강남 집값은 언제 반등할 것인가?

2008-06-26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 25,984 | 추천수 371

강남 집값 반등 시기를 주제로 칼럼을 언제 쓸 까? 타이밍을 잡고 있는데 최근 강남 및 분당 용인 등 경부라인 아파트값 하락 기사들이 나왔습니다. 버블붕괴도 언급하고 있더군요.

그래서 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 강남 집값이 언제 반등할 것인가를 다뤄보고자 합니다.

강남 집값 반등에 대한 거부감이 있는 부자노트 독자도 있을 것입니다. 하지만 길게 보면 시장에서 영원한 상승이 없듯이 영원한 하락도 없습니다. 시장상황에 따라 등락폭과 등락기간이 달라질 뿐입니다.

강남 주택시장 실제 상황

닥터아파트 리서치연구소에 따르면 2008년 상반기 강남권 아파트 매매가 변동률은 -0.84%로 평당 23만원 정도 하락했습니다. 가장 많이 하락한 곳은 송파구(-2.48%)와 강동구(-1.88%)로 송파구는 잠실 일대 입주물량 여파와 가락시장 재건축 추가부담금 영향으로 하락했으며 강동구도 사업초기 재건축단지를 중심으로 약세를 보였습니다.

연초 대비 하락한 아파트는 매매가가 15억~25억원에 이르는 대형 고가 아파트가 대부분으로 1억~3억원 정도 하락했습니다. 재건축 단지를 제외한 중소형 아파트값은 거의 변동이 없구요.

강남권 전체 단지의 43%가 연초 대비 가격 변동 없이 보합세를 나타냈으며 소폭 하락한 곳이 32%입니다. 결론적으로 큰 하락 없이 약보합 장세라고 볼 수 있습니다.

매물량의 경우 2007년 3월 이후 거의 변화가 없는 상태입니다. 이명박정부 집권 전후인 2007년 12월부터 2008년 2월 사이에 매물이 다소 증가하는 듯 했으나 규제완화에 대한 기대감이 줄어들면서 3월부터 다시 정체된 상태입니다.

강남 아파트 매도를 희망하는 강남 10명 중 7명은 가격을 내려서 팔기 보다는 당분간 보유 또는 거주하겠다는 입장으로 아예 매물을 내놓지 않고 있습니다.

반면 강남 매수희망자 10명 중 6명은 추가 하락을 기대하며 매수시기를 저울질 하고 있습니다. 매수자들은 최근 이명박정부가 촛불정국으로 부동산 규제완화 정책에 집중하지 못한 상황이므로 일단 연말까지 기다려보자는 심리가 팽배합니다. 언젠가 강남 집값은 반등할 것이며 시간상의 문제라고 생각하고 있습니다.

참여정부 강남 집값 2차례 반등 원인

지난주 칼럼에서도 언급했듯이 참여정부가 들어선 2003년에는 5.23대책, 9.5대책, 10.29대책 등 강남 재건축단지를 타깃으로 한 주택시장 규제대책이 잇따랐습니다.

2004년 들어 10.29대책의 임대주택 건립을 의무화한 개발이익환수제가 구체화되고 재산세 강화 및 종합부동산세 신설 등이 속속 발표되면서 강남 아파트값은 약세를 보였습니다.

하지만 10.29대책 이후 1년 이상 주택시장이 침체되면서 미분양이 늘어나자 2004년 11월부터 정부의 규제완화 움직임으로 인해 주택수요가 늘어나 강남 집값은 1년 만에 반등하기 시작했습니다.

정부는 2004년 11월 부산 등 지방 투기과열지구 전매 완화에 이어 주택 투기지역 중 같은해 12월 11곳, 2005년 1월 8곳을 해제했습니다. 이에 따라 2005년 들어 소비심리가 회복되고 개발이익환수제 도입 연기 움직임 등 규제 완화에 대한 기대감이 높아지면서 잠실, 개포주공 등 강남 재건축 단지를 중심으로 급매물이 소진되고 매도호가가 상승세로 돌아섰습니다.

집값 상승세는 목동 분당 일반아파트를 지나 2월 들어 판교신도시 채권입찰제에 따른 평당 분양가 2천만원설 등 고분양가가 이슈화되면서 평촌, 산본, 강남 중대형으로 확산됐습니다.

강남 집값은 공급확대와 세제강화를 골자로 한 8.31대책 이후 진정된 후 2006년 3.30대책까지 보합세를 유지했습니다.

강남 집값은 2006년 9월 이후 2~3개월간 반짝 반등했습니다. 판교신도시 고분양가 논란이 은평뉴타운 및 파주신도시로 이어진데다 재건축 아파트값 바닥론에 판교신도시 동시분양 낙첨자들과 투자자들이 초과이익 환수를 위한 재건축부담금 등 재건축 규제를 피해 반사이익을 얻을 수 있는 단지를 선별적으로 매수했기 때문입니다.

하지만 투기지역에 대한 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율) 등 주택담보대출 규제를 강화한 2006년 11.15대책에 이어 분양가 상한제, 분양원가 공개, 민간택지 전매제한 확대, 투기지역 담보대출 1건 제한 등을 주요 내용으로 한 2007년 1.11대책이 발표되면서 강남 집값은 2007년 1월 이후 다시 약보합세로 돌아서 2008년 6월 현재까지 1년 6개월간 침체기가 계속되고 있습니다.

강남 집값 반등을 위한 펀드멘털

1. 소비심리 회복

통계청이 매달 발표하는 소비자기대지수는 아파트시장보다 2~3개월 선행합니다.

소비자기대지수는 6개월 후 경기와 생활형편, 소비지출에 대한 소비자 기대심리를 나타내는 것입니다. 소비를 늘리겠다는 응답이 많으면 100을 넘고 소비를 줄이겠다는 사람이 많으면 100보다 낮아집니다.

유가급등과 물가상승 등으로 경기 불안 심리가 높아지면서 2008년 5월 소비자기대지수는 92.2로 전달보다 8.2포인트 급락했습니다. 이는 지난 2004년 12월(86.5) 이후 3년 5개월 만에 최저치입니다.

소비자들의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수도 2008년 2분기에 전분기인 1분기 105에 비해 19포인트나 하락한 86을 기록했습니다. 이는 지난 2000년 4분기 같은 수치입니다.

소비심리가 회복되지 않는 한 수요가 지속적으로 발생하기 힘들어 설령 강남 집값이 반등하더라도 일시적인 상황에 그칠 수 있습니다.

2. 규제완화

근본적으로 강남 집값 반등 여건을 갖추기 위해선 이중 삼중으로 둘러싸인 재건축 규제정책이 완화돼야 할 것입니다. 분양가 상한제, 재건축부담금, 임대주택 의무건립 규제정책이 최우선적으로 완화되지 않는 한 강남 전역에서 집값 반등이 일어난 가능성은 낮습니다.

세제 및 대출 규제완화도 강남 집값 반등을 위한 필요조건입니다. 먼저 종합부동산세 과세 기준이자 양도소득세 중과 고가주택 기준인 6억원의 9억원 이상으로 상향 조정돼야 할 것입니다.

또 투기지역 해제에 따른 대출규제 완화 또는 투기지역에 대한 DTI, LTV 등 대출 규제완화도 필요합니다. 이밖에 시행되기는 힘들겠지만 1가구 2주택 양도세 세율이 현행 50%에서 일반세율(9~36%)로 완화될 경우 유주택자의 대기수요가 실수요가 전환돼 반등될 가능성이 높습니다.

3. 수급 여건

공급부족이 가시화되고 대기수요가 실수요로 전환되는 시점에 강남 집값은 반등될 수 있습니다.

현재는 잠실 등 강남권 재건축단지 입주가 막바지 이뤄지고 있고 경부라인 택지개발지구 입주물량도 쏟아지고 있어 수요에 비해 공급이 일시적으로 많은 상황입니다.

하지만 2008년 들어 분양가 상한제로 인해 분양물량이 급감하고 강남 신규 주택공급물량이 2004년부터 줄어들기 시작한 뒤 2005년 5월 임대주택 건립 의무화와 2006년 9월 재건축부담금이 시행되면서 급감돼 입주물량을 기준으로 할 경우 강남 주택 공급부족 사태는 2009년부터 가시화될 전망입니다.

결론적으로 강남 집값 반등은 소비심리가 회복되고 규제완화가 본격화되며 강남 주택공급부족이 가시화되는 2009년 하반기나 돼야 가능할 것으로 예상합니다. 늦어도 2010년에는 반등이 시작될 것으로 예측합니다. 물론 제 예측은 틀릴 수도, 맞을 수도 있습니다. 참고만 하세요.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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