고분양가 또는 저분양가에 시장은 어떻게 반응했나?

2020-02-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 600 | 추천수 16
지난 주말 잠실주공5단지와 압구정 현대에서 의미 있는 거래가 나왔습니다. 특히 잠실주공5단지 34평형은 18억7천만원을 바닥으로 이번 주에 최저 매도가가 19억9천만원으로 치솟았습니다. 아직 12.16대책 이후 15억원 초과 고가아파트 반등을 단정하긴 힘들지만 예상보다 빨리 매수심리가 살아나고 있습니다. 우한폐렴까지 겹쳤는데 말입니다. 

이런 생각을 해봅니다. 시가 15억원 초과 주택담보대출을 금지한 12.16대책도 결국 주담대를 레버리지로 삼아 갈아타려는 1주택자의 매수를 차단할 뿐입니다. 일시적 2주택자나 다주택자는 종전주택을 팔고 전세 끼고 사두면 됩니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 고분양가와 저분양가로 초양극화된 수도권 분양시장을 들여다볼까 합니다. 투기과열지구, 서울 저분양가 VS 비투기과열지구, 인천경기 고분양가라는 문재인정부의 분양가 역차별 정책이 시장에 어떤 부작용을 초래하고 있는지를 분석하겠습니다. 

인천경기 비투기과열지구 고분양가는 정비사업 일반분양가가 주도하고 있습니다. 고분양가로 책정된 일반분양분이 완판되면 인근 입주권 프리미엄이 급등하고 이웃한 신축 준신축은 물론 구축까지 시세를 끌어올리고 있습니다. 입주권 전매가 자유로운데다 분양권 전매제한도 대부분 6개월이라 호황기 아파트시장이 갈수록 뜨거워지고 있습니다. 

이와 관련 2월 들어 수원 팔달8구역 등 매교역세권 입주권 매물이 늘어나고 있습니다. 매수세는 주춤합니다. 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정 임박에 대한 매도자 매수자 부담 때문일까요? 

매일 시장을 예의주시한다는 문재인정부가 수도권 비규제지역의 풍선효과 부작용을 모를까요? 아랫목만 뜨거울 수 없으니 윗목도 어느정도 뜨거워 질때까지 방치하는 건 아닐까요?

지난 2018년 5월 규제프리지역인 수원 장안구 정자동 대유평지구에서 화서역파크푸르지오가 분양됐습니다. 84타입 분양가가 상한가 기준 5억5천만원, 평당 1천7백만원에 육박했습니다. 1년 6개월전 분양한 영통아이파크캐슬은 84타입 분양가가 4억4천만원, 평당 1천3백만원대였습니다.

화서역파크푸르지오는 고분양가 논란에도 1순위 경쟁률은 평균 65대 1에 달했습니다. 분양한지 1년 9개월이 지난 현재 매도호가는 11억원을 넘어서고 있습니다. 분양권 프리미엄이 5억원을 넘어섰습니다. 

2월 19일 청약하는 팔달8구역 매교역 푸르지오SK뷰는 평당 1천9백만원에 달합니다. 5월 분양예정인 화서역파크푸르지오 2차는 얼마에 나올까요? 평당 2천3백만원대, 8억원 안팎?

인천도 수원처럼 분양가가 고공행진중입니다. 그럼에도 풍선효과로 가수요가 붙으면서 분양권 프리미엄도 고공행진입니다. 

송도국제도시와 미추홀구 재개발구역 일반분양가가 쌍끌이 하면서 고분양가를 주도하고 있습니다. 오는 3월 분양예정인 힐스테이트 송도 더스카이 분양가는 최소한 평당 2천1백만원이 넘을 것입니다. 수도권 1순위자라면 누구나 당첨기회가 있고 재당첨제한도 없어 더욱 뜨겁습니다. 

2019년 9월 청약경쟁률이 평균 122대 1에 달했던 송도 더샵 프라임뷰 84타입 분양가는 평당 1천7백만원, 6억원에 육박했습니다. 분양 당시 더삽퍼스트파크15블록 실거래가가 7억원이었습니다. 이어 10월 분양한 송도 대방디엠시티 시그니처뷰는 호수조망 라인 분양가가 6억8천5백만원으로 평당 2천만원을 넘어섰습니다. 투기과열지구, 서울에선 꿈도 꿀 수 없는 고분양가 책정입니다. 

2019년 6월 분양한 미추홀구 주안4구역 주안 캐슬앤더샵 에듀포레의 경우 84타입 분양가가 4억4천만원대였습니다. 6개월 뒤 12월 분양한 주안1구역 힐스테이트푸르지오 주안은 4억9천만원대였습니다. 그럼에도 주안1구역 분양권 프리미엄은 전매제한 기간임에도 최고 1억원을 호가하고 있습니다. 

그럼 정부의 분양가 통제를 온몸으로 맞고 있는 투기과열지구, 서울 강남 저분양가 수준을 볼까요?

지난 1월 분양한 강남구 개포주공4단지, 개포프레던스자이는 비로열층을 감안하더라도 일반분양가가 15억7천만원에 불과했습니다. 이에 앞서 2018년 11월 분양한 서초 래미안리더스원(17억3천만원)과 2019년 5월 분양한 방배그랑자이(17억3억6천만원) 분양가가 높았습니다. 개포프레지던스보다 입주권 시세와 강남 분양가의 70% 이상 차지하는 땅값이 낮은데도 말입니다. 

결국 개포프레지던스자이는 중도금대출도 잔금대출도 0임에도 저분양가로 인해 가점 커트라인은 68점(서초 래미안리더스원 60점, 방배그랑자이 36점)까지 치솟았습니다. 2월 현재 입주권 총매매가는 24억원을 넘어서고 있습니다. 2023년 2월 입주시점 시세는 30억원을 넘어선다고 볼 때 분양권 입주프리미엄은 최소한 10억원 이상일 것입니다. 

3월 분양을 추진중인 둔촌주공(일반분양분 4,786가구)의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 평당 3천만원도 분양가가 비싸다고 합니다. 그런데 최근 고분양가 심의기준을 변경한다고 하는데 준공무원, 비전문가들이 하는 꼼수가 궁금하지도 않습니다.

조합이 책정한 둔촌주공 분양가는 평당 3천5백50만원으로 84타입 기준으로 12억원 조금 넘습니다. 조합원 입주권 총매매가(매매가+추가분담금)가 18억원에 육박하는데... 

민간택지 분양가 상한제를 피해 4월 28일 이전에 분양하려고 안간힘을 쓰고 있는 개포주공1단지(일반분양분 1,206가구)의 일반분양가는 얼마가 될까요? 

정부가 강남 분양가를 후려쳐 로또시장을 만들면 강남 아파트값은 안정될까요? 2월에 개포주공3단지, 디에이치아너힐즈 84타입이 29억2천만원에 거래됐다고 합니다. 정부의 잣대로 재건축아파트 일반분양가를 강제로 낮추더라도 수요초과 시장인 강남 분양권 입주 시세는 입주권 또는 이웃 신축 아파트 가격에 수렴하게 됩니다. 

문재인정부는 강남 아파트값을 잡기 위해 재건축시장을 집중적으로 규제하고 있습니다. 재건축 초과이익환수제를 비롯해 조합원지위 양도금지, 민간택지 분양가 상한제, 이주비 대출규제(재건축아파트 시가 15억원 초과 이주비 대출금지) 등 수많은 규제를 쏟아냈습니다. 

하지만 강남 재건축 입주권(신축)은 지위재, 슈퍼스타 아파트로서 자기 갈 길을 가고 있습니다. 반포 래미안 원베일리(반포경남+신반포3차 등) 입주권은 33억원을 넘어섰습니다. 청담삼익도 30억원에 달합니다. 2020년대 강남 재건축 신축은 반포-삼성청담-대치-잠원-개포-서초2동-잠실-방배 순으로 서열화될 것입니다. 그리고 84타입 40억원 시대를 열 것입니다. 

수도권 집값 상승을 아랫목에서 윗목까지 확산시키는 게 정부의 주택정책 목표(또는 의도)라면 방향은 맞습니다. 하지만 집값 안정이라면 명백한 실패입니다. 

정부는 이미 2017년 3월부터 고분양가 관리지역을 통해 사실상 분양가 상한제를 실시하고 있습니다. 정비사업 등 민간택지에 분양가 상한제를 도입하면 집값이 안정된다고 하는데... 

강남 집값이 고공행진하자 정부는 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등 굵직한 규제책을 발표했습니다. 민간택지 분양가 상한제를 도입하면 고분양가 관리지역 시절보다 분양가가 10% 이상 낮아지니 강남 집값이 안정된다고 생각하는 부자노트 독자들은 없겠죠?

민간택지 분양가 상한제가 시행되면 정부미(또는 깡통) 아파트 시대가 시작됩니다. 4세대 아파트가 사라지고 3세대 성냥갑 아파트 시대로 후퇴할 것입니다. 

마지막으로 4월 28일까지 민간택지 분양가 상한제를 피하지 못한 서울 정비사업장에선 5월 이후 분양 공백기가 찾아옵니다. 분양물량이 급감합니다. 강남3구는 분양물량 ‘0’으로 향하고 있습니다. 또 서울 입주물량은 하반기부터 급감합니다.

둔촌주공 84타입은 분양가가 최대 변수지만 12억원에 분양한다면 최소 65점 이상 돼야 당첨이 가능할 것입니다. 69점도 떨어질 수 있다는 생각입니다. 2023년 7월 입주 시세는 하락장을 맞지 않는 한 22억원 이상일 것입니다. 수도권 무주택자가 기다리는 교산지구 등 3기 신도시는 2023년 이후에나 본격적으로 분양할 것입니다. 더욱이 후분양까지 한다면...

5월 이후 당첨되지 못한 서울 무주택자들은 어떤 선택을 해야 할까요? 최대의 피해자는 당첨된 극소수 무주택자를 제외하고 낙첨된 대다수 무주택자가 될 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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