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남은 상승장 상승폭과 다가올 하락장 하락폭을 추론하다

2021-01-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 847 | 추천수 17
지난해 8월 이후 단기 급등한 전셋값이 12월 이후 약보합세를 보이고 있습니다. 반면 매매가는 거래량이 적어도 의미 있는 실거래가 나오고 있습니다. 

84타입 기준으로 흑석뉴타운 아크로리버하임 21억원대 실거래, 송파헬리오시티 22억원대(21.9억원?) 실거래 소식이 들려오고 있습니다. 유명세를 치른 마포프레스티지자이는 12월 19일 거래된 20억원 실거래가가 최근 등록됐습니다. 

조합설립인가가 임박한 압구정의 경우 신현대 35평형 매도호가가 35억원입니다. 압구정 구축 평당 1억원 시대가 다가오고 있습니다. 

압구정 건너편, 옥수 행당 등 성동구 한강변 신축도 초강세입니다. 서울숲리버뷰자이와 래미안옥수리버젠은 실거래가 18억원을 돌파했습니다. 한강조망 라인은 매도호가가 20억원에 나오고 있습니다. 한때 강북 대장주였던 경희궁자이는 아직도 19억원을 넘어서지 못하고 있습니다.

이번 주 가장 쇼킹한 실거래가 및 매도호가 아파트는 고양시 덕양구 도내동 원흥동일스위트입니다. 1월 실거래가가 전고점 대비 2억원 오른 11억원을 찍었습니다. 매도호가는 무려 15억원입니다. GTX A노선 창릉역 신설 발표 때문입니다. 소문에 사서 뉴스에 팔아라는 말이 생각나네요. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 앞으로 남은 상승장에서 상승폭과 다가올 미래의 하락장에서 하락폭을 한번 추론해보겠습니다.

남은 상승장에서 상승폭은 무주택자가 예상하는 것보다 2배 이상 클 것입니다. 상승장이 끝나기전(2021년 이후 상승장 3기?) 반포 등 강남2구 신축 대장주는 50억원을 돌파할 것입니다. 마포공덕 등 강북 신축 대장주는 30억원 안팎(성수전략정비구역 한남뉴타운 동부이촌동 신축은 35억원 이상)이 될 것입니다. 

또 언젠가 하락장이 오더라도 하락폭은 무주택자가 예상하는 수준의 2분의 1 이하가 될 가능성이 높습니다. 

남은 상승장에서 상승폭을 추론하다

오는 5월까지 다주택자 매물은 쌓일까?

- 쌓이지 않고 있고 있고 앞으로 쌓이지 않을 것입니다. 5월이 다가올수록 매물이 쌓일 것이라고 희망회로를 돌리고 있는 분들이 많은데 지금 매물이 쌓이지 않으면 3, 4월에도 매물이 쌓이지 않습니다. 

매물이 쌓여야 조바심을 내고 초조한 매도자가 가격을 내려 급매물이 늘어나는데 현재로선 그럴 가능성이 매우 낮습니다.

종부세 양도세 폭탄에도 1월 하순에도 매물이 적다는 건 무엇을 의미할까요? 무엇보다 집값 상승 기대심리가 높습니다. 팔고 나서 수억원 오르는 현실을 피하고 싶은 심리가 강합니다. 팔고 갈아탈 수 없으니 더욱더 그렇습니다. 폭증하는 증여 건수는 다주택자가 앞으로 최소한 5년 이상 계속 보유하겠다는 ‘의지’로 보여주는 것입니다. 지난해 서울 아파트 증여건수(2만3,675건)는 전년보다 2배 가까이 급증했습니다. 아파트 매매거래량에서 증여가 무려 14.2%를 차지했습니다. 

양도세 중과 한시적 완화가 시행되든 시행되지 않든 주택시장은 자기 갈 길을 갈 것입니다.

다주택자는 추가 매수를 멈추었나?

- 다주택자가 더 이상 구매하고 있지 않다고 하지만 이면을 들여다보면 그렇지 않습니다. 3주택 이상 다주택자의 경우 못난이나 덜 똘똘한 아파트를 추격매수하는 유무주택자에게 매도하고 주택수를 줄이고 도심 핵심입지로 갈아타고 있습니다. 최소한 2주택을 유지하려고 안간힘을 쓰고 있습니다. 여기에 상승장에서 선제투자한 부동산 부자들은 자녀는 물론 손자를 위해 추가로 주택을 구입하고 있습니다. 

1주택자는 갈아타기를 멈추었나?

- 서울 등 투기과열지구는 실수요장세입니다. 유주택자중 2주택을 팔고 한 채를 사거나 3주택을 팔고 일시적 2주택으로 세팅하는 경우가 많습니다. 

시가 15억원 초과 LTV 0%로 갈아타기가 매우 힘든 상황입니다. 하지만 다주택자나 일시적 2주택자가 인강남 인도심으로, 상급지로 갈아타고 있습니다. 

다주택자들이 주택수가 줄어드는 것에 대해서 고민이 많습니다. 상승장이 최소 2년 이상 남았다고 판단하기 때문입니다. 

여하튼 유주택자 갈아타기는 지금도 계속되고 있습니다. 외곽에서 도심으로, 구축에서 준신축 또는 신축으로, 20평형대에서 30평형대로, 30평형대에서 40평형대로 갈아타기를 시도하고 있습니다. 주택시장의 핵심수요인 3040대 유주택자들은 주택수를 줄이거나 신용대출 또는 주식 매도를 통해 상위지역으로 갈아타려는 심리가 매우 강합니다. 

수도권 계단식 상승장이 언제까지 계속될 것인가에 대해선 수차례 언급했습니다. 보수적으로 2025년 전후까지 지속될 것으로 말씀드렸습니다. 그리고 지금 수도권 주택시장 상황은 2002년 하반기와 유사하다고 말씀드렸습니다. 

전면적인 양도세 중과 한시적 완화(조정대상지역 주택을 2년 이상 보유할 경우 양도세 일반세율 적용)가 단행될 경우 과거 2004년처럼 1년간 조정장세가 올 가능성이 높다고 했습니다. 

단기적으로 보면 서울권 시장은 5월말까지 양도세 종부세 부담회피 매물이 급증하지 않을 것입니다. 설연휴 이후 거래량은 늘어나겠지만 폭발하진 않을 것입니다. 따라서 6월 1일 이후 유통매물이 지금보다 더 줄어들면 매매가 상승폭은 커질 것입니다. 2021년 수도권 아파트값은 상고하고가 될 것입니다.

남은 상승장에서 상승폭을 수치로 말씀드리긴 힘들구요. 2021년, 2022년 흐름은 과거 2005년, 2006년과 유사할 것입니다. 현재 서울 강남 준신축(입주한지 10년 안팎)도 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 60%를 육박하고 있습니다. 2006년 12월엔 서울 아파트 전세가율이 평균 43.8%까지 떨어졌습니다. 

다가올 하락장 하락폭을 추론하다

2023년 이후 수도권 주택시장은 분양물량과 입주물량이 동반증가할 가능성이 높습니다. 임사 자동말소(4년 단기임대)및 증여(5년 기한) 매도물량이 늘어날 가능성이 높습니다.

매매가 상승폭이 점차 낮아질 것입니다. 전셋값이 하향안정될 것입니다. 이 시점에 금리까지 큰 폭으로 오른다면 미분양이 급증할 가능성이 높습니다. 

2023년 이후 자동말소된 임사 매물은 얼마나 나올까?

- 전에 말했듯이 주택임대사업자의 임대 등록 주택중 아파트는 20% 불과합니다. 자동말소된 임사 주택이 유통매물을 증가시킬 것입니다. 하지만 갭투자가 집중된 수도권 외곽에 국한될 가능성이 높습니다. 재개발 재건축이 추진중인 주택은 매물로 내놓지 않을 것입니다.

다만 임대 등록 아파트가 많은(갭투자가 만은 소형 구축 밀집지) 서울 외곽(분당 평촌 등 1기 신도시, 노원구 등)은 전셋값 하방압력이 높아질 것입니다. 

2023년 이후 수도권 정비사업 입주물량 증가로 하락폭은 얼마나 될까?

- 2023년 이후 인천 경기는 물론 재건축 초과이익환수제를 피한 강남3구 재건축 입주물량이 점차 증가할 것입니다. 이를 근거로 수도권 하락장을 예측하는 사람이 많은데요. 하락장이 오지 않을 것입니다. 

수도권 하락장은 정비사업 입주물량과 3기 신도시 등 수도권 공공택지 입주물량이 모두 증가하는 시기에 올 가능성이 높습니다. 미분양이 급증하는 시기가 될 것입니다.

수도권 정비사업 입주물량 증가가 수도권 아파트값을 얼마나 떨어뜨릴 것인가는 멸실을 동반한 재개발사업이 많은 부산 케이스를 통해 추론할 수 있습니다.

수도권보다 먼저 정비사업 입주물량 과공급을 경험한 부산(적정 입주물량 2만가구?)의 경우 2017~2019년 매년 3만가구 이상 입주물량이 누적되면서 과공급 구간에 진입했습니다. 이에 따라 매매가는 약보합세를 보였습니다. KB국민은행의 부산 아파트 매매가격지수를 보면 17년초 100에서 19년말 98로 하락했습니다. 물론 약세장으로 돌아서는데는 2016년, 2017년 부산 전역이 조정대상지역으로 지정된 것도 큰 몫을 했습니다. 

세대수 기준으로 볼때 서울 주택시장 파이는 부산보다 최소 3배 이상입니다. 수요가 전국구이니 수요량에선 5배 이상 차이 난다고 봅니다. 

서울도 그렇지만 강남2구는 입주물량이 매매가에 미치는 영향이 매우 낮습니다. 매년 서울 아파트 적정 입주물량을 5만가구 안팎으로 본다면 2021년, 2022년은 물론 2010년 이후 2018~2020년 3년을 제외하곤 공급부족이 누적됐다고 봐야 합니다. 

서울 정비사업 입주물량이 과공급으로 매매가가 하락하려면 최소한 매년 7만가구 이상 입주하고 3년 이상 누적돼야 할 것입니다. 경기도 과공급은 매년 10만가구 이상으로 봅니다.

그런데 2023년 반포 래미안원베일리, 둔촌주공(둔촌올림픽파크에비뉴포레)를 시작으로 2024년 개포 디에이치퍼스티어아이파크, 잠실 미성크로바와 진주, 신반포4지구(신반포메이플자이), 방배5구역(디에이치방배), 방배6구역(아크로파크브릿지방배), 2025년 반포주공1단지(반포디에이치클래스트) 등으로 일시적으로 입주물량이 늘어난다고 하락장이 온다는 것은 억측입니다.

서울 입주물량은 2025년부터 다시 급감할 것입니다. 2028년 전후 3기 신도시 입주물량이 증가하고 서울 입주물량이 급감하면 서울 아파트값은 얼마나 떨어질까요? 

더욱이 정비사업 입주아파트 유통물량은 제로로 향하고 있습니다. 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에서 거주요건 강화로 최근 정비사업 실입주율(집주인이 입주하는 비율)은 최소 80%에서 최대 90%에 달합니다. 나머지 10% 또는 20% 물량은 99.9%가 전월세 물량입니다. 

사고 팔 수 있는 매물은 정비사업 특성상 입주장에서 나오지 못합니다. 투기과열지구의 경우 입주시작일부터 이전고시까진 입주권 또는 아파트 매매가 허용되지 않습니다. 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 1주택자만 팔수 있습니다. 다만 정비사업 공사기간중 거주했던 전셋집과 대체주택이 유통매물로 나올 것입니다. 

3기 신도시 입주폭탄으로 하락장에서 매매가 하락폭은 얼마나 될까? 참고로 문재인정부가 총력전을 펼치고 있는 3기 신도시(17만가구) 등 수도권 공공택지 공급물량은 30만가구입니다. 분당 등 1기 신도시 29만가구와 비슷합니다. 하지만 소규모 택지 공급물량이 13만가구에 달하고 민간분양 물량도 크게 줄어들어 공급의 질이 떨어집니다. 

3기 신도시는 이르면 2023년부터 본청약이 시작돼 입주는 2026년부터 가능할 것입니다. 입주물량이 급증하는 시기는 2028년 전후로 봐야 할 것입니다.

수도권 공공택지 30만가구중 민간분양(민영아파트) 물량은 30%대에 머물 가능성이 높습니다. 나머지 60% 이상은 공공임대나 공공분양 물량입니다. 공공분양중엔 지분적립형 분양주택, 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택이 늘어날 것입니다. 이들 공공물량은 입주시점에 매물은 물론 전월세물량도 나올 수 없습니다. 

부천 공공택지로 예를 들어보겠습니다. 3기 신도시인 대장지구에선 총 2만가구가 공급되는데 민간분양 물량은 6천가구에 불과합니다. 나머지는 공공분양 4,050가구, 공공임대(행복주택 등) 8천가구입니다. 역곡지구(총 5,500가구)도 마찬가지입니다. 민간분양은 전체의 30%인 1,636가구에 불과합니다. 

남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 고양 창릉지구 등 다른 공공택지에서 민간분양 물량 비중이 높아질 가능성은 있습니다. 하지만 그 비중은 40%를 넘진 못할 것입니다. 

오는 2월 19일 이후 분양하는 공공택지 분양가상한가 민간분양 아파트는 입주시점에 전월세를 줄 수 없습니다. 전매제한 기간은 입주후 최대 7년, 거주의무기간은 입주후 최대 5년입니다. 입주장에서 유통물량이 사실상 제로입니다.

2028년 전후 수도권 공공택지에서 입주물량이 크게 늘어나면 서울 외곽 구축에 치명타가 될 것입니다. 매매가 전셋값 동반 하락 가능성이 매우 높습니다. 전세물량은 물론 매물도 점차 늘어날 것입니다. 

하지만 2025년 이후 다가올 수도권 하락장에서 낙폭은 예상보다 크지 않을 것입니다. 20%? 특히 정비사업 신축은 노후아파트가 급증하는 수도권에서 신축 희소가치와 상향여과 현상으로 하방경직성을 보일 것입니다.

하락장에서 바닥으로 떨어져도 지금 가격보다 높을 것입니다. 3기 신도시 등 수도권 공공택지 청약자중 99%는 낙첨자로 남아 계속 전세를 살거나 내집마련을 선택해야 할 것입니다. 수도권 무주택 세대중 아파트 잠재적 대기수요는 최소 200만세대로 봅니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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