2021년 1월 오윤섭의 이메일 개인상담을 하고 있습니다. 종부세 부담과 2025년 이후 하락장에 대한 고민이 많더군요. 지방 원정투자를 청산하고 주택수를 줄여 인서울 인강남 투자로 집결하고 있습니다.
하락장에 대해 다시 한번 말씀드립니다. 2025년 이후 하락장이 올 것에 대비해야 한다고 거듭 강조하고 있습니다. 하지만 저도 하락장이 언제 올지는 알 수 없습니다. 특히 경제위기나 금융위기는 예측영역 밖의 리스크입니다. 경제위기가 오지 않으면 낙폭은 예상보다 작을 것으로 예측하고 있습니다.
2021년에 3주택 이상 다주택자들은 하락장에 적극적으로 대비해야 합니다. 1주택자나 일시적 2주택자는 크게 고민할 필요 없습니다. 양도세 비과세로 팔고 사면서 상위지역으로 갈아타며 순리에 맞는 투자를 하면 됩니다. 당분간 부동산 버블을 즐기고 달리는 말에서 아직 내려올 때는 아니라고 생각합니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 공급부족(인허가 실적)이 누적되면 서울 아파트값은 얼마나 폭등하는가?를 분석하겠습니다.
지난 40년간 서울 등 수도권 아파트시장 폭등기는 1980년대 초반(1차 폭등기. 1983~1984년) 1980년대 후반(2차 폭등기. 1987~1990년), 2000년대 초반(3차 폭등기. 2005~2006년), 그리고 2010년대 후반(4차 폭등기. 진행중. 2018년 ~ )으로 나눌 수 있습니다.
1980년대 후반 2차 폭등기의 경우 알려진 대로 공급부족 누적이 핵심요인입니다. 여기에 3저(저금리 저유가 저달러) 호황까지 겹쳐 서울 아파트값이 폭등했습니다.
실거래가를 기준으로 한 아파트 매매가는 최소 2배에서 최대 3배까지 뛰었습니다. 1988년 40평형대 1억원짜리 아파트가 1991년 3억원으로 뛴 것입니다. 전셋값도 동반폭등했습니다. 1년마다 2배씩 올랐습니다. 이에 노태우정부는 1989년 12월 주택임대차보호법을 개정해 전세계약기간을 1년에서 2년으로 늘렸습니다.
1988년 서울올림픽을 앞두고 인프라가 크게 좋아졌지만 이에 걸맞는 서울 주택건설실적(인허가 기준)은 절대부족했습니다. 당시 연간 10만가구를 충분한 공급으로 봤는데 1980년대 연평균 공급물량은 6.2만가구에 불과했습니다.
이후 1988년 5월 노태우정부의 200만호 건설이 발표되고 1992년부터 입주가 본격적으로 시작됐습니다. 이에 따라 수도권 집값은 장기간 하향안정세로 돌아섰습니다. 낙폭은 크지 않았는데 1998년 외환위기 직후 30% 안팎 단기폭락했습니다. 하지만 2년만에 가격이 회복되고 2000년부터 상승하기 시작했습니다.
2000년 이후 수도권 아파트값 3차 폭등은 공급물량의 지속적인 감소와 정부정책에 대한 불신으로 수요가 급증하면서 촉발됐습니다. 수도권 주택건설실적은 2004년 20.6만가구, 2005년 19.8만가구, 2006년 18.1만가구로 공급부족이 누적됐습니다. 문재인정부에서 2018~2020년에도 그대로 재연되고 있습니다.
2000년대 초반엔 공급의 질도 좋지 않았습니다. 다세대 비중이 60%를 넘고 수요가 많은 강남 중대형 신축이 너무 부족했습니다. 저금리시대에 부동자금이 반포 청담도곡 잠실 암사명일 등 저밀도지구(사업시행인가가 급증하던 시기)에 몰려들었습니다. MB 서울시장 시절, 2002~2005년에 재개발은 뉴타운 열풍이 불었습니다.
지금처럼 저금리(2001~2006년 기준금리 3~4%대) 유동성 장세가 수급을 압도했습니다. 김대중 국민의정부 시절 부동산 경기 부양책도 한몫했구요. 참여정부 시절 서울 아파트값은 평균 70.7% 상승했습니다. 강남3구, 과천, 분당 등 동남권은 5년간 평균 90% 안팎 가파른 상승을 가록했습니다.
마지막으로 4차 폭등기인 2010년대입니다. 역사적으로 가장 긴 상승장이 지속되고 있습니다. 수도권 기준으로 2015년부터 2021년 1월까지 6년 이상 계단식 상승이 계속되고 있습니다. 4차 폭등기에 공급부족 누적추이를 보면 80년대 후반 2차 폭등기와 유사합니다.
70년대와 80년대에 지은 아파트가 재건축 연한을 10년 안팎 지나고 있음에도 아직 재건축을 하지 못하고 있다는게 가장 큰 문제입니다. 여의도, 압구정을 비롯해 목동, 대치동 은마 및 우선미, 잠실주공5단지가 대표적입니다.
서울 공급부족이 역대급으로 장기간 누적되고 있습니다. 재건축 초과이익환수제 등을 피하기 위해 일시적으로 늘어난 2017년을 제외하고 2011년부터 2020년까지 10년간 공급부족이 누적되고 있습니다. 우선 2011~2016년 서울 아파트 건설실적은 연평균 4.2만가구에 불과합니다. 멸실주택을 감안하면 순공급량은 3만가구 안팎에 불과합니다. 서울 아파트 적정 수요량이 연간 4만가구라면 공급부족 누적량은 5만가구 이상입니다.
여기에 문재인정부 들어서 서울 아파트 인허가실적은 갈수록 심각합니다. 2018년 3.2만가구, 2019년 3.6만가구, 2020년은 11월말까지 2.4만가구에 불과합니다. 지난 10년간 서울 아파트 공급부족 누적분은 10만가구 이상으로 추론됩니다.
1980년대 후반 2차 폭등기에 공급부족이 누적되면서 3년간(1988~1990년) 서울 아파트값이 평균 160% 폭등했습니다. 현재 진행중인 4차 폭등기에선 2020년 12월말 현재 지난 3년간 서울 아파트값은 평균 70% 정도 상승했습니다.
