4월 가기전 생각해볼 주택시장 변수와 상수

2020-04-16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,295 | 추천수 42
4.15 총선은 여당의 압승으로 끝났습니다. 총선이후 4월은 코로나19 팬데믹과 수도권 주택시장이 변곡점을 맞이할 가능성이 높습니다. 특히 시가 20억원 초과 초고가 아파트시장에서 매우 중요한 달입니다. 

2020년 급증한 종부세 부담을 피하기 위해선 5월말까지 잔금을 처리해야 합니다. 적정가로 매도하려면 아무리 늦어도 4월말까지 매매계약을 해야 합니다. 또 6월말까지 다주택자가 10년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도해 양도세 중과 한시적 유예 및 장기보유특별공제를 받으려면 4월에 계약하는 게 안전하기 때문입니다. 5월에 급매를 팔기보단 반전세나 월세로 전환해 계속 보유하거나 증여를 선택할 가능성이 높습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 4월이 가기전 다시 생각해볼 주택시장 변수와 상수를 정리했습니다. 주택시장에서 상수가 변수가 되는 시기입니다. 지금 유일한 상수는 신규주택 공급물량이 아닐까 생각해봅니다. 

착공물량

중장기 신규아파트 공급물량은 주로 인허가 실적을 많이 보는데요. 최근 문제가 생겼습니다. 수도권 핵심 공급원인 정비사업 인허가 실적은 사업시행인가가 기준입니다. 그런데 각종 정비사업 규제책으로 관리처분인가, 이주철거, 착공이 매우 늦어지고 있습니다. 

서울의 경우 박원순시장 체제에서 사업 리스크가 커 2017년 이후 사업시행인가를 받았다면 사업시행인가후 입주까지 최소한 7년 이상 소요될 것입니다.

수도권 정비사업에서 조정대상지역(청약과열지역)은 지난해 12.16대책 이후 분양권 전매가 사실상 금지됐습니다. 입주권도 투기과열지구는 재개발도 조합설립인가후 재건축처럼 관리처부인가후 소유권이전등기(이전고시후 60일 이내)까지 조합원지위 양도가 금지됩니다.

상승장이 지속되는 한 수도권에 투기과열지구가 확대될수록 거래가 가능한 재개발 재건축 입주권 매물은 물론 입주후 신축 매물이 갈수록 줄어들 것입니다. 

아파트 착공물량을 보면 서울의 경우 2018년 5월 정점을 찍고 감소세가 뚜렷합니다. 서울에서 착공이 예정된 정비사업은 대부분 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 12월까지 관리처분인가를 신청한 곳입니다. 

강남에선 개포주공1단지(7,702가구)와 신반포3차, 반포경남 등을 재건축하는 래미안 원베일리(2,990가구)가 4월 이후 착공 예정입니다. 이후 착공이 예정돼 있는 물량은 재건축은 반포주공1단지, 한신4지구, 잠실 미성크로바 및 진주, 방배 5, 6, 13구역이나 착공 시기는 유동적입니다. 

강북에선 수색6구역 등 수색증산뉴타운과 장위4구역 등 장위뉴타운을 제외하고 문재인정부에서 착공예정인 정비사업이 전무합니다. 강남2구 시세를 따를 성수4지구 등 성수전략정비구역과 한남3구역 등 한남뉴타운도 착공은 일러야 2023년 이후 순착적으로 착공이 가능할 것입니다. 

다만 인천경기 착공물량은 감소세인 서울과 달리 경기는 2019년 이후, 인천은 2020년 이후 증가세로 돌아섰습니다. 이는 2023년 전후 지역별 생활권별 입주물량이 과공급 구간에 진입한다는 것을 의미합니다. 

여기에 3기 신도시 분양이 예정대로 2022년에 본격적으로 분양한다면 2025년 이후 입주물량이 급증해 초과공급에 따라 매매가 전셋값 동반하락하며 수도권 하락장이 올 가능성이 높습니다. 

통화량

통화량 추세는 미국과 한국만 보면 됩니다. 금리와 마찬가지로 미국과 한국은 매우 동조화됐기 때문입니다. 즉 미국이 금리를 내리면 한국도 내리고 미국이 통화량을 늘리면 한국도 통화량을 늘리기 마련입니다.

과거 M1, M2 등 통화량 급증은 주가를 끌어올렸습니다. 이어 주가에 후행하는 집값이 급등했습니다. 글로벌 코로나19 팬데믹이 진정세로 돌아선다면 경기도 집값도 V자 반등이 가능할 것입니다. 낮 기온이 20도 이상으로 오르고 습도가 높아지는 계절이니 5월이 가기전 종식되길 바랍니다. 

미국 통화량 급증은 최소한 코로나가 종식될 때까지 계속될 것입니다. 지난주 전년동기대비 미국 M1 통화량 증가율은 21.0%로 역대급입니다. 정상적인(?) 통화량 증가율을 7.5%로 본다면 3배 가까운 수치입니다.

한국도 M1 증가율이 2월에 12%에 달했습니다. 통화량 증가율은 지난 2015년 10월 23.4%로 고점을 찍은 후 10% 이하로 떨어졌습니다. 그러다 미국처럼 지난해 하반기부터 고공행진하고 있습니다. 

문재인정부 집권 후반기에 2020년 5월 이후 공사비만 3조7천억원에 달하는 현대자동차의 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공을 시작으로 전국에서 토목공사가 크게 늘어납니다. 2021년엔 3기 신도시 토지보상도 본격적으로 시작될 것입니다. 

갑자기 늘어난 통화량은 어디로 스며들까요? 통화량 급증은 아파트 등 자산가격에 어느 정도 영향을 미칠까요? 고물가 압력이 높아지고 있는 지금 통화량 급증은 한번도 경험하지 못한 자산 급등을 초래할까요? 2020년 2분기 금융자산 실물자산 등 자산 포트폴리오를 어떻게 리밸런싱을 하느냐에 따라 2020년대에 자산의 구매력을 높일 수도, 크게 떨어뜨릴 수도 있을 것입니다. 

규제책

이번 총선에서 여당의 압승으로 수도권 주택시장에 대한 규제 드라이브가 유지될 가능성이 높습니다. 하지만 초고가 아파트가 많은 강남3구와 용산, 판교에서 여당 패배는 앞으로 종부세 강화, 대출규제에서 속도조절에 나설 가능성도 배제할수 없습니다.

주택시장 상승장에서 참여정부와 마찬가지로 문재인정부에서 부동산 규제책의 최대 폐해는 2가지입니다. 

가장 큰 폐해는 대출규제 등으로 순자산(자산-부채)이 적은 사람(순자산 1~3분위)에게 규제책이 계층이동의 사다리를 치워버린다는 것입니다. 

2019년 가계금융복지조사 보고서에 따르면 순자산 4, 5분위(2019년 3월 현재)는 2018년에도 아파트 등 부동산으로 보유자산을 크게 늘렸으며 결과적으로 자산의 구매력을 높였습니다. 반면 자산 1분위는 자산이 2017년보다 오히려 감소했습니다.

또하나 규제책의 폐해는 상승장에서 규제책은 집값 안정에 기여하지 못한다는 것입니다. 대신 하락장에서 규제의 누적효과로 주택시장을 더욱 침체시키고 하우스푸어를 양산합니다. 

4월 규제책의 최대 변수는 20억원 초과 초고가 아파트의 종부세 인상입니다. 2019년부터 늘어나기 시작해 2022년까지 지속적으로 종부세액이 증가합니다. 매년 공시가격을 현실화하고 공정시장가액 비율을 올려 과세표준을 올리고 종부세율까지 올리겠다는 것입니다. 

4월말까지 종부세 인상 리스크는 코로나 리스크까지 겹쳐 악재의 위력이 절정에 달할 것입니다. 하지만 2020년분 종부세를 회피하는데 일몰시한인 5월말 이후 위력은 점차 소멸될 것입니다.

규제책이 쏟아져도 움직이는 생물과 같은 주택시장에서 시장참여자들은 또 다른 투자기회를 찾습니다. 기대수익률이 높은 쪽으로 돈이 끊임없이 움직입니다. 

앞으로 문재인정부의 추가 규제책 효과는 길어야 2021년에 상반기에 끝날 것입니다. 코로나 리스크까지 발생해 내수에 큰 부분을 차지하는 주택시장을 계속 억누를 수 없기 때문입니다. 

물론 수도권 집값이 폭등한다면 참여정부처럼 임기가 끝나는 1개월 전까지 규제책을 발표할 수도 있습니다. 하지만 이미 수도권 집값을 일시적으로 단기급락을 시킬만한 대형 규제책은 모두 시행되고 있습니다. 

참여정부 집권 후반기에 나온 규제책을 보면 2006년 DTI 도입, 재건축 안전진단 강화, 민간택지 분양가 상한제였습니다. 퇴임 1년전인 2007년 1.11대책이 마지막 규제책이었는데요. 청약가점제, 민간택지 분양권 전매 확대 등을 발표했습니다. 문재인정부에선 이미 지난 2018년 9.13대책 이후 모두 시행되고 있는 규제책입니다. 

새 아파트 공급이 부족한 수도권에서 집권 후반기에 더 이상 나올 규제책이 없다고 생각하는 시장참여자가 많아질수록 매수세는 늘어나 집값은 폭등합니다. 2006년처럼 말입니다. 

수요(매수세)

수요 자체는 예측이 불가능한 대표적인 변수입니다. 직주근접가치, 인구수, 가구수, 가구당 입주물량 등으로 적정 수요량을 에측하지만 대부분 의미가 없습니다. 적정 수요량은 추론만 가능할 뿐입니다.

예를 들어 서초구의 적정 수요량이 입주물량 기준으로 2천가구라고 합시다. 그런데 외부수요가 계속 증가한다면, 갈수록 증가세가 강해진다면 적정 수요량은 아무 의미가 없습니다. 서초구는 수도권은 물론 대구 부산 제주 등 전국에서 수요가 유입됩니다. 여기에 일본 중국 등 동남아시아는 물론 해외교포 러시아 우크라이나 사람까지 반포 아파트를 사고 있습니다. 반포 아파트는 미국으로 치면 뉴욕 콘도로 보면 될 것입니다.

또 어느 동네에 100가구가 산다고 해도 자산 1분위가 많다면 상승장에서도 아파트 수요는 매우 적습니다. 반면 자산 4, 5분위가 몰려있는 동네 100가구라면 수요는 지속적으로 늘어나게 됩니다. 수요량이 100명을 넘어 120명까지도 늘어날 수 있습니다. 세대주는 물론 자녀 친척들이 추가로 아파트를 구입할 수 있기 때문입니다.

4월 16일 현재 강남 부동산 부자들에게 최고의 안전자산(땅값이 비싼 대지지분이 많은)으로 꼽히는 압구정 아파트시장 매수세 움직임으로 마무리 짓겠습니다. 시장에 남아있는 매물은 최고가 대비 2억원 안팎 낮은 저가매물이 몇 건 있을 뿐입니다. 4월 둘째 주부터 매수세가 늘어나기 시작했습니다. 거래절벽에서 벗어나고 있습니다. 한마디로 정중동입니다

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기