지은 지 30년된 노후아파트가 전국에 100만가구가 넘고 있습니다. 2025년엔 300만가구가 넘을 예정입니다. 2019년 12월말 현재 서울에만 30만가구 이상입니다. 경기도는 13만8천가구외에 1990년대생 분당 일산 등 1기 신도시 아파트 28만가구가 대기중입니다. 올 하반기부터 분당 시범단지가 재건축 연한 30년이 도래합니다.
서울에서 보듯 노후아파트 비중이 높아질수록 신축 선호도가 높습니다. 그래서 청약경쟁률이 매우 높습니다. 원도심 중심으로 인천 안양 광명 성남 수원 등도 마찬가지입니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장 상승장에서 기록적인 청약경쟁률(평균 200대 1 이상)이 미치는 영향을 분석합니다.
먼저 지난해 9월에 만난 최대 바보(?)를 소개합니다. 2020년 12월이 되면 급매물이 늘어나니 관망하겠다고 하더군요. 12월이 지나고 2021년 새해가 왔습니다. 작년 가을에 사려고 했던 아파트값은 실거래가 기준으로 2억원 이상 올랐습니다. 지금은 종부세및 양도세 폭탄으로 오는 5월말까지 급매물이 늘어날 것이니 계속 관망하겠다고 합니다.
부자의 눈으로 시장을 봐야 합니다. 순자산 50억원 이상인 다주택자들은 종부세 부담으로 오는 5월말까지 팔겠다는 사람들이 제법 있었습니다. 그러나 급매로 팔겠다는 사람은 없습니다. 시세대로 팔겠다는 것입니다. 여기서 시세란 실거래가(최고가) 이상으로 팔겠다는 것입니다. 시세대로 팔리지 않으면 그냥 안고 가겠다는 것입니다. 플랜B를 가동하겠다는 것입니다.
그리고 종부세 양도세 부담을 느낀 3주택이상 다주택자들은 절반 이상이 지난해 11, 12월에 매도했습니다. 앞으로 급매로 나올 물량이 적다는 것입니다. 또 드물게 나온 급매가 내 것이 된다는 건 매우 어려운 미션입니다. 경쟁자가 많은 레드오션이기 때문입니다.
분양시장은 주택시장에서 동행지수이자 선행지수입니다. 갈수록 청약경쟁률이 높아진다는 건 2~3년 단기 집값 상승에 대한 기대감이 갈수록 높아진다는 것입니다.
분양시장은 주택시장이 대세하락장으로 돌어서지 않는한(공급과잉으로 미분양이 적체되지 않는한) 분양가가 싸면 경쟁률이 높습니다. 신구축에 사는 무주택자나 구축에 사는 1주택자나 신축으로 내집마련하는게 꿈이기 때문입니다. 대세상승장에선 분양가가 인근 아파트값보다 비싸더라도 청약경쟁률이 평균 100대 1까지 나오기도 합니다.
조정대상지역 등 규제지역은 대부분 HUG의 고분양가관리지역으로 지정됐습니다. 수도권 기준으로 시세차익이 최소 5억원 이상인 로또당첨지역입니다. 최근 1주택자가 처분조건부로 전용면적 85타입 초과 중대형 청약이 급증하는 것도 분양가가 인근 시세보다 최소 30% 이상 싸기 때문입니다.
문재인정부는 정비사업 일반분양분을 타깃으로 한 민간택지 분양가상한제가 반포 래미안원일리 일반분양가처럼 고분양가관리체제보다 분양가가 더 비싸지는 자충수를 두게 됐습니다. 강남 아파트 분양가의 70% 이상이 땅값인데 최근 공시지가 급등으로 택지비가 올랐기 때문입니다. 분상제 아파트는 앞으로 아파트 택지비는 물론 건축비도 유가 상승폭이 커져 큰 폭으로 오를 것입니다.
오는 2월 19일 이후 분양승인을 신청하는 서울 과천 광명 등 민간택지 분상제 적용 아파트는 입주가능일로부터 90일 이내 전입해야 합니다. 서울 등 투기과열지구에서 입주시점에 새아파트 감정가액이 15억원이 넘으면 잔금대출도 받지 못합니다. 여기에 전매제한기한은 최대 10년, 거주의무의간은 최대 3년(공공택지는 최대 5년)입니다.
반면 분상제가 적용되지 않는 고분양가관리지역 아파트는 전매제한이 소유권이전등기 시점까지(입주후 등기가 늦어지면 당첨자 발표일부터 조정대상지역은 최대 3년, 투기과열지구는 최대 5년)입니다. 거주의무기간도 없습니다. 다만 분양가 9억원 이하로 중도금대출을 받을 경우 입주가능일로부터 6개월 이내 세대원 전원이 전입해야 합니다.
이에 따라 상대적으로 분양가가 더 싸고 환금성이 높은 고분양가관리지역 아파트 청약경쟁률이 치솟을 것입니다.
고분양가관리지역, 인천에서 지난 1월 12일 부평캐슬앤더샵퍼스트와 e편한세상부평그랑힐스 1순위 청약 결과가 방증합니다. 2018년 이후 서울 분양시장에서 1만명 이상 청약하면 대박 분양단지라고 했습니다. 이제 인천도 가볍게 1만명을 넘어서고 있습니다.
공공택지는 민간택지와 상황이 다릅니다. 분상제가 적용되더라도 택지비(땅값) 통제가 수월하기 때문입니다. 분양 당시 감정가가 아닌 조성원가로 택지비를 책정할 것입니다. 시행사(건설사)는 마진을 높이기 위해 정부미 아파트를 지을 것입니다. 따라서 전에도, 지금도, 앞으로도 계속 로또분양이 될 것입니다.
지난해 11월 과천푸르지오오르투스 등 과천 지정타 3곳 동시분양에서 청약경쟁률은 단지별로 최소 400대 1 이상이었습니다. 12월 SH 송파위례 공공분양 일반공급은 270대 1 이었습니다. 같은 달 힐스테이트리슈빌강일은 경쟁률이 255대 1이었습니다.
올들어 1월 12일 위례 자이더시티 공공분양 일반공급(전체 물량의 15%)은 617대 1을 기록했습니다. 자이더시티 84타입 분양가(상한가)가 8억원입니다. 인근 위례 대장주가 실거래가 16억원, 매수도호가 17억원 이상입니다. 청약시점 기준으로도 시세차익이 최소 7억원 이상입니다. 입주시점으론 최소 10억원 이상이 될 것입니다.
이제 수도권 분양시장은 1급지를 기준으로 청약경쟁률 평균 200대 1 시대를 맞고 있습니다. 하지만 분양시장 과열을 진정시키는 정책은 없습니다. 규제 드라이브 성향이 워낙 강하니 채권입찰제가 머지않았다고 봅니다.
상승장에서 청약경쟁률이 높아질수록 아파트시장은 계속 과열될 것입니다. 더욱이 수도권 미분양은 역대 가장 적었던 2002년 11월(982가구)로 향하고 있습니다.
지금 규제지역 분양시장은 무주택자만 당첨받을 수 있습니다. 최소한 입주까지 전매금지입니다. 또 내 아파트에 입주하는데 앞으로 공공택지 민간택지 분상제 아파트는 전월세를 줄 수 없습니다.
분양시장은 가수요가 거의 없습니다. 그런데 청약경쟁률이 200대 1 이상으로 치솟는다는 건 어떤 의미일까요?
청약경쟁률이 200대 1이라면 1만명이 청약할 경우 9천9백50명이, 10만명이 청약했다면 9만9천5백명이 낙첨자입니다. 낙첨횟수가 늘어날수록 당첨가점 커트라인은 높아집니다.
상승장에서 청약경쟁률이 200대 1 이상이면 반드시 기존아파트값을 끌어올립니다. 신축 준신축은 물론 구축도 오릅니다. 지난해 11월 과천 지정타 당첨자 발표후 안양평촌 의왕이 폭등했습니다. 신축 대장주인 평촌더샵센트럴시티 84타입 실거래가가 13억원을 돌파했습니다. 이주중인 내손라구역 84타입 입주권 프리미엄이 6억원을 향하고 있습니다.
기존아파트값이 오르면 개발호재를 안고 있는 인근 리모델링 또는 재건축 추진 단지는 매매가 상승폭이 더 크게 마련입니다. 미래의 신축이기 때문입니다.
오는 7월 이후 3기 신도시 등 공공택지 공공분양 사전청약에서 1급지(과천지구, 하남 교산지구, 고양 창릉지구 등)는 과거 2006년 판교 동시분양(1차 중소형 동시분양에서 47만여명이 청약해 평균 경쟁률 781대 1 기록) 후폭풍의 역사를 반복할 가능성이 높습니다.
