기생충 촬영지, 아현1구역 슈퍼는 언제 철거될까?

2020-02-20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 772 | 추천수 9
문재인정부의 부동산 정책 방향은 명확합니다. 집값이 오르면 계속 규제를 한다는 것입니다. 또 규제해도 또 집값이 오르면 규제수위를 높인다는 것입니다. 정부도 규제책만으로 집값을 안정시키지 못하다는 것을 알고 있을 것입니다. 하지만 꺼낼 수 있는 카드는 많지 않습니다. 갈수록 부작용이 큰 대출규제 뿐입니다. 

수도권 전역이 2021년까지 조정대상지역이 될 것입니다. 그리고 4월 총선이후 시가 9억원 이 넘는 아파트가 급증하는 조정대상지역은 내년까지 투기과열지구로 지정될 것입니다. 

시중에 넘쳐나는 돈은 규제책에 따라 기대수익률이 높은 곳으로 빠르게 흘러갑니다. 19번째 1.20대책에도 수도권 주택시장은 시장참여자들의 주머니에 넘쳐나는 돈을 강제로 뺏지 않는 한 풍선효과로 또 다른 비규제지역으로 빠르게 유입될 것입니다. 

하락장이 오기전까지 이같은 악순환은 계속될 것입니다. 조정대상지역을 확대하고 조정대상지역 LTV를 낮춰서 비규제지역 유동성장세를 차단할 수 없습니다. 정부가 수도권 집값 안정을 위해 지금 당장 뭐라도 하고싶다면 유통물량을 일시에 늘리는 것뿐입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 상승장 후반기 수도권 주택시장에서 부동산 가치투자자라면 장세에 휘둘리는 투자를 해선 안된다는 것을 강조할까 합니다. 원금을 잃지 않는 투자를 해야 합니다. 원금을 잃는 투자를 해선 안됩니다. 

원금을 잃는 투자란 투자손실 뿐만 아니라 유동성 장애로 또다른 투자기회를 잃는 것도 포함됩니다. 또 매도후 구매력이 과거 투자시점 구매력보다 떨어지는 것입니다.

예를 들어 2015년 10억원을 보유했다면 대치동 은마 30평형을 전세금이나 대출 없이 매수할 수 있었습니다. 2020년 2월 지금은 현금 19억5천만원이 있어야 매수할 수 있습니다. 만약 5년전 10억원을 보유했던 사람이 지금 은마를 살 수 없다면 구매력이 떨어진 것입니다. 

아현1구역 돼지쌀슈퍼 철거는 언제?

영화, 기생충 촬영 장소로 유명해진 곳이 마포구 아현1구역입니다. 2015년 이후 시작된 수도권 상승장에서 아현뉴타운이 완성되고 신촌그랑자이의 장밋빛 시세에 아현1구역은 정비구역 지정전 투자수요가 몰려들었습니다. 현재 정비구역 지정을 위한 토지 등 소유자 3분의 2 이상 동의서를 징구하고 있습니다.

서울시와 마포구가 기생충을 촬영한 아현1구역 돼지쌀슈퍼와 계단을 묶어 관광명소를 추진하고 있다고 합니다. 그런데 마포구청 관계자 코멘트가 인상적이었습니다. “아현1구역 착공이 10년까지도 걸릴 수 있기 때문에 그전까지만 관광단지로 활용할 것이다.” 

아현1구역은 30~40대 투자수요가 많이 진입해 사업속도가 빠를 것입니다. 하지만 사업시행인가 전후 하락장이 온다면? 

재개발시장이 핫한 인천 남동구 우신구역이 최근 정비구역 해제 공고가 됐습니다. 조합설립 추진위가 구성되기전 토지 등 소유자 30% 이상이 해제요청을 했기 때문입니다. 인천시장이 직권해제를 할 수 있지만 통상 시 도시계획위원회 심의를 통해 해제여부를 결정합니다. 

지난해 6월 수색증산뉴타운 증산4구역이 정비구역 해제됐습니다. 추진위 승인일로부터 2년 이내 조합설립인가를 신청하지 못하고 서울시로부터 일몰기한 연장이 거부됐기 때문입니다. 

정비사업은 사업초기에 들어갈수록 리스크가 높아질 수밖에 없습니다. 그래서 입지보단 사업속도를 우선시해야 합니다. 특히 전재산을 정비사업에 투자하는 1주택자나 무주택자의 경우 사업초기에 들어가선 안됩니다. 최소한 사업시행인가후에 들어가야 합니다. 그래야 원금을 잃지 않습니다.

그럼 아현1구역 돼지쌀슈퍼는 정비사업으로 언제 철거될까요? 마포구청 관계자 말처럼 2030년? 물론 미래는 알 수 없습니다. 우선 정비구역 지정이 돼야 할 것입니다. 이후 조합설립 추진위 위원장 또는 조합장을 잘 만나고 하락장이 짧다면 2027년 이내에도 철거가 가능할 것입니다. 

재개발은 정비구역 지정에서 입주까지 평균 10년 이상이 소요됩니다. 정비사업 초기에 투자하면서 평균 10년이 걸릴 지, 15년 또는 20년이 걸릴지 알 수 없습니다. 단지규모가 클수록 단독주택이 많을수록 사업속도는 늦습니다.

아현1구역과 같은 대규모 재개발구역이었던 아현3구역, 마포래미안푸르지오는 지난 2005년 12월 정비구역 지정 이후 9년도 안걸려 2014년 9월 입주했습니다. 정비구역 지정에서 관리처분인가까지 3년도 걸리지 않습니다. 지금은 불가능한 사업속도입니다. 최소한 6년 이상 걸릴 것입니다. 

그런데 마래푸는 2008년 5월 관리처분인가후 2014년 9월 입주까지 6년 4개월이 걸려 정비구역에서 관리처분인가까지 엄청난 속도와 달리 평균에서 1년 6개월 늦었습니다. 조합장 구속 등 내부문제도 있었지만 수도권 주택시장이 하락기였던 점을 주목할 필요가 있습니다. 

오산 파주까지 조정대상지역 되면 집값 안정될까? 

지금 수도권 아파트시장은 조정대상지역을 확대한다고 안정될 시장이 아닙니다. 

2월 수도권 시장을 보면 시가 15억원 안팎 고가 구간은 보합세입니다. 반면 9억원 이하 중저가는 상승세입니다. 특히 6억원 안팎 저가시장은 호황기입니다. 

저가시장중에서 재개발시장이 핫한 인천 부평구의 경우 구축이 많음에도 아파트매매 거래량은 월 평균 4백건 안팎에서 지난해 10월 이후 8백건 이상으로 2배 이상 늘어났습니다. 남동구도 마찬가지입니다. 월평균 5백건 이하에서 지난해 10월 7백50건까지 치솟았습니다. 

구월지웰시티푸르지오(주상복합) 분양권 매매가는 84타입이 6억원을 넘어서고 있습니다. 분양가가 3억9천5백만원이었으니 프리미엄이 2억원을 돌파하고 있습니다. 

경기 동남권 상승세는 지난해 분당 성남을 시작으로 올 들어 용인, 화성 동탄1신도시, 동탄2신도시 북동탄 중동탄 남동탄, 오산, 평택까지 확산되고 있습니다. 서남권도 광명 수원을 시작으로 안양평촌의왕을 거쳐 시흥 안산 군포산본까지 투자수요가 유입되기 시작했습니다. 동북권도 하남 미사강변도시와 남양주 다산신도시, 구리 갈매지구를 거쳐 남양주 덕소까지 뜨거워지고 있습니다. 서북권, 고양도 삼송지구 원흥지구가 뜨겁습니다. 

12.16대책으로 인해 시가 9억원 이하 중저가 아파트시장은 투자수요가 몰려들면서 유동성장세가 한창입니다. 거래량을 동반한 상승장이 확산되고 있습니다. 

2021년까지 수원 용인 전역은 물론 인천 시흥 의왕 안양동안구 고양 의정부 파주 오산 등 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높습니다. 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정되면 서울과 갭메우기가 끝나고 갭벌리기가 다시 시작될 것입니다. 

그런데 다주택자 투자수요가 늘어나는 지역은 예외 없이 전셋값이 안정세로 돌아서고 있습니다. 그러나 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 투자수요가 급감해 전셋값 상승폭이 커질 것입니다. 전셋값이 올라 매매가 전셋값 갭이 줄어드는 지역은 다시 매매가를 끌어올릴 가능성이 높습니다. 

유동성장세는 투자자에겐 기회이자 위기입니다. 2021년 이후 매도시 2년 이상 보유해야 양도세가 일반세율입니다. 매도시점에 대부분 조정대상지역이 될 가능성이 높습니다. 다주택자는 양도세 가산세 10%, 20% 포인트를 감수해야 할 것입니다. 양도세 절세를 위한 법인 설립및 매수는 추천하지 않습니다. 장기간 매매업을 하지 않는다면 말입니다. 법인 설립으로 개수를 늘리다간 2024년 이후 하락장이 오면 곡소리 날 가능성이 높습니다. 

더 큰 문제는 유동성 장애를 겪을 가능성이 높습니다. 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정으로 투자수요가 급감하고 실수요가 받쳐주지 않는 지역이거나 실수요자가 받을 수 없는 가격대라면 매도타이밍이 늦어질 가능성이 높습니다. 과거 광명과 안양 동안구 규제지역 지정 사례를 복기할 필요가 있습니다. 

수도권 전역이 조정대상지역으로 지정되면 아파트값이 싼 지역일수록, 소득이 적은 지역일수록 직격탄이 될 가능성이 높습니다. 과거 2002년 9월 서울 전지역이, 2003년 6월에 인천 및 경기 전지역(섬 농촌마을 제외)이 투기과열지구로 지정됐습니다. 그리고 2005~2006년 강남3구와 과천 등 동남권이 폭등했습니다. 2003년 대비 누적상승률이 100% 안팎에 달했습니다. 서울 강남북 갭벌리기 장세였습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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