우리는 항상 미래에 대해 결정을 내린다. 과거나 현재에 관해 결정하지는 않는다. 결정은 언제나 미래와 관한 일이다. 미래 수요를 충족시키기 위해 새로운 설비를 건설해야 하는가? 이번 분기 말까지 판매실적을 향상시키려면 지금 가격을 낮추어야 하는가? 5년 후 상환할 대출금에 고정 금리나 변동 금리 가운데 어느 것이 저렴할까? 내년에 조지의 부서가 흑자를 낼 것인가 아니면 지금 관리자를 교체해야 할까? <중략>
미래에 대해 결정을 내리려면 미래에 대한 비전이 있어야 한다. 낙관적이든 비관적이든 상관없이 여러분에게 미래에 대한 비전이 있다.
윌리엄 코널리의 ‘비즈노믹스’ 중에서(한스미디어, 17쪽)
부동산 전문가들은 규제완화정책이 나오기 전까지는 당분간 보합세에서 큰 변화가 없을 것으로 전망하고 있습니다. 부동산 투자시장은 뉴타운 등 국지적으로 특정 상품에만 선별 투자하려는 경향이 강합니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 경제학을 비즈니스 관점에서 해석하는 비즈니스 경제학, 즉 비즈노믹스를 통해 미래를 위한 현명한 결정, 즉 어떤 경기 상황에서도 투자 수익을 얻는 방법을 찾아보고자 합니다.
역사로 본 경제 사이클
‘비즈노믹스’에 따르면 2차 세계대전 이후 미국 경기 침체 기간은 최저 6개월에서 최고 16개월로, 평균 11개월로 조사됐습니다.
하지만 문제는 정부가 경기 침체로 접어들고 나서 최소한 6개월이 지나야 조사 결과를 발표한다는 것입니다. 경기 침체를 발표한 시점에 모든 사람이 경기 침체를 실감하고 있거나 심지어 이미 회복하기 시작하기도 한다는 것입니다.
“경기 침체는 자동차 사고와 비슷하다. 즉, 반복해서 일어나기 마련이다. 항상 누군가 경기 침체의 원인이나 재정 정책 개선을 비롯한 다른 방법으로 경기 후퇴를 피할 수 있다는 사실을 지적할 것이다. 하지만 자동차 사고와 마찬가지로 경기는 또 다시 침체한다.”
저자는 경제 생산이 제품에서 서비스로 이동하고 현대 기업이 평균 재고량을 줄이고 있어 경기 침체 기간이 줄어들고 완화될 것이라고 전망했습니다.
경기 침체는 자동차 사고처럼 아무리 조심해도 예기치 못한 상황에서 올 수 있다는 점, 갈수록 경기 침체 횟수가 감소하고 침체 지속기간도 짧아지고 있다는 점을 주목해야 할 것입니다.
경기 선행 지표, 주택
“주택 건설은 전체 경제 상황보다 훨씬 더 큰 폭으로 변화하기 때문에 가장 변화가 심한 분야로 손꼽힌다. 금리가 주택 사이클에 영향을 미치고 주택 사이클이 전반적인 경제 사이클에 영향을 미친다.”
“주택은 경제의 선행 지표다. 주택 시장이 약화되면 뒤이어 전체 경제 상황이 악화한다. 뿐만 아니라 침체에서 가장 먼저 회복하는 분야도 거의 항상 주택 시장이다. 사실 주택 분야는 이따금 가장 먼저 침체하고 다른 경제 분야가 하락할 때 회복하기 시작한다.”
미분양 적체와 거래 부진으로 국내 주택시장은 침체된 상태입니다. 침체된 주택 시장이 언제 회복될 것인가?를 예측하기보다는 선행 지표인 주택 시장이 회복되는 날에 대비해서 어떻게 가치투자를 할 것인가를 고민해야 할 시기라고 생각합니다.
금융 정책의 시차 효과
“프리드먼은 금융 정책의 시차는 “크고 변한다”라고 결론을 내렸다. 나는 다음과 같은 일반 원리를 이용한다. 지출, 고용, 생산에 대한 금융 정책의 효과가 나타나려면 6~12개월이 걸리고 인플레이션이 변화하기까지 다시 12개월이 걸린다. 반면 다른 경제학자들은 이보다 시차가 더 크거나 작다고 말하기 때문에 당연히 의혹을 품는다. 그러나 핵심은 연준의 조치로 즉각적인 효과가 나타날 것이라고 기대하지 말아야 한다는 점이다.”
“금리 인상→주택 판매 감소→주택 건축 착공 감소→건설 분야 고용 감소→금리에 민감한 다른 지출 감소→자동차 판매 감소→일부 자본 지출 감소→건축과 제조 분야 감소→소비자 지출 감소→재고 감소→2차 생산 감소→제조 경제 전반에 제조 감소 현상 확산→자본 지출 붕괴→신용 수요 약화와 연준의 완화정책으로 인한 금리 하락→금리에 민감한 일부(주택 자동차) 가격 하락→수입원이 확실한 소비자의 지출 증가→금리에 민감한 제품 생산 증가→주택 판매와 주택 창공 증가→건설과 제조 분야 고용 증가→재고 증가→자본 지출 증가”
저자 윌리엄 코널리는 경기 침체는 대부분 금리 등 금융 정책의 실수에 비롯된다고 지적하고 금융 정책 효과가 나타나려면 최소한 6개월 이상의 시간이 소요되는 점을 명심해야 한다고 말했습니다.
한국은행은 지난 5월 8일 기준금리(콜금리)를 5.00%로 9개월째 동결했습니다. 최근 경기 선행지수, 동행지수, 고용, 경상수지 등 각종 경기지표가 하강하는 조짐이 있음에도 물가 상승과 유동성 과잉 부담으로 동결했습니다. 하지만 국내 경기가 하반기에 나빠질 가능성이 높은데다 이명박정부의 금리 인하 의지와 금융통화위원회의 신임 위원들이 참석하는 6월에는 금리 인하를 단행할 가능성이 있습니다.
어떠한 경기 상황에서도 수익을 얻는 법
‘비즈노믹스’의 부제이기도 한 ‘어떠한 경제 사이클에서도 수익을 거두는 법’은 기업이 실용 경제학 마인드로 현재의 경기 상황을 이해하고 미래에 발생할 중대한 경제 변화를 알리는 시스템을 미리 갖춰 고객의 욕구에 더 많은 시간을 투자함으로써 수익을 극대화시키는 것이라고 저자는 강조합니다.
경기 침체를 대비하고 활용해야 하는 기업과 마찬가지로 부동산 투자에서도 가치투자자들은 부동산시장 침체기를 적극 활용해야 합니다. 어떠한 경기 상황에도 부동산 투자로 수익을 얻는 방법에 정답이 있을 수 없습니다.
2008년에 투자해 최대의 수익을 얻는 방법은 부자노트 독자께서 읽고 배워 스스로 찾아야 합니다. 수익을 얻는 방법을 깨우쳤다면 경기 상황에 따라 투자 타이밍 등을 조절하면서 침체기에 자신만의 투자 철학을 실행할 수 있을 것입니다.
경제학 마인드를 갖추고 미래를 예측하지 말고 미래를 대비하세요. 5월 27일 부자노트 포럼이 도움을 드릴 것입니다.
