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최근 전셋값 하락을 어떻게 볼 것인가?

2021-03-04 | 작성자 오윤섭 | 조회수 872 | 추천수 17
설 연휴 이후에도 수도권 아파트 매매시장이 침체됐습니다. 이에 대한 해석이 분분합니다. 매매시장은 규제정책에 따라 거래량 증감폭이 컸습니다. 그럼에도 매년 한차례 이상 거래량이 폭발했습니다. 

2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 2018년을 제외하고 매년 4월 이후 거래량이 폭발했습니다. 지난해는 6, 7월 서울아파트 매매 거래량이 월 1만건을 넘어 폭발했습니다. 11, 12월에도 양도세 절세(2021년부터 9억원 초과분 거주기간 강화, 다주택자 양도세 비과세 요건 강화)와 종부세 회피를 위해 나온 매물이 많이 거래됐습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난해 11월 이후 수도권 전셋값 하락에 대한 제 생각을 정리했습니다. 전세시장은 11월 수능 이후 학군수요와 직장수요, 신혼부부 수요가 이어지면서 3월까지를 성수기로 봅니다. 1, 2월이 전세계약이 가장 많은 극성수기입니다.

지난해 8월 임대차2법으로 인해 40~ 50% 단기폭등했던 수도권 전셋값이 3월 현재 10% 이상 하락했습니다. 전셋값 10억원이 9억원 미만으로 떨어진 것입니다. 3월 들어서도 대부분 지역에서 전세물량이 소진되지 못하고 있습니다.

우선 전셋값과 매매가의 관계를 정리하면 다음과 같습니다. 전셋값 상승이 매매가 상승이 미치는 영향은 큽니다. 하지만 상승장에선 전셋값 하락에도 매매가는 상승하는 경우가 많습니다. 상승장 후반기에 많이 발생합니다.

매매가가 하락하고 전셋값이 계속 상승해 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 60% 이상(서울 아파트 기준)이 될 때 전세수요가 매매수요로 돌아선다는 게 정설입니다. 

반대로 매매가가 전셋값에 미치는 영향은 크지 않다는 게 정설입니다. 매매가는 전세가율(상승)에 더 큰 영향을 받습니다. 

서울 아파트 전세가율(KB국민은행)은 지난해 8월 53.3%로 단기 바닥을 치고 반등하기 시작해 올들어 1월 56.3%까지 올랐습니다. 2월엔 56.2%로 소폭 하락했습니다.

본론으로 들어가 지난해 11월 이후 수도권 아파트 전셋값은 왜 하락했을까요?

서울 전세수급지수를 보면 지난해 10월 26일 195.3으로 정점을 찍고 하락세롤 보이고 있습니다. 2월 22일 현재 155.6으로 40% 포인트가 떨어졌습니다. 통상 전세수급지수가 140 이상이면 전세난으로 봅니다.

전세수요보다 전세공급이 많아지면서 전셋값이 하락하고 있습니다. 전셋값이 하락하는 첫 번째 이유는 임대차2법으로 인한 일시적 혼란 때문입니다. 전세계약 기간이 2년에서 2+2년으로 강화된후 3개월간 전셋값이 단기폭등후 전셋값 하향은 정상화되고 있습니다.

지난해 8월 갑작스러운 임대차2법 강행으로 집주인이 4년치 전셋값을 한꺼번에 올리는 부작용이 발생했습니다. 세입자가 계약갱신청권을 행사한 전셋값 보다 새로운 세입자에게 올려받은 전셋값이 최대 2배까지 비싼 이중가격이 형성됐습니다. 

전세계약을 1년에서 2년으로 늘린 1990년에도 전셋값이 단기 폭등했습니다. 그때도 지금처럼 수도권 아파트 매매 전세가 동반상승하는 상승장이었습니다. 서울 전셋값은 1989년 29.6%, 1990년 23.6%으로 폭등하다 1991년 4.7%로 안정됐습니다. 1990년 기준으로 2년 마다 전세계약이 만료되는 짝수해가 홀수해보다 전셋값 상승폭이 컸습니다.

두 번째 이유는 입주물량입니다. 전셋값과 입주물량은 매우 밀접한 관계입니다. 즉 입주물량이 늘어나면 전셋값은 하향안정세를 보입니다. 입주장이 몰린 과천과 영등포 신길뉴타운을 보면 쉽게 이해가 될 것입니다. 

2021년 1분기 서울 경기 입주물량은 3만8천여가구에 달합니다. 2분기(1만3천가구)에 비해 3배 가까운 물량입니다. 2021년 연간 입주물량(10만3천가구)의 37%가 1분기에 몰려있습니다. 

입주아파트 전세물량은 전체의 10% 안팎에 불과할 정도로 급감하고 있습니다. 하지만 입주물량이 늘어나면 집주인이 거주하던 전셋집이 전세물량으로 시장에 나옵니다. 자가점유하고 있던 집도 매도물량 또는 전세물량으로 시장에 공급됩니다. 

수도권처럼 조정대상지역인 경우 양도세 비과세 2년 거주요건으로 집주인 입주율이 높아져 신축 전셋값보단 인근 구축 전셋값이 하락할 것입니다. 

세 번째 이유는 전세수요 감소입니다. 전세수요 감소를 8억원 이상 고가전세 아파트가 급증했기 때문으로 분석하는 분도 있던데... 핵심요인은 아니라고 봅니다. 

다만 2020년 발생한 코로나 리스크로 인해 소득이 감소한 자영업자 중심으로 중고가전세 수요가 감소한 영향은 있을 것입니다. 실업률이 높아지면 전셋값이 하락한다는 게 정설입니다. 

전세수요가 감소하는 데는 전셋값 단기폭등으로 인한 전세가율 상승 영향도 컸습니다. 임대차2법으로 전셋값이 단기급등하자 전세 끼고 집을 사는 무주택자와 1주택자가 크게 증가했습니다. 무주택자는 전세금을 빼서 줄어든 갭을 이용해 전세레버리지로 아파트를 매수한 것입니다. 대출규제로 당장 입주하지 못하니 남은 자금이나 대출로 반전세 또는 월세로 거주하구요. 

다주택자도 마찬가지 입니다. 보유주택을 팔고 상급지 아파트를 전세 끼고 사둔 것입니다. 집주인이 거주하다 내놓은 입주물을 사서 전셋값을 최고가로 세팅한것입니다. 이게 최근 전셋값 하락의 핵심요인입니다.

지난해 11, 12월 수도권 아파트매매 거래량이 폭발하면서 전세물량이 쌓이기 시작했다는 건 우연이 아닙니다. 매매 전세 갭이 줄어 전세레버리지로 아파트를 산 유무주택자가 늘어나 전세물량이 증가한 것입니다. 

신축 입주장에서 전세물량은 감소세입니다. 전세 끼고 아파트를 사두고 반전세 월세에 거주하려는 세입자(자가보유)와 종부세 부담을 헷징하려는 다주택자의 이해관계가 맞아떨어졌습니다. 지난해 8월 주택임대사업자의 임대차보등금 보증보험 강제가입도 반전세를 늘리는데 기여했습니다.

최근 입주장을 보면 전월세물량중 순수한 전세물량은 절반에 그치고 있습니다. 나머지 물량중 70%가 반전세, 30%는 보증부 월세 물량입니다.

수도권 전셋값 하락은 일시적이라고 예상합니다. 단기급등한 전셋값이 정상화되면서 입주물량에 따라, 성수기 비수기에 따라 전셋값이 등락할 것입니다. 

최근 매매 전세 갭이 다시 벌어지고 있습니다. 매매가는 매도물량 감소로 상승하는 반면 전셋값은 전세수요 감소로 떨어져 전세가율이 하락하고 있습니다. 

하지만 매매거래량 감소로 인한 유주택자의 전세공급 감소, 2분기 입주물량 감소, 전세의 반전세 가속화, 그리고 문재인정부의 공급 드라이브로 인한 3040대 무주택자의 전세수요(청약수요)로 인해 전셋값은 다시 상방압력이 높아질 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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