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서브프라임, 국내 주택시장에 Hope Now?

2008-03-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,377 | 추천수 381
미국 서브프라임(비우량 주택담보대출) 모기지 사태의 후폭풍이 몰아치고 있습니다. 최근 미국 5대 투자은행인 베어스턴스가 유동성 위기로 매각되고 기준금리가 큰 폭으로 인하됐습니다.

이제 미국 경제는 주택시장 침체에 따른 경기후퇴(recession)를 기정사실화하고 후퇴가 어느 정도가 될 것인가, 언제까지 계속될 것인가에 관심이 모아지고 있습니다.

이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 마젤란 펀드 시절 피터 린치가 경험한 1987년 10월 19일 블랙먼데이(Black Monday) 사례를 통해 서브프라임 사태를 전망해보고 부동산 가치투자자가 가져야 할 바람직한 시각을 제시해봅니다.

10월의 교훈

인용한 내용은 피터 린치의 ‘전설로 떠나는 월街의 영웅’(국일증권경제연구소)에서 발췌한 것임을 밝힙니다.

“나는 항시 투자자들은 시장의 등락에 둔감해야 한다고 믿어왔다. 다행히도 대부분의 투자자들은 그날 벌어진 대사건에 거의 관심을 두지 않았던 것 같다. 가령 피델리티의 마젤란 펀드에 넣고 있는 백만명의 투자자 중 참담했던 그 한 주간에도 단기금융시장의 펀드로 옮겨 타고자 자금을 인출해 간 투자자의 비중이 3%가 안된다는 사실이 한 예가 될 것이다. 절망 속에 팔게 되면 항시 싸게 파는 결과가 빚어지는 법이다.

10월 19일 주식시장에 있는 여러분들에게 신경과민을 불러일으켰을지라도 절대로 그날, 아니 그 다음날에도 분위기에 휩쓸려서 주식을 팔아치울 필요는 없었다. 포트폴리오에서 점차로 주식의 비중을 줄여나갔다면 공포에 질린 대개의 매도자들 보다도 충분히 앞서서 시장을 빠져나올 수가 있었다. 시장은 그 뒤로도 12월을 기점으로 하여 서서히 살아났다. 1988년 6월에 이르러서는 400 포인트까지 회복하며 총하락폭은 23% 정도로 좁혀졌다.

10월로부터 얻을 수 있는 교훈이라면 수십 가지가 있을 수 있겠지만, 나는 크게 세 가지로 집약한다.

첫째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 포트폴리오를 망치지 말 것.
들째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 휴가를 망치지 말 것.
셋째, 주머니가 가벼울 때는 절대로 휴가를 가지 말 것.”

*참고로 피터 린치는 다우지수가 전날보다 508포인트 폭락한 87년 10월 19일 블랙먼데이가 발생한 시기에 10월 16일부터 10월 20일까지 아주 오랜만에 아내와 함께 아일랜드를 여행하는 중이었습니다.

역사로 본 서브프라임 사태 전망

미 연방준비제도이사회(FRB)는 3월 18일 경기 침체를 진정시키기 위해 기준금리를 0.75% 인하했습니다. 미국 2007년 9월 서브프라임 피해가 본격화되면서 지금까지 무려 3%포인트나 금리를 인하했습니다. 인플레이션을 감수하더라도 서브프라임 후폭풍 피해를 최대한 줄이기 위한 선제적인 조치라고 볼 수 있겠죠.

미국 경제 전문가도 아니고 미국도 하와이 한번 다녀온 제가 서브프라임 사태를 전망한다는 것은 어불성설입니다. 물론 제가 미국 전문가라고 하더라도 전망은 틀릴게 뻔 하구요.

다만 역사를 통해 미래를 바라볼 뿐입니다.

먼저 87년 블랙먼데이 이후 주가 추이를 들여다보겠습니다. 미국 주식시장이 블랙먼데이 이전 주가 수준을 회복하는 데 2년 정도 걸렸습니다. 87년 10월 19일 1738로 전날보다 22.6% 폭락한 다우지수는 한때 1000선 아래까지 하락했다 89년 2000으로 원상 회복했고 다시 2년 뒤인 91년 4월에는 3000에 이르게 됩니다.

80년대 세계경제 성장을 주도한 일본도 하루 20% 이상 폭락했지만 4개월만에 이전 수준을 돌파했으며 블랙먼데이 다음날 2.4% 하락한 한국 코스피지수는 2개월만에 회복했습니다.

피터 린치의 말처럼 투자자에게 장세에 따라 비관을 할 필요가 없다는 것이 역사는 보여주고 있습니다.

한편 87년 블랙먼데이와 2007년 금융위기는 미국 경상수지 적자폭 확대와 달러화 약세, 인플레이션 우려 증대, 주택시장 침체 등 유사한 점이 많습니다. 하지만 다른 점은 미국 정부가 자산 유동화라는 시장 정상화를 위해 선제적인 조치를 매우 공격적으로 펼치고 있다는 것입니다.

미국 정부는 이례적으로 지난 2월 주택 차압을 30일간 동결하고 모기지 채무상환 이자조건을 조정한 프로젝트 라이프라인(Project Lifeline)을 발표한바 있습니다. 이에 앞서 2007년 12월에는 서브프라임 모기지 이자를 5년간 동결해주는 호프 나우(Hope Now)를 발표했습니다.

2008년 2분기 이후 국내 주택시장은?

서브프라임 사태로 미국 주택시장 침체가 얼마나 장기화될지는 아무도 모릅니다. 미국에서도 전문가들 사이에 주택시장 회복시기를 2008년 3분기 이후에서, 2010년 이후, 나아가 2012년까지 전망이 엇갈리는 상황입니다.

당연한 말이지만 미국 주택시장 침체가 장기화될 경우 국내 주택시장도 장기적으로 악재가 될 것입니다. 정확한 표현은 국내 주택시장에 부담을 줘 상승폭을 억제하고 하락폭을 크게 하는데 기여할 것입니다. 하지만 미 주택시장이 연착륙된다면 국내 주택시장은 금리 하향 안정화에 따른 단기 호재가 장기 호재로 이어지면서 2009년 이후에는 대세상승도 가능하다는 게 제 생각입니다.

먼저 금리 인하입니다. 물가를 잡아야 하는 정부는 8개월째 정책금리를 5%로 유지하고 있습니다. 미국과 금리 격차가 2.75%포인트까지 벌어지면서 세계 경기 둔화로 인한 국내 경기 부양을 위해 금리 인하를 검토하지 않을 수 없는 상황입니다.

단기적으로 금리를 인하하지 않더라도 국내 금리는 앞으로 1~2년간 하향 안정세를 보일 것입니다. 이에 따라 대출금리 부담이 줄어들어 실수요자들의 매수세가 살아날 것입니다. 최근 강북권에서 20평형대 소형에 이어 30평형대 거래량이 늘고 있는 점을 주목할 필요가 있습니다. 재개발 매물 소진 속도도 빨라지고 있습니다.

이명박정부도 경기 침체를 우려해 부동산규제를 완화하는 쪽으로 이르면 2008년 하반기중 방향을 선회할 공산이 큽니다. 서브프라임 사태에 따른 글로벌 유동성 위기가 심화될수록 규제완화책은 당초 2009년보다 빠른 2008년 2분기 또는 3분기에 발표할 가능성이 있습니다. 12만가구를 넘어선 미분양 사태를 해결위해서도 말입니다.

이런 시나리오로 진행된다면 수도권 아파트값은 이르면 2008년 3분기부터 상승세로 돌아설 가능성이 높습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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산사람 2008-03-27
12만이 아니고 20만가나 미분양 적체되어 있는데 돈 있는 자들이 투자를 하도록 유도 하여야 함에도 지금 세금으로 투자를 막고 있는것인데 이런 규제를 섣불리 풀수 있는 민족이 아니다.결국 몇개업체 부도나야 정신 차린다
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