부동산 투자원칙을 차분하게 짚어볼 필요가 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 위기일수록 기본에 충실하라는 말처럼 투자자가 주택에 가치투자할 때 던져야 할 질문 6가지를 정리해봤습니다.

주택 투자 대상을 선정할 때 먼저 자신만의 투자 원칙을 준수하고 있는지를 체크할 필요가 있습니다. 모든 질문을 반드시 충족시킬 수는 없지만 충족시키지 못하는 질문이 많으면 많을수록 수익률은 낮아지는 반면 리스크는 높아질 수 있다는 것을 명심해야 합니다.

질문1 : 부자들이 매입하는 주택인가?

‘돈이 몰리는 길목을 지켜야 한다’ ‘오르는 데만 오른다’가 이와 연관된 말입니다. 부자들이 선호하는 즉 부자들이 매입하고 싶고 매입하고 있는 주택은 가격이 오를 수밖에 없습니다. 이유는 간단합니다. 돈이 몰리고 있기 때문입니다. 구매력이 있는 수요가 지속적으로 늘어나는데 가격이 오르지 않을 수 없습니다.

부자들은 대부분 내재가치를 중요시하며 투자를 합니다. 보통 사람이 현재가치에 따라 부동산을 사지만 부자들은 미래가치를 보고 부동산을 사는 것입니다.

그러면 부자들이 내재가치가 풍부하다고 생각하는 주택은 무엇인가요? 부자들은 매일 미래의 삶에 대한 생각을 많이 합니다. 예를 들어 5년 뒤 한국 대표 주거지가 어디가 될 것인가? 등에 대해 생각합니다. 그래서 부자들은 도곡동 타워팰리스, 분당 파크뷰, 삼성동 아이파크, 대치동 센트레빌 등을 선택한 것입니다.

질문2 : 세입자들이 계속 거주하고 싶은 곳인가?

아파트에 투자할 때 손쉽게 투자 대상을 선정할 수 있는 질문입니다. 너무 살고 싶어 집을 팔고 전세로 이사 가는 아줌마들이 있습니다. 바로 이런 곳이 내재가치가 지속적으로 상승하는 곳입니다. 교육여건을 위시해 아줌마들이 선호하는 인프라를 갖췄기 때문에 집을 팔고 이사 가는 경우가 대부분입니다.

또 세입자들이 자금이 마련된다면 다른 지역으로 이사 가는 것이 아니라 지금 살고 있는 주택을 사려고 한다면 신규 수요가 지속적으로 늘어난다는 의미입니다.

반면 세입자가 하루라도 빨리 이사 가고 싶은 아파트는 매입해서는 안됩니다. 수요가 정체되거나 감소되기 때문입니다. 나아가 자가 거주자도 이사 가고 싶어 한다면 그 단지는 활황기에도 잘해야 강보합세 또는 소폭 상승에 그치게 됩니다.

질문3 : 공급보다 유효수요가 많은가?

‘수급이 재료에 우선한다’는 말처럼 해당 지역의 주택시장에서 공급(매물, 분양물량, 입주물량)에 비해 수요(청약자, 매입자 등)가 많아야 가격은 오릅니다.

수요가 일시적이지 않은, 지속적으로 공급보다 많아야 하고 수요도 유효수요 즉 구매력 있는 수요가 많아야 시장가격은 오릅니다. 쉽게 말해 자금이 마련되면 사려는 사람이 아니라 자금이 이미 마련돼 있어 급매물이 나오면 즉시 사는 사람이 많아야 합니다.

입주시기에 일시적으로 입주물량이 많아 매물이 늘어나 가격이 하락하는 경우가 있습니다. 택지개발지구처럼 대규모 신개발지가 그런 곳입니다. 이때 과연 3년 후 유효수요가 지속적으로 창출될 수 있는 지역인지를 알아야 합니다.

연구 조사 분석 결과 지속적으로 수요가 발생하는 즉 내재가치가 높은 단지라면 이때가 저점 매수 기회이므로 놓치지 말아야 합니다. 과거 분당 일산 등 신도시, 목동이 입주시점에 바로 그런 대표적인 지역이었습니다. 다만 목동 분당이 일산보다 유효수요가 많아 나중에 가격차이가 크게 벌어졌지만 말입니다.

질문4 : 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가?

악재는 여러 가지가 있습니다. 부동산 규제정책이 대표적이고 입주 아파트 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어난 경우도 있습니다. 공공기관 이전이나 기업 공장 이전도 그런 경우입니다.

예를 들어 각종 규제로 재건축 단지에 악재가 발생했음에도 가격이 좀처럼 내리지 않는 경우가 있습니다. 통계상으로 가격이 내리는 경우가 있는데 주의해야 합니다. 호가가 반영된 시세에서 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내린 것이 아니라 호가가 내린 것으로 봐야 합니다.

악재에도 가격이 좀처럼 내리지 않는 것은 대기 수요가 풍부하기 때문입니다. 또 매도자가 보유하고 있는 부동산보다 더 내재가치가 높은 투자 대상을 찾을 수 없기 때문에 쉽게 팔지 않습니다.

질문5 : 침체기에도 가격이 크게 하락하지 않았는가?

침체기에 가격이 크게 하락하지 않는 것은 공격적인 투자자가 침체기 매수자 우위 시장을 저점 매입타이밍으로 봤기 때문입니다. 또 보유자들도 가격 하락이 일시적으로 보고 판단하고 팔려는 사람이 적기 때문입니다.

침체기 때 가격이 크게 떨어지는 주택은 활황기에 가수요가 일시적으로 늘었다 침체기 때 과거 활황기에 가수요로 매입한 투자자가 서둘러 매도하고 실수요마저 감소하기 때문입니다.

그러면 침체기 때 가격이 크게 하락하지 않는 부동산은 어떤 부동산인가요? 바로 내재가치가 풍부한 부동산입니다. 그러면 무엇이 내재가치가 풍부한 부동산인가요? 워렌 버핏처럼 읽고 연구 조사 분석한 뒤 생각하면 알 수 있을 것입니다.

질문6 : 지역 경제력이 높은가?

지역 경제력이란 쉽게 말해 돈을 얼마나 벌어 지역 주민의 소득이 얼마나 높은 가라는 의미입니다. 정부가 지역간 경제력을 비교하기 위해 도입한 지표로 총량경제력이 있습니다. 7개 지표로 지역내 총생산(GRDP), 제조업 종사자수, 도소매·음식·숙박업 종사자수, 경제활동인구, 예금은행 예금액과 대출액, 수출액, 조세수입(직접국세 지방세)을 평균해 산출합니다.

공장이 들어서면 하청업체가 뒤따라 일하는 사람이 늘어나고 상가 식당 숙박업소 등도 증가해 지역 경제력이 높아집니다. 단순하게는 지역 경제력을 지역별 1인당 국민소득(GNP)이라고 보면 됩니다. 지역 경제력이 높으면, 또는 집중되면 부동산 가격은 오르게 돼 있습니다. 부동산을 살 수 있는 유효수요가 그만큼 늘어나기 때문입니다.

2006년 대한민국 1인당 국민소득이 1만7천달러선임을 감안하면 서울 강남권의 경우 최소한 3만5천달러는 넘을 것입니다. 2008년 7월 현재 32평형 아파트값이 강남권이 평균 9억원 안팎이고 비교 대상의 강북권은 4억원 안팎이므로 지역 경제력 차이가 아파트값에 거의 그대로 반영한다고 볼 수 있습니다. 땅값도 마찬가지입니다.

지역 경제력이 취약한 곳은 활황기에 어느 정도 부동산 가격을 끌어올릴 수 있지만 한계가 있고 침체기 때 하락폭이 클 수밖에 없습니다. 또 호재에도 유효수요가 적어 상승폭이 제한적입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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