상승장에서 자산 구매력이 떨어진 사람들의 특징

2020-09-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 993 | 추천수 26

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완연한 가을입니다. 그런데 맑은 날이 좀 더 많았으면 좋겠습니다. 9월 들어서도 궂은 날이 너무 많네요.

9월 셋째 주 주택시장은 코로나 리스크에다 추석 연휴를 앞두고 있어 거래가 한산합니다. 9월말 추석 연휴가 지나고 10월 성수기가 오면 수도권 아파트시장 방향도 정해질 것입니다.

수도권 주택시장에 규제책이 시행된지 만 4년이 지나가고 있습니다. 하지만 규제책은 여전히 현재진행형입니다.

9월 22일경부터 재개발 재건축 등 민간택지 분양권 전매가 대도시에서 전면 금지됩니다. 수도권은 물론 부산 울산 등 비규제지역인 지방 광역시도 모두 전매가 금지됩니다.

또 9월 24일 이후 사업시행인가를 신청하는 재개발구역은 임대주택 건설의무비율이 서울은 최대 30%까지 늘어날 수 있습니다.

10월중에는 조정대상지역 등 규제지역에서 주택 취득가액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 여기에 추가로 투기과열지구는 자금조달 관련 15종 증빙서류를 제출해야 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 예측과 확률에 의존하는 부동산 투자의 리스크를 정리합니다. 리스크 없는 비즈니스가 없듯이 리스크 없는 부동산 투자도 있을 수 없습니다. 리스크 없는 인생이 가장 큰 리스크라는 말이 있습니다.

사례1: 청약가점 69점 고가점자이니 원하는 아파트를 기다려 분양받겠다

본인이 원하는 아파트를 기다리기보단 상승장이 지속되고 있는 지금 바로 중도금 또는 중도금 대출을 감당할 수 있는 아파트를 분양받는 게 중요합니다.

반포주공1단지(1, 2, 4주구), 반포디에이치클래스트를 분양받으려고 2년전부터 기다리는 A모씨는 요즘 가점이 69점임에도 초조합니다. 아직 이주 시작도 하지 않았으니 일반분양은 2023년에나 가능할 것입니다.

또 민간택지 분양가상한제로 인해 후분양한다면 2025년에나 가능할 것입니다. 이제 69점은 인기단지에서 당첨안정권이 아닙니다. 송파위례리슈빌퍼스트클래스, DMC센트럴자이 등에서 보듯 69점 낙첨자가 속출하고 있습니다. 고가점자들이 많이 기다리는 재개발 재건축 일반분양물량이 급감하고 있습니다. 둔촌주공은 조합 내부문제로 분양시기가 유동적입니다.

래미안원베일리, 신반포메이플자이, 잠실 미성크로바 및 진주, 방배 5, 6구역, 반포주공1단지 등 강남3구 재건축 일반분양은 분양가상한제로 인해 대부분 후분양을 선택할 것으로 보입니다. 최근 경기권에선 과천푸르지오써밋이후 처음으로 안양 동안구 덕현지구가 후분양을 선택했습니다.

공공택지는 2022년까지 공격적으로 선선분양(사전청약)을 하는 반면 민간택지는 선분양을 포기하고 후분양을 택하고 있습니다. 주택시장이 갈수록 왜곡되고 있습니다. 수급 밸런스가 붕괴되고 있습니다.

요즘도 당첨되기전에 분양가 9억원 초과 중도금을 어떻게 조달할 것인가를 고민하는 청약자가 있던데... 전선 위에 참새를 잡기전 어떻게 요리해 먹을까를 고민해선 안됩니다. 먼저 참새를 잡고 나서 레시피를 결정하세요.

사례2: 교산지구 사전청약을 위해 하남으로 이사해 당첨확률을 높이겠다

3기 신도시 하남 교산지구 분양물량중 지역우선공급은 하남 30%, 경기 20%, 서울 인천 경기 등 수도권 50%을 배정합니다. 하남 거주자(본청약 시점에 2년 이상 거주)는 총 3번의 당첨기회가 있으니 합리적인 선택이라고 볼 수 있습니다.

하지만 당첨 가능성을 냉정하게 분석해야 합니다. 교산지구에 짓는 주택 3만2천가구중 90%가 아파트라면 아파트 공급물량은 2만9천가구입니다.

교산지구는 다른 3기 신도시처럼 LH 단독 시행이 아닙니다. LH 몫이 65%, 나머지는 GH(경기주택도시공사) 30%, 하남도시공사 5%입니다. GH와 하남도시공사가 공급하는 물량중 절반은 장기임대 등 공공임대를 지어야 합니다.

가점제로 당첨자를 결정하는 3기 신도시 민간건설 분양물량은 미니멈 15%, 맥시멈 40%로 추정됩니다. 30% 정도로 봅니다. 교산지구 민영아파트는 9천가구 안팎으로 추정됩니다.

이중 100% 가점제가 적용되는 전용면적 85타입 이하는 7천가구 될 것입니다. 7천가구중 무주택 청약자가 가장 선호하는 84타입(85타입 이하 민영중 50% 이상을 공급한다고 가정할 때)은 많아야 4천가구가 될 것입니다.

그런데 가점제로 분양받을 수 있는 민영 일반공급 물량이 너무 적습니다. 85타입 이하 7천가구중 일반공급은 15%인 1천50가구에 불과합니다. 나머지 85%는 신혼부부(30%) 생애최초(25%) 등 특별공급 물량입니다. 따라서 특공 안정권이나 최소 65점 이상 고가점자가 아니면 민영 84타입 당첨 가능성은 매우 낮을 것입니다. 84타입 청약경쟁률은 하락장이 오지 않는한 최소 100대 1 이상으로 봅니다.

이보다 더 큰 리스크는 당첨되더라도 상승장 후반기(2021~2025년?)에 매매가 모멘텀이 없다는 것입니다. 입주전 분양권은 물론 입주후 아파트도 장기간 매매가 금지돼 계단식 상승을 기대할 수 없습니다. 정부 계획대로 교산지구 지구조성공사를 2023년에 착공한다고 하더라도 민영아파트는 2024년에나 분양이 가능할 것입니다.

2021~2024년은 상승장 후반기에 매우 중요한 시기입니다. 초저금리와 급증한 통화량이 공존하는 구간으로 부동산 버블이 발생하는 구간입니다. 매매가 모멘텀이 터지는 시기입니다.

2021년 하반기 교산지구 사전청약에 당첨됐다 하더라도 분양가가 시세의 70%선이라면 전매제한 10년, 거주의무기간이 5년입니다. 사전청약 당첨자는 2023년 본청약-2026년 입주할 경우 2033년 이후에나 전매제한 및 거주의무 기간을 모두 채우고 시세대로 팔 수 있습니다.

사례3: 다주택자 급매물이 12월 전후에 나올 것이니 당분간 관망할 것이다

2015년 이후 상승장에서 가장 투자에 실패한 그룹이 바로 선매도하고 현금을 보유하다 20% 하락장이 오면 매수하겠다고 생각했던 사람들입니다.

강남3구의 경우 일시적 조정장세에서 재건축 초기단지는 최대 20%까지 하락했지만 현금을 보유한 사람들도 대부분 단기저점에서 매수하지 못했습니다.

현금을 갖고 있어도 단기저점에서 사지 못한 이유는 더 떨어질까 봐 멘털이 약하기 때문만은 아닙니다. 최대 20% 떨어진 급매물이 워낙 적어 매수한 사람은 극히 일부에 불과하기 때문입니다.

이와 관련 지난 8월 디에이치자이개포 84타입 분양권이 30억원에 실거래됐다고 합니다. 분양가(14.3억원) 대비 프리미엄이 15억원이 넘습니다. 가점 커트라인이 69점이었습니다. 대모산 조망이 뛰어난 31층 이상 라인에 당첨됐다면 정말 억세게 운이 좋은 사람일 것입니다.

20% 이상 하락한 강남 급매를 조정장세에 잡은 사람도 디에이치자이개포를 30억원에 매도한 사람도 ‘로또’에 당첨된 사람일뿐입니다. 로또를 바라는 투자는 투자가 아닙니다. 도박입니다.

유주택자가 갈아탈 때는 싸게 팔고 비싸게 산다는 역발상 투자를 해야 합니다. 구매력이 된다면 한달전보다 1억원, 2억원이 올랐다고 구입을 포기해선 안됩니다. 포기는 매수후 보유기간중 매매가 상승여력이 낮다고 판단했을 때 하는 것입니다.

내년 1월 이후 1주택자(일시적 2주택 포함) 장기보유특별공제 축소로 시가 20억원 안팎 초고가 아파트 급매물이 쏟아진다? 내년 6월 이후 조정대상지역 양도세 추가 중과(2주택자 20%, 3주택이상자 30% 가산세 부과)로 내년 5월까지 매물이 쏟아진다?

지난 8월 18일 이후 아파트 주택임대사업 폐지로 자동말소 또는 자진말소로 매물이 쏟아진다? 말소된 임사 매물이 쏟아지려면 팔고 고물가시대에 현금을 보유하겠다는 생각하는 사람이 많아야 합니다.

만약에 연말까지 서울에 임사등록된 아파트 3만가구가 자동말소된다고 합시다. 시장에 매물로 내놓은 경우는 못난이 구축일 가능성이 높습니다. 종부세 부담이 크고 현금이 필요한 다주택자가 시장에 매물로 내놓을 것입니다.

말소된 임사 아파트 매물이 시장에 많이 나오려면 팔고 쉽게 갈아탈 수 있어야 합니다. 그런데 양도세 일반과세로 팔더라도 취득세 중과 및 매물잠김으로 갈아타기가 매우 어렵습니다.

상승장 후반기에 거래세(취득세 양도세) 중과로 인한 동결효과는 더욱 커질 것입니다. 동결효과란 양도차익(자본소득)에 대한 과도한 양도세로 인해 매도 대신 계속 보유하면서 거래가 급감하는 것을 말합니다. 취득세까지 최대 12%로 중과됐으니 동결효과는 더욱 클 것입니다.

최근 8, 9월 거래량 급감에도 신고가 행진이 계속되는 이유도 동결효과도 큰몫을 하고 있습니다. 매도보다 보유를 선택한 다주택자로 인해 매물잠김이 심한 반면 실수요자들은 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주해야 하기 때문에 로열동 로열층(RR)을 최고가에 매수하고 있습니다.

사례4: 상승장이 끝나기전 팔고 현금으로 보유하다 하락장 바닥에 사겠다

앞에서도 언급했지만 초보투자자가 가장 많이 하는 실수입니다. 그런데 하락장이 언제 오나요? 아무도 알 수 없는 미래의 영역입니다.

하락장을 확실히 알수 있는 시기는 하락장이 오고 2년이 지나서입니다. 하락장에서 바닥은 바닥을 치고 1년이 지나야 알 수 있습니다.

지난 2018년 9.13대책 이후 일시적 조정장세를 하락장으로 오판하고 아파트를 매도한후 지금까지 현금을 보유하던 사람은 현재 자산의 구매력이 크게 떨어졌습니다.

예를 들어 2019년 상반기에 매도하고 보유중인 현금 10억원은 매도 당시엔 서울 도심 신축 84타입을 주택담보대출을 받아 살 수 있는 돈입니다. 하지만 지금은 59타입도 사지 못합니다. 시가가 15억원을 돌파해 LTV 0%로 대출받지 못하기 때문입니다. 이제는 45타입을 겨우 살수 있을 뿐입니다.

상승장이 끝나기전, 하락장이 오기 직전 아파트를 팔아 현금화하고 하락장에서 바닥을 치는 것을 보고 상승장이 오기전 아파트를 싸게 산다는 투자전략은 허황된 꿈일 뿐입니다.

이번 상승장에서 순자산 50억원(빚, 전세금 제외)을 돌파한 부동산 가치투자자들은 처음부터 허황된 꿈을 꾸지 않았습니다. 현실적 낙관주의자로서 선제적으로 대응했을 뿐입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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