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2.4대책 이후 강남 신축 매수세가 강해진 이유

2021-02-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 393 | 추천수 6
2.4대책의 후유증이 클 것입니다. 더욱이 문재인정부 정권 말기 레임덕 현상까지 가세한다면 2.4대책은 2.4선언에 그치며 명멸될 가능성이 높습니다. 수십년간 개발되지 못한 금싸라기 땅을 갖고 있는 토지주에게 공익을 위해 땅을 내놓으라는데 순순히 내놓을 사람은 없습니다. 

10인 10색이라고 하죠? 대단지 정비사업이, 그중에서 중대형이 많은 재건축 아파트나 단독주택, 다가구, 상가 비율이 높은 재개발 사업속도가 왜 느릴까요? 공공주도 주택사업의 실효성은 매우 떨어질 것입니다.

최근 강남권 실거래가를 보면 한강조망 아파트 초강세가 눈에 띕니다. 지난달 압구정 신현대 59평형이 한강변 라인이 57.5억원에 거래됐습니다. 압구정 구축 50평형대 평당 1억원 시대가 눈앞입니다.

또 흑석뉴타운 아크로리버하임도 1월에 34평형 21.2억원, 46평형 27억원으로 최고가로 거래됐습니다. 송파헬리오시티 33평형 실거래가(21.9억원)에 근접했습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2.4대책 이후 반포잠원 서초 개포 송파 등 강남 신축 매수세가 강해지고 있는 이유를 분석했습니다. 

강남 신축 매수세가 늘어나는 첫 번째 이유는 2.4대책 때문입니다. 공공직접시행 정비사업 발표로 인해 극초기(정비구역 이전), 초기(정비구역 이후 조합설립인가전) 민간 재개발 재건축 사업속도에 비관적으로 생각하는 시장참여자들이 늘어나고 있습니다.

압구정5구역의 경우 조합설립인가가 늦어지면서 말들이 많습니다. 지난해 12월 18일 조합설립인가 신청을 했는데 아직까지 인가를 받지 못했습니다. 신청후 1개월 안팎이면 나오는데 말입니다. 2월 중순에 나온다고 하니 지켜보죠.

2.4대책 이후 조합원 분양자격을 얻기 위해 2년 거주해야 하는 초기 재건축단지는 매수세가 약합니다. 반면 강남 신축 매수세는 설연휴 직전임에도 매수세가 강해지고 있습니다. 지금도 매물이 없지만 ‘레어 아이템’이 되고 있습니다. 재개발시장도 마찬가지입니다.

재개발 입주권 프리미엄은 초강세입니다. 84타입을 기준으로 노량진6구역은 아직 이주가 시작되지 않았는데 입주권 프리미엄이 9.5억원 안팎입니다. 철거중인 행당7구역은 11억원을 호가합니다. 

인천 재개발시장도 부평 산곡6구역이 입주권 프리미엄 4억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 경기 권역별 대장주인 의왕 내손라구역, 광명 광명4구역, 수원 팔달8구역(매교역푸르지오SK뷰)은 일제히 6억원을 넘어서고 있습니다. 

강남 매수세가 증가하는 두 번째 이유는 정비사업 일반분양가 인상 때문입니다. 지난 1월 확정된 반포 래미안원베일리 일반분양가의 나비효과때문 입니다.

민간택지 분양가상한제가 적용된 원베일리 분양가가 평균 평당 5,668만원으로 확정됐습니다. 분양가중 땅값이 차지하는 비중이 70% 이상 강남에선 너무나 당연한 결과입니다. 

매년 20% 안팎 올리고 있는 공시지가를 내리지 않는 한 땅값이 비싼 곳은 갈수록 분양가 상승폭이 커질 것입니다. 유가 급등으로 원자재 상승추세가 계속되면 분양가의 두축인 토지비, 건축비 동반상승이 본격화될 것입니다. 

공시지가를 대폭 인상하면서 집값 상승을 막기 위해 분양가를 통제하는 민간택지 분양가 상한제 및 고분양가관리지역 규제책은 모순입니다. 

규제가 누적되면서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가관리지역보다 오히려 규제수위가 높은, 민간택지 분상제 적용지역, 서울 과천 광명 하남 등 정비사업 일반분양가가 높은 시장의 왜곡이 발생했습니다. 

이에 HUG는 2월 9일 고분양가관리지역(대부분 조정대상지역) 분양가 현실화(인상)를 발표했습니다. 분양가를 인근 아파트값 시세(부동산원 시세 적용)의 최대 90%까지 끌어올린다는 것입니다. 오는 2월 22일부터 분양승인을 받는 아파트부터 적용될 예정입니다. 

앞으로 고분양가관리지역 분양가는 분양단지 인근 1년전 아파트 분양가에 인근 준공아파트 매매가 1년간 상승률을 반영해 책정합니다. 따라서 분양 기준으로 최근 1년간 아파트 매매가 상승폭이 클수록 과거보다 분양가 상승폭이 클 것입니다. 

따라서 고분양가관리지역 정비사업 일반분양가는 과거보다 최소한 20% 이상 오를 것으로 예상됩니다. 즉 인근 시세의 80% 안팎 수준에서 책정될 것입니다. 

앞으로 서울권 중심으로 84타입 분양가 9억원 초과 분양단지가 급증할 것입니다. 당첨후 입주까지 2년 6개월간 분양가의 최소 80%를 자기자본으로 확보해야 합니다.

정비사업 일반분양가 인상은 정비사업 신축 또는 입주권 매매가에 강력한 모멘텀(상승동력)이 될 것입니다. 

문재인정부가 그동안 고분양가관리지역 아파트 분양가를 인근 시세의 60% 안팎으로 책정한 이유는 정비사업 고분양가가 인근 집값을 끌어올리는 ‘주범’으로 봤기 때문입니다. 

정비사업 일반분양가 인상은 3월 이후 분양예정인 전국 규제지역 정비사업지에 대형 호재로 작용할 것입니다. 정비사업 수입의 90% 이상은 일반분양분이기 때문입니다. 

민간택지 분상제가 적용되는 원베일리 일반분양가의 나비효과가 클 것입니다. 일반분양물량이 4천가구가 넘는 둔촌주공의 경우 2월 들어 매물이 0으로 향하고 있습니다. 84타입 총매매가(매매가+추가분담금)가 20억원을 넘어섰습니다. 

4월 분양예정인 원베일리를 비롯해 △래미안원펜타스(신반포15차) △방배5, 6구역 △잠실 미성크로바, 진주 △장위뉴타운 4, 10구역 △행당7구역, 용답동재개발 △이문1구역, 이문3구역 △ 광명뉴타운 2, 5구역 △하남C구역에게 호재입니다. 2022년 이후 분양예정인 신반포메이플자이(신반포4지구), 반포주공1단지, 방배13구역, 장위6구역, 광명4구역 등도 마찬가지입니다. 

분상제가 적용되지 않는 고분양가관리지역중에선 △안양 덕현지구, 융창지구, 비산초교주변지구 △의왕 오전나구역, 내손다구역 △수원 권선6구역 △부산 온천래미안퍼스티지(온천4구역), 대연3구역, 광안2구역 △대전 숭어리샘, 용문123구역 등도 대형 호재가 될 것입니다. 

정리합니다. 2.4대책으로 극초기, 초기 민간 정비사업 속도는 더딜 것입니다. 토지 등 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요하고 가능성이 적지만 민간 재개발이 한순간에 공공시행 재개발이 될 수도 있습니다. 2월 4일 이후 매매시 현금청산 대상이니 팔지도 사지 못하게 됩니다. 

앞으로 서울 등 수도권 정비사업 매수세는 조합설립인가를 받은 실행단계의 정비사업으로 쏠릴 것입니다. 입주권은 말할 것도 없고 종부세 부담도 없어지는 멸실 입주권은 상종가를 칠 것입니다. 서울 등 투기과열지구에서 조합원 매매가 자유로운 재개발 입주권은 더욱 그렇습니다. 

시가 15억원 초과로 이주비 대출 승계를 할 수 없는 강남 입주권 대체 투자처로 매매 전세 갭이 줄어든 신축 매수세가 강해질 것입니다. 

항상 말씀드리지만 상승장 후반기일수록 불확실성을 낮추고 예측가능한 리스크에 베팅해야 합니다. 정비사업 투자는 초기투자비가 많더라도 아무리 1급지라도 재개발은 조합설립인가 이후에, 재건축은 안전진단 및 정비구역 지정 이후에 매수해야 합니다. 

중위험, 중수익을 지향하는 절충형 투자자라면 사업시행인가 전후 건축심의 통과 이후에 투자하는 것을 추천합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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