2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 언제 반등할까?

2020-04-09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,055 | 추천수 28
코로나19 팬데믹 전세계 확잔자수가 4월 4일 정점을 찍고 감소세로 돌아섰습니다. 피크아웃 된 것입니다. 미국 신규 확진자수도 4월 4일 3만4,058명을 정점으로 피크아웃 될 가능성이 높아지고 있습니다. 미국이 피크아웃 됐다면 글로벌 코로나 팬데믹도 4월말 이후 진정될 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 12.16대책과 3월 코로나19 팬데믹으로 촉발된 강남3구 초고가 아파트시장이 조정장세가 끝나고 4월 이후 반등이 가능할지를 분석해보겠습니다. 

가장 확실한 반등 근거는 거래량입니다. 정확히는 거래량 증가세입니다. 조정장세에서 거래량이 늘어났다는 것은 대기 매수자들이 관망을 끝내고 매수에 나서기 시작했다는 것을 의미합니다. 

2015년 이후 수도권 주택시장 대세상승장에서 서울 아파트매매 거래량은 월 4천건 안팎까지 감소했다 7천건 안팎으로 늘어나기 시작하면 반등했습니다. 이어 1만건 안팎까지 늘어나면 거래량 폭발을 동반한 급등장이 6개월 안팎 지속됐습니다. 문제는 거래량 통계는 주택시장 움직임을 2개월 늦게 알 수 있다는 것입니다. 

4월 이후 강남 반등장은 주택시장 동행지수인 서울 매수우위지수와 선행지수인 강남2구 재건축단지를 통해 추론할 수 있습니다. 

매수우위지수로 본 4월 이후 반등 가능성

부동산 가치투자에서 단기예측은 별 의미가 없습니다. 하지만 부자노트 독자님들의 관심이 높아 분석해봅니다. 

KB부동산의 매수우위지수는 현재 매매하려는 시장참여자들의 심리를 알 수 있습니다.

서울 매수우위지수는 3월 30일 현재 74.8입니다. 지난해 시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출를 금지한 12.16대책에도 서울 매수우위지수는 전고점 128.6에서 낙폭이 크지 않았습니다. 2월까지 100 이상을 유지했습니다.

하지만 3월 들어 코로나 팬데믹으로 경제위기가 불거지면서 서울 매수우위지수가 3월 한달간 30% 포인트 하락했습니다.

3월말 현재 서울 매수우위지수는 지난 2019년 7월 수준입니다. 그때와 정반대로 지수가 낮아지는 상황입니다. 작년 7월은 9.13대책 이후 강남 초고가시장이 7개월 만에 조정장세를 끝내고 2019년 4월 반등하고 다시 상승장 호황기로 들어섰습니다.

강남 초고가시장에서 매물은 제한적으로 늘어나고 있어 반등 시기는 결국 매수세가 결정할 것입니다. 매수우위지수로 본 3월말 현재 매수세는 9.13대책 직후인 2018년 10월 수준으로 떨어져있습니다. 4월중 서울 매수우위지수는 60 이하까지 떨어질 가능성이 높습니다. 

핵심은 60 이하로 떨어졌다 다시 60을 돌파하며 매수우위지수가 올라가는 시점입니다. 이때가 바로 반등이 시작되는 타이밍입니다.

참고로 2017년 8.2대책 이후 서울 매수우위지수는 전고점 148.7에서 68.8까지 떨어졌다 6주 만에 반등했습니다. 2018년 9.13대책 이후엔 전고점 171.6에서 2019년 4월 37.2까지 떨어졌다 7개월 만에 반등했습니다. 

실거래가로 본 4월 이후 반등 가능성

2월 21일부터 매매계약후 30일 이내 실거래가 신고가 의무화돼 실거래가 집계가 빨라졌습니다.

3월 들어 매수자 관망세가 서울 전역으로 확산되고 있습니다. 3월 중순이후부턴 인천경기 중저가시장도 저가매물이 늘어나고 있습니다. 반면 거래량은 감소세입니다.

인천 수원 광명 성남 안양의왕 고양 등 재개발시장이 활발한 지역도 4월 들어 입주권 프리미엄이 2월보다 최소 2천만원에서 최대 5천만원까지 하락했습니다. 대규모 공공택지인 판교, 위례, 광교, 동탄2, 다산, 미사강변 등도 저가매물이 늘어나면서 매매가는 하방압력이 높아지고 있습니다.

서울 재개발 입주권 프리미엄도 12.16대책 이전 전고점 대비 5천만원 안팎 낮게 저가매물이 나오고 있습니다. 

이번 조정장세 반등장도 강남 초고가 아파트시장에서 시작될 가능성이 높습니다. 시가 20억원 초과 초고가시장이 먼저 반등하고 15억원 안팎 고가시장이 뒤따를 것입니다. 

강남 초고가시장에서 시장을 선행하는 초기 재건축단지인 압구정 현대와 잠실주공5단지를 예를 들어보겠습니다.

압구정 현대의 경우 3월에 구현대 중심으로 급매물 매수세가 유입되기 시작했습니다. 아직 반등이라고 하기엔 단정하기 힘듭니다. 30평형대는 전고점 대비 3억원 이상 떨어진 매도호가에 매수세가 붙고 있습니다. 구현대 33평형이 20억원에 잇따라 거래되면서 바닥을 다지고 있습니다. 40평형 이상 대형의 경우 한강조망 등 로열동 로열층(RR)이 전고점 대비 2억원 안팎 떨어진 수준에서 거래되고 있습니다. 

반면 잠실주공5단지는 저가매물이 쌓이면서 매도호가가 내려가고 있습니다. 4월 들어 34평형은 2월 19억원대로 반등했다 월세가 껴있는 매물은 1월 수준인 18억원대(전세물건은 19억원대)로 떨어졌습니다. 잠실엘스도 마찬가지 상황입니다. 월세가 껴있는 매물은 전용면적 84타입 RR도 18억원대까지 하락했습니다. 역시 2019년 9월 실거래가 수준입니다. 대치동 은마도 31평형이 전고점 대비 3억원 떨어진 18억원에 거래됐습니다.

5월 착공예정인 개포주공1단지도 3월 중순 이후 급매물이 나오면서 하나둘씩 거래될때마다 실거래가가 요동치고 있습니다. 4월 둘째주엔 84타입 신축 총매매가(매매가+추가분담금)가 2019년 9월 시세인 20억원대까지 나오고 있습니다. 

방배5, 6구역도 84타입 총매매가 18억원대로 내려앉아 전고점 대비 2억원 정도 하락했습니다. 둔촌주공도 마찬가지입니다. 민간택지 분양가 상한제 리스크까지 겹쳐 84타입 신축 총매매가가 12.16대책 이전 18억원대 진입을 앞두다 16억원대로 떨어졌습니다. 

강남 대기 매수자들은 전고점 대비 3억원 이상, 10% 이상 떨어진 RR 매물을 기다리고 있습니다. 지난 2019년 9, 10월 가격대에 매수하려고 합니다. 

강남2구와 잠실을 중심으로 강남 초고가 아파트는 종부세 부담 회피성 또는 양도세 중과 회피성 매물이 나올 수 있는 마지노선, 4월말까진 급매물이 늘어날 것입니다. 하지만 급매물은 가구수 대비 매우 적은 편입니다. 반포 아크로리버파크 84타입 하나가 26.8억원에 거래됐다고 하락장이 오나요? 세부담 회피를 위한 급매로 한두건 거래됐다고 하락하는건 아닙니다. 계단식 하락은 더더욱 아닙니다.

2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 초고가 아파트값이 4월 이후에도 계속 하락할까요? 아니면 반등할까요? 동트기전이 가장 어둡고 가장 춥습니다. 

강의 때 항상 말씀드리지만 급등장 때 사고 싶었지만 매물이 없거나 너무 올라 사지 못했던 아파트를 조정장세에 사야 합니다. 조정장세를 상위지역으로 갈아타는 절호의 기회로 삼아야 합니다.

코로나 리스크가 우리에게 갑자기 찾아왔듯 어느 순간 갑자기 코로나 리스크가 사라질 것입니다. 코로나 리스크가 사라지면 한순간에 매도자는 갈수록 줄어들고 매수자는 갈수록 늘어날 것입니다. 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 돌변하고 다시 반등장이 시작되는 것입니다.

강남 초고가 아파트를 보유하고 있는 사람은 대부분 다주택자입니다. 다주택자는 주택투자에 고수입니다. 대부분 플랜B를 마련하고 있어 심약한 매도자들이 적습니다. 

2015년 이후 상승장에서 매년 한번씩 매수기회가 찾아왔습니다. 2020년 올해는 4월 지금이 최적의 매수기회가 될 가능성이 높습니다. 초고가는 물론 10억원 초과 고가시장, 9억원 이하 중저가 시장도 마찬가지입니다. 

4월은 시장에 적극적으로 머물러야 합니다. 벚꽃이 지기 시작한 4월 둘째 주 현재 약국에 마스크 사려고 길게 줄서는 풍경이 사라지고 있습니다. 친구와 저녁 술 약속을 잡기 시작했습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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