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2주택자는 앞으로 어떤 포지션을 취해야 할까?

2021-02-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 823 | 추천수 10
서울 도심에 공공주도 정비사업으로 신축을 공급하겠다는 2.4대책이 발표된후 민간 정비사업 매매가 추이를 유심히 들여다봅니다. 

민간 재건축단지인 압구정 구현대(3구역) 32평형 로열동 로열층(RR) 매도호가가 33억원입니다. 32억원에 매수하려니까 매도자가 1억원 올렸다고 합니다. 실거래가 기준으로 압구정 재건축단지는 20평형대에 이어 30평형대도 평당 1억원 시대입니다. 신축이 아닙니다. 

민간 재개발구역인 염리3구역, 마포프레스티지자이 84타입 입주권이 RR이라지만 매도호가가 22억원입니다. 입주권 프리미엄이 15억원이 넘습니다. 역시 민간 재개발구역(구 도시환경정비구역)인 청량리4구역, 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 분양권(입주권)이 최근 20억원에 거래됐다는 소식이 들립니다.

놀라운 소식이 하나 더 있습니다. 전매제한 기간 20년 시대를 앞두고 있습니다. 2017년 이후 분양권 전매제한 기간은 당첨자 발표일 기준으로 0개월에서 6개월→ 1년 6개월→ 소유권이전등기일(최대 3년 또는 5년)→10년(투기과열지구 분양가상한제 적용 지역)까지 길어졌습니다.

이어 문재인정부는 앞으로 공급될 공공자가주택중 환매조건부(이익공유형) 분양주택 전매제한 기간을 20년으로 추진중입니다. 팔수 있다고 하더라도 차익을 국가에 환수당합니다. 지분적립형, 토지임대부 등 공공자가주택은 앞으로 공공재개발, 공공직접시행 정비사업, 도심공공주택복합사업, 3기 신도시 등 공공택지에서 공급될 계획입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 상승장 후반기 2주택자는 앞으로 어떤 포지션을 취해야 하는 가?를 정리했습니다. 2주택을 유지할 것인가? 아니면 더 똘똘한 1주택으로 갈아탈 것인가?에 대한 제 생각입니다.

인강남을 할 것인가?

서울 아파트 2주택자중 30대와 40대 투자자들은 인강남 성향이 매우 강합니다. 특히 30대 후반과 40대 초반이 그렇습니다. 소득이 늘어나고 자녀가 어려 인강남 주거인프라에 대한 욕구가 강한 편입니다. 

인강남을 하겠다면 2주택자는 1주택으로 줄여 갈아타라고 합니다. 이번 상승장에서 인강남으로 갈아타는데 진입장벽이 갈수록 높아지고 있습니다. 매매가 상승률은 평균 수준이라고 하더라도 상승액이 워낙 크기 때문입니다. 무엇보다 투기과열지구 시가 15억원 초과 주택담보대출금지 영향이 가장 큽니다. 전세끼고 사더라도 전세만기 시점에 전세퇴거자금 대출을 받아 입주하기가 쉽지 않습니다. 불가능하진 않습니다^^

인강남을 하겠다면 지금 해야 합니다. 매매가 28억원, 전셋값 16억원으로 갭 12억원에 매수한 경우 입주시점 전세퇴거자금 대출이 가능하더라도 LTV 40%(9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%)라면 대출금은 7.4억원에 불과합니다. 매매가의 26.4%에 불과합니다. 최근 강남2구 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 60% 안팎입니다. 

정비사업 입주권으로 강남 진입은 더더욱 힘듭니다. 현금 초기투자비가 최소 20억원 이상입니다. 취득세 중개수수료 등을 포함하면 적어도 25억원 안팎이 있어야 강남2구 입주권을 내 것으로 만들 수 있습니다.

강남 신축이 될 중층 재건축단지를 추천합니다. 최소한 안전진단을 통과하고 정비구역으로 지정된 곳을 추천합니다. 

재건축단지는 정비구역 지정후 조합설립인가전 진입해야 합니다. 강남3구의 경우 조합설립인가후 인가전보다 매도호가는 최소 2억원 이상 오릅니다. 

최근 조합설립인가를 받은 개포주공 5~7단지와 압구정 4, 5구역 매매가 추이를 조합설립인가 전후로 보면 쉽게 알 수 있습니다. 지금 조합설립인가를 받은 재건축단지는 하락장이 오기전 최소한 관리처분인가를 받을 것입니다. 

일시적 2주택 비과세를 포기하고 2주택을 유지할 것인가?

일시적 2주택 보유자중 양도세 비과세 혜택을 포기하고 계속 보유할 것인가에 대한 고민이 많습니다. 

2주택 모두 조정대상지역에서 속한 지역에서 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 매수할 경우 종전주택을 1년 이내 매도하고 신규주택에 1년 이내 전입해야 합니다. 전세 낀 아파트를 매수할 경우 전세만기까지 최대 2년간 매도 및 전입이 유예됩니다. 이와 별개로 취득세는 1년 이내 매도하지 않으면 중과(8%)됩니다. 

순리에 맞게 투자하는 것을 추천합니다. 종전주택을 양도세 비과세로 팔고 일시적 2주택으로 갈아타세요. 자금이 부족하면 일단 전세 낀 매물을 사고 전세만기 시점에 전세퇴거자금 대출을 받아 입주하는 방법을 찾으면 됩니다.

비과세를 포기하고 종전주택을 계속 보유하면서 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 즉 신규주택을 구입하고 종전주택을 3년 이내 양도세 기본세율(6~45%)만 부담하고 매도하는 것입니다. 참고로 신규주택을 1년 간격을 두지 않고 사더라도 종전주택을 3년 이내 매도시 양도세는 중과되지 않습니다. 

이때 비과세로 매도할 경우 양도세액과 일반과세 매도시 양도세액 차이를 계산해보세요. 그리고 비과세를 포기하고 일반과세로 매도하는 시점까지 시세차익(상승액)을 예측하세요. 최소한 비과세를 포기한데 따른 양도세 손실액의 2배 이상 매매가가 오를 것으로 예측할 때 고민해볼 가치가 있습니다. 매우 어렵습니다.

전셋값 하락 리스크를 제어할 수 있는가?

전셋값 하락 리스크란 역전세난을 말합니다. 역전세난이 오면 전세 끼고 사둔 아파트의 전셋값이 하락해 낙폭만큼 전세만기 시점에 추가로 투자금이 필요합니다. 

입주물량이 급증해 역전세난이 올 경우 전셋값은 10~20% 하락합니다. 이는 전국 공통현상입니다. 생활권내 입주물량 과공급 구간에선 지은 지 20년 안팎된 구축의 경우 최대 전셋값의 20%까지 추가 투자금이 필요할 것입니다. 따라서 리스크를 제어하는 차원에서 전세금의 20%를 현금으로 보유하고 있는 것을 추천합니다. 

다만 임대차2법과 양도세 비과세 2년 실거주 의무화, 장기보유특별공제 거주요건 강화, 전월세금지법 등으로 신축 입주물량에서 전월세 물량은 총가구수의 20% 이하입니다. 이중 전세물량은 절반 안팎입니다. 입주물량 전셋값은 하락하지 않고 인근 구축 전셋값이 하락할 가능성이 갈수록 높아지고 있습니다. 

하락장에선 역전세난 리스크가 적습니다. 하락장을 들어서면 입주물량이 급증하지 않는 한 전셋값이 하락하지 않습니다. 매매수요보다 청약 대기수요 중심으로 전세수요가 늘어나기 때문입니다. 

부채비율이 낮고 종부세가 부담스럽지 않다면, 비과세를 포기할 가치가 있다면 2주택으로 하락장을 맞아도 좋다고 봅니다. 상승장이 올 때까지 존버하면 됩니다. 하락기는 과공급과 경제위기 금융위기가 같이 왔을 때 3년 안팎입니다. 경제위기 없이 과공급만 오거나 과공급 없이 경제위기만 올 경우엔 하락장기는 2년 안팎입니다.

주담대 이자 리스크를 제어할 수 있는가? 

2주택자들은 외부변수로 미국 테이퍼링(자산 매입을 점차 줄여가 양적완화 축소. 시중에 풀린 돈을 회수)과 금리인상 시기에 주목하고 있습니다. 

국내 주택담보대출 금리는 미국 국채금리와 강하게 연동돼 있습니다. 미 국채 금리가 오르면 한국 국채금리 상승→코픽스(COFIX) 상승→대출금리 상승으로 이어지기 때문입니다. 

대출금리가 오르면 대출 레버리지를 많이 일으킨 투자자의 경우 부담이 클 것입니다. 특히 법인 명의로, 개인이 주택임대사업자로 대출을 많이 받고 투자한 다주택자 부담이 클 것입니다. 세입자에게 월세를 받아 대출 이자를 충당하는 경우입니다. 

금리 상승기가 오면 기준금리는 저점에서 고점까지 상승폭이 2% 정도 됩니다. 2023년 이후 어느 시점에 현재 주담대 금리 2% 후반대에서 4% 후반대까지 오를 것입니다. 

대출 레버리지를 극대화한 다주택자는 지금부터 대출 리스크를 제어할 필요가 있습니다. 즉 주택수와 대출규모를 줄여야 할 것입니다. 지금 대출 원리금 상환액이 2백만원이라면 최악의 경우 어느 순간 4백만원으로, 4백만원이 8백만원으로 급증할 수 있습니다. 여기에 매년 급증하는 종부세액까지 늘어나면 더욱더 부담스러울 것입니다.

따라서 처분가능소득(소득-세금 이자 건강보험료 등 비소비 지출) 대비 대출 원리금 상환액(DSR)을 20% 이하로 줄이는 노력을 해야 합니다. 늦어도 2023년까진 말입니다. 나이, 향후 10년간 소득, 금융자산, 현금 등을 고려해 DSR을 더 줄여야 하는 다주택자도 있을 것입니다. 반면 30~40대 고소득자(가구 전체소득이 연간 1억원 이상?)는 DSR 비중을 20% 이상으로 할 수 있다고 봅니다. 

앞으로 대출금리가 인상되면 수도권 상급지 vs 하급지 갭벌리기가 본격화될 것입니다. 지방 대도시 중소도시도 물론입니다.  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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