미국 대선 조 바이든 당선과 화이자 코로나19 백신 개발 소식이 나온 이번 주입니다. 희망을 갖되 너무 들뜨지 말고 차분한 마음으로 대비하고 대응해야 할 것입니다.
주택시장은 수도권과 지방, 규제지역 비규제지역 가릴 것 없이 9억원 이하 중저가 시장은 10월부터 거래량이 늘어나고 있습니다. 수도권, 김포와 지방, 부산으로 대표되는 비규제지역에선 풍선효과로 인한 폭등장이 계속되고 있습니다.
반면 시가 15억원 초과 서울권 규제지역 고가시장은 거래량이 급감해 보합세를 보이고 있습니다. 대형 평형은 거래될때마다 신고가가 나오고 있습니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2020년 하반기 들어 본격화되고 있는 전국 주택시장 매매가 동조화(커플링) 현상을 분석하는 시간을 가져볼까 합니다.
2000년 이후 수도권과 지방 매매가 탈동조화(디커플링)2015년까지 지속됐습니다. 2008년 금융위기후 2009년까진 수도권 상승-지방 하락, 2010~2014년엔 수도권 하락, 지방 상승으로 탈동조화가 뚜렷했습니다.
특히 2010년대 들어서 수도권은 글로벌 금융위기에 누적된 규제책에다 2기 신도시 입주 등으로 공급과잉으로 매매수요가 줄어들고 전세수요가 늘어났습니다. 하락장이 시작됐습니다.
반면 부산 울산 경남(부울경) 등 지방은 2010년부터 상승장이 시작됐습니다. 전셋값 상승으로 전세수요가 매매수요로 돌아섰습니다.
그러나 2015년 이후 지방 주택시장은 경남권을 중심으로 미분양이 누적되면서 하락세를 보였습니다. 대구(2016년 조정장세) 대전 광주는 교통호재와 정비사업 개발호재 등으로 상승세 또는 강보합세를 유지했습니다. 수도권은 대세상승장이 2015년 시작됐구요.
2015년 이후 2019년까지 지방은 국지적으로 등락을 반복하며 혼조세를 보이다 2020년 들어 매매가 상승세가 뚜렷해지고 있습니다. 상승세는 지방 대도시에서 중소도시로 확산되고 있습니다.
통상 수도권 집값은 글로벌경기, 금리, 유동성, 주택정책 등 전국요인 영향을 많이 받습니다. 반면 지방은 실업률, 인구순유출, 주택수급(전셋값, 미분양), 개발호재 등 지역요인과 주택담보대출 이자 등 전국요인이 집값 영향을 받습니다.
지방에선 규제지역 지정및 입주물량 증가로 대구가 2016년부터 1년 6개월간 조정장세가 왔습니다. 이어 부산도 2017년 8.2대책으로 해운대 등이 조정대상지역으로 지정되고 입주물량이 늘어나면서 역시 1년 6개월간 조정장세를 겪었습니다. 부산은 지난해 12월 조정지역에서 해제되자마자 뜨거워지기 시작했습니다.
2020년 들어서 수도권과 지방 주택시장에서 전셋값에 이어 매매가 동조화 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 특히 9억원 이하 중저가시장에서 말입니다. 2019년 하반기보단, 2020년 상반기에, 2020년 상반기보단 2020년 하반기에 동조화가 뚜렷해지고 있습니다.
매매가 동조화엔 여러 가지 요인이 있습니다. 그중에서 대표적인 요인은 입주물량 감소로 인한 전셋값 동반상승이라고 봅니다.
역대급 유동성장세로 글로벌 주택시장이 상승장인데다 전셋값 상승으로 수도권 지방 모두 집값 상승 기대심리가 높습니다. 지방은 전셋값 상승이 매매가에 미치는 영향은 수도권보다 3배 이상 높습니다. 전셋값이 1% 오르면 매매가가 0.3% 상승하는 것으로 알려졌습니다.
2019년부터 전국 아파트 입주물량은 감소세로 돌아섰습니다. 그런데 정부와 거대여당은 지난 7월 31일 전월세상한제 계약갱신청구권 등 임대차2법을 강행했습니다.
시장에서 유통되는 전세물량을 더욱 줄어들게 만들어 전세난을 전세대란으로 만들었습니다. 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80% 안팎인 지방에서 전셋값 상승은 바로 매매가 상승으로 이어지고 있습니다. 여기에 2010년대처럼 지난 4년간 수도권 주택시장에 집중된 규제책으로 지방에 풍선효과까지 거세지고 있습니다.
2020년 들어 지방 상승폭이 커지면서 2015~2019년 수도권과 벌어진 집값 격차를 줄이는 갭메우기, 순환매 장세가 시작됐습니다. 지방과 줄어든 집값 격차를 벌리기 시작한 2015년 수도권과 정반대 상황입니다.
전셋값이 안정되지 않는 한, 즉 전세공급이 늘어나 전세수급 밸런스가 안정될 때까지(전세수급지수가 최소한 150 이하로 낮아질 때까지) 수도권과 지방 주택시장은 전셋값 상승 동조화에 이은 매매가 동조화 현상이 당분간 계속될 것입니다.
다만 지방은 비규제지역이 규제지역으로 지정될 경우 대출규제와 취득세 종부세 양도세 부담이 워낙 커 입주물량이 줄어들어도 6개월 이상 조정장세를 겪을 것입니다.
전세난이 해소되려면 입주물량이 늘어나고 다주택자가 추가로 주택을 구입하게 해 민간 임대시장에 전세물량이 늘어나야 합니다.
하지만 아파트 임대사업제도 폐지로 수도권은 물론 지방도 다주택자가 아파트를 추가로 구입하기 힘든 상황입니다. 여기에 주택수에 따라 대출규제 수위가 높아지고 취득세 보유세 양도세 모두 중과되니 다주택자의 매수를 차단하고 있습니다. 입주물량은 일러야 2025년 이후 3기 신도시 등 공공택지에서 점차 늘어날 것입니다.
다주택자의 추가 주택 구입을 막는 규제책으로 인해 전국 주택 인허가 실적은 갈수록 감소폭이 커지고 있습니다.
지난 2015년 75만5천가구를 정점으로 2016년 이후 5년간 감소세입니다. 2019년 4년만에 27여만가구가 줄어든 48만8천가구였습니다. 2020년에는 40만가구에도 못미칠 것으로 예상됩니다. 참고로 주택 인허가 기준은 다세대 다가구 등 비아파트는 건축허가, 정비사업은 사업시행인가, 민간택지 공공택지는 사업승인(착공전)입니다.
인허가 실적과 입주물량이 동반 감소하고 악성재고물량인 미분양이 역대급으로 줄어들고 있어 전세난이 쉽게 해소되긴 힘든 상황입니다.
통상 아파트를 짓는데 7년 안팎 시간이 필요합니다. 정비사업은 정비구역 지정이후 10년, 신도시 등 대규모 공공택지도 지구지정 이후 10년 이상 걸립니다.
전셋값이 오르니 전세입자가 매매수요로 돌아서고 전세로 살면서 전세끼고 미리 아파트를 사두는 실수요자들이 갈수록 늘어나고 있습니다.
부산의 경우 지금 지은지 20년 지난 구축도 폭등하고 있습니다. 전셋값 상승으로 실수요자(전세입자, 정비사업 대체주택, 갈아타기 교체수요)는 물론 규제를 피해 몰려든 수도권 투자수요까지 구축 매수에 가세하고 있습니다.
