달력으로 보는 2020년 상반기 주택시장 모멘텀

2020-01-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 923 | 추천수 21
12.16대책 이후 수도권 주택시장은 예상대로 흘러가고 있습니다. 원래 뜨거웠던 시가 9억원 이하는 계속 뜨겁습니다. 전용면적 84타입이 15억원을 넘나드는 신축은 59타입 20평형대에 매수세가 붙고 있습니다. 

15억원이 넘는 초고가 아파트시장은 재건축 초기단지는 하락세, 신축은 약보합세입니다. 잠실주공5단지처럼 분양가 리스크와 이주비 대출 리스크가 동시에 발생한 재건축 단지가 직격탄을 맞고 있습니다. 

그런데 2019년 12월 23일 현재 KB국민은행 시세를 기준으로 지난해 말 대비 서울 아파트값은 3.1% 오른데 그쳤습니다. 그런데 왜 12.16대책이 나왔을까요? 한국감정원의 서울 아파트 실거래가격지수는 9월말 현재 7.1% 올랐습니다. 

중요한 건 서울 1급지 아파트값은 84타입 실거래가를 기준으로 9.13대책 이전보다 강남3구는 4억원 안팎, 비강남3구는 2억원 안팎 올랐다는 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 새해를 맞아 가볍게 달력으로 보는 2020년 상반기 수도권 아파트시장 모멘텀을 정리했습니다.

1월 28일

정상적인 시장이라면 1월 설연휴가 끝나는 1월 28일 이후 매매 전세 수요가 늘어나야 할 것입니다. 연중 극성수기이기 때문입니다. 우선 설연휴 이후 전셋값 상승폭이 얼마나 커질지가 관전 포인트입니다. 

전셋값 상승폭이 커지면 전세 재계약을 하는 무주택 세입자들의 매매수요를 자극할 가능성이 높습니다. 더욱이 2022년 재계약 시점에도 전셋값이 더욱 오를 것으로 예측한다면 말입니다. 

12.16대책 이후 시가 구간별 따로 움직이는 차별화 시장이 언제까지 지속될까요? 심약한 매도자들이 15억원 안팎 초고가 아파트를 급매로 내놓는 시점은 일러야 설연휴 이후가 될 것입니다. 

계약일 기준으로 3월초까지 계속되는 매매시장 극성수기에 비강남3구에서 84타입 20억원을 돌파하는 신축이 나올까요? 아크로리버하임 VS 신촌그랑자이 VS 과천푸르지오써밋에서 나올텐데요. 늦어도 2020년 상반기에 실거래가 20억원을 돌파할 것으로 봅니다.

1월 모멘텀엔 1월 중순 시행될 전세자금대출을 통한 갭투자 금지가 있습니다. 전세대출을 받고 시가 9억원 넘는 주택을 사거나 2주택 이상 보유시 전세대출을 회수합니다. 다만 2019년 11월 10일까지 전세대출을 받은 9억원 초과 주택 보유자는 동일금액으로 전세대출을 연장할 수 있습니다. 

갭투자를 막기위한 전세자금대출 규제가 9억원 초과 아파트 수요를 줄일까요? 그럼 전세대출시 주택수에 포함되지 않는 입주권 분양권 수요는 어떻게 될까요?

2월 1일

올해초 주택법 개정안이 통과되면 이르면 2월 1일부터 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어갑니다. 1월 한달간 청약이 전면 중단됩니다. 2월부터 감정원에서 인터넷청약이 시작됩니다.

주목할 것은 2월 청약 재개와 4월 28일까지 입주자모집 공고시 민간택지 분양가 상한제에서 제외되는 아파트 분양이 맞물리기 때문입니다. 특히 서울 무주택자중 60점 이상 고가점자는 개포프레지던스자이나 래미안원베일리도 있지만 4월 분양할 둔촌주공(일반분양분 34평형 1,237가구 등 총 4,786가구)을 많이 기다리고 있습니다. 흑석3구역(376가구), 증산2구역(467가구)도 있구요. 수색6/7구역, 장위4구역, 방배5구역 등은 5월 이후로 분양이 미뤄질 것으로 보입니다.

정비사업에서 분상제를 피하는 분양단지가 많지 않아 입주후 전매제한이 없는 아파트를 선호하는 1순위자들이 대거 청약에 나설 것으로 보입니다.

2월 21일

2월 21일부터 부동산 실거래가 신고기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 계약후 해지된 계약건도 해지된 날로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 

실거래가 신고기한이 30일로 단축되면 가격 변동폭이 커질 것입니다. 12.16대책이후 조정장세를 맞고 있는 15억원 초과 아파트는 당분간 저가매물이 거래될 때마다 낙폭이 커질 수 있습니다. 반면 9억원 이하는 이전 실거래가보다 높게 거래되면서 상승폭이 커질 것입니다. 

부동산 중개업소도 정식 매매계약이 이뤄지면 중도금이 지급되지 않은 상태에서 신고해야 하니 계약일로부터 2주 전후에 실거래가를 신고할 가능성이 높습니다. 

따라서 매도자우위 시장이냐, 매수자우위 시장이냐에 따라 매매가 등락폭이 커질 것입니다. 거래량이 늘어나는 단지는 등락속도가 더욱 빨라질 것입니다. 실거래가 신고기한 단축은 12.16대책 이후 조정장세를 맞고 있는 15억원 안팎 고가아파트시장에 반등시기를 앞당기거나, 늦추는 모멘텀이 될 것입니다. 

3월 16일

3월은 12.16대책 이후 3개월이 되는 달입니다. 터닝포인트가 될 가능성이 높습니다. 시장참여자들 대부분 이번 초고가아파트 조정장세가 3개월에서 6개월간 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 그렇다면 3개월이 지나는 시점부터 매수세에 변화가 있을 가능성이 높습니다. 

통상 9.13대책이나 12.16대책처럼 강력한 규제책이 나오면 2~3개월 매도자 매수자 모두 관망하기 마련입니다. 

​12.16대책이 이후 3개월이 되는 3월 중순 이후 마음을 추스린 매도자는 계속 보유할 것인지, 매도할 것인지를 결정할 것입니다. 늦어도 종부세 부과대상 기준일인 6월 1일 이전, 5월말까지 매도여부를 결정해야 합니다. 

매수자도 마찬가지입니다. 12.16대책 이전에 사려고 했던 아파트를 언제 살 것인지를 결정해야 합니다. 팁을 드린다면 시가 기준을 kb국민은행 일반평균가로 하니 15억원 이하는 최대한 로열동 로열층(RR)을 매수해야 합니다. 12.16대책 이후 3~6개월 지나서 다시 매도자우위 시장이 오면 RR 상승폭이 훨씬 클 것입니다.

또 3월부터 투기과열지구나 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을, 비규제지역에서 6억원 이상 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구 9억원 초과 주택은 실거래 신고시 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등 자금조달계획서 증빙자료를 제출해야 합니다. 

4월 29일

민간택지 분상제 적용지역에서 4월 29일 이후 입주자모집공고를 하면 정비사업은 고분양가 관리지역 시절보다 일반분양가를 10% 이상 낮춰야 합니다. 

저급 마감재로 건축비를 낮춘 정부미 아파트시대가 다시 옵니다. 2020년대 4세대 아파트시대는 늦어질 것입니다. 하지만 분상제를 피한 4세대 신축은 ‘지위재’로서 위상이 더욱 높아질 것입니다. 2023년 9월 입주예정인 래미안 원베일리의 경우 84타입 입주권 매매가가 32억원을 넘어섰습니다. 입주후 40억원 시대를 열 것입니다. 

정비사업에 분상제가 적용되면 분양가는 낮아지지만 로또분양으로 청약경쟁률과 가점커트라인이 치솟습니다. 당첨확률과 환금성이 떨어집니다. 전매제한 기간이 당첨자 발표일 기준으로 8년 또는 10년이 될 것입니다. 입주하고도 5년 또는 7년 매매가 금지됩니다. 여기에 거주의무기간도 최대 5년까지 예정돼 있습니다.

2019년 이후 서울 정비사업은 인허가, 착공 실적 모두 감소세입니다. 사업시행인가를 받은 받은 정비사업도 이주비 대출규제, 분상제 등 각종 규제책으로 착공이 늦어지고 있습니다. 

서울은 2021년부터 분양물량이 금감합니다. 입주물량도 2020년 하반기부터 급감합니다. 투기과열지구는 입주전 입주권일 때도 입주후 신축이 돼도 조합원지위 양도금지와 전매제한으로 매물잠김이 가속화되고 있습니다. 강남3구 2020년과 2021년 입주물량을 확인해보세요.

지난 2017년말까지 재건축 초과이익환수제를 피해 관리처분인가 신청이 몰린 탓으로 반포주공1단지, 신반포 메이플자이, 잠실 미성크로바및 진주, 방배5구역 등 강남3구에서 2021년 전후 일시적으로 늘어날 뿐입니다. 서울은 분양절벽 시대가 머지않습니다. 

5월 30일

15억원 초과 아파트를 보유중인 다주택자들의 선택 기한이 5월 30일입니다. 종부세 부담을 줄이기 위해선 잔금 기준으로 5월말까지 매도해야 하기 때문입니다. 물론 12.16대책에서 발표된 정부안대로 종합부동산세법 개정안이 국회에서 통과돼야 합니다.

종부세율을 최소 0.1% 포인트에서 최대 0.8% 포인트까지 인상할 계획입니다. 조정지역 2주택자 세부담 상한도 200%에서 300%로 높이기로 했습니다. 

또 정부는 2020년 시세의 68% 안팎인 아파트 공시가격을 대폭 인상할 예정입니다. 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 올린다는 것입니다. 이는 확정적이라 보면 됩니다. 종부세율이 인상되지 않더라도 공시가격 인상으로 보유세 부담이 크게 늘어나게 됩니다.

다주택자가 보유주인 초고가아파트 매물출시는 앞에서 언급했듯이 12.16대책이 발표된지 3개월이 지나는 3월 중순 이후 윤곽이 드러날 것입니다. 주택수를 줄이려는 다주택자가 2019년보단 많을 것입니다. 하지만 매물증가로 가격을 하락하시키는 수준은 아닐 것입니다.

다주택자의 종부세 인상 대응전술은 몇가지 있습니다. 주택수도 많지만 현금도 많기 때문입니다.

12.16대책에 따라 10년 이상 보유 조정지역 주택을 내년 6월말까지 매도하면 양도세 중과가 한시적으로 유예됩니다. 매도대신 부담부증여를 선택할 수 있습니다. 또 전세 재계약시점에 예금을 인출해 전세보증금을 낮추고 월세 비중을 높이는 반전세를 선택할 수 있습니다. 

초고가 아파트 매수를 노리는 사람에겐 3~4월에 최적의 매수기회가 올 것입니다. 시장참여자들의 심리가 반등하기전에 내것으로 만들어야 합니다.  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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