정부는 왜 2020년까지 아파트를 팔라는 걸까?

2019-12-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,572 | 추천수 47
12.16대책이 발표된 지도 2주가 다가옵니다. 대책 이후 시장 동향을 간단하게 코멘트하면 강도 높은 규제책이 연속되면서 시장은 내성이 강해졌습니다. 2016년 이후 시장참여자들도 산전수전 실전경험이 쌓여가면서 일희일비하지 않고 있습니다. 9억원 이하는 강세장, 15억원 이하는 보합세, 15억원 초과는 아직 낙폭이 미미한 조정장세입니다.

잠실주공5단지나 대치은마처럼 시가가 15억원이 넘는 재건축 초기단지는 주택담보대출이 금지된 데다 전세 끼고 사두기엔 갭이 너무 크고 30년 이상된 구축이라 몸테크 하기도 힘듭니다. 조정장세를 맞고 있습니다. 따라서 잠실주공5단지 대치은마 낙폭이 멈추는 시점, 즉 저가매물이 소진되는 시점이 반등하시는 시점으로 봐도 무방할 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부가 왜 다주택자에게 2020년까지 아파트를 팔라고 하는 지를 들여다보겠습니다.

2020년까지 팔라는 규제책들

2020년까지 팔라고 하는 규제책으로 1주택자 장기보유특별공제 축소가 대표적입니다. 

2020년 12월말까지 양도하면(잔금기준) 2년만 거주하고 1주택(일시적 2주택 포함) 요건을 갖추면 10년 보유할 경우 장특공제율이 80%에 달합니다. 

그러나 2021년 1월 이후 매도하면 똑같은 조건으로 10년을 보유했을 경우 장특공제율이 40%에 불과합니다. 20억원에 매도할 경우 양도차익에 따라 양도세액이 1억원 안팎 늘어나게 됩니다. 

2021년 이후 양도시 보유기간에 따른 장특공제율은 3년 이상 12%부터 시작해 매년 4% 늘어나 10년 보유하면 40%까지 받을 수 있습니다. 이와 별개로 거주기간에 따른 장특공제율이 적용돼 10년 거주할 경우 마찬가지로 40% 받을 수 있습니다. 주의할 점은 2020년은 물론 2021년 이후 양도시 최소 2년 거주 요건을 갖추지 않으면 10년 보유해도 장특공제율이 20%에 그칩니다.

둘째 2020년까지 팔라고 하는 규제책으론 2년 미만 보유주택에 대한 양도세율 인상이 있습니다. 

2021년 이후 양도시 보유기간이 2년 미만일 경우 기본세율에서 단기매도에 따른 양도세 중과로 40%(1년 미만은 40%에서 50%로 10% 포인트 인상)로 크게 올라갑니다. 입주권도 똑같이 적용됩니다. 

2020년 취득세율 인상(4.6%. 3주택 이상자가 추가로 주택을 구입할 경우. 의원발의로 지방세법 개정안 시행일을 2020년 1월 1일에서 7월 19일로 변경 추진중)과 함께 1년 보유하고 단타로 치고 빠지는 갭투자를 막기 위한 규제책입니다. 

셋째 2020년까지 팔라고 하는 규제책으론 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 강화가 있습니다.

일시적 2주택자로서 2020년 12월까지 종전주택을 매도할 경우 2년 이상 보유(2017년 8.2대책으로 조정대상지역은 2년 이상 거주요건 추가)하면 9억원까지 양도세가 비과세됩니다. 

하지만 2021년 1월 이후 종전주택 양도시 종전주택 보유기간은 취득시점이 아니라 직전주택을 양도한후 최종적으로 1주택이 되는 날부터 기산합니다. 일시적 2주택을 유지하며 사고파는 투자가 힘들어집니다. 

여기에 12.16대책에 따라 12월 17일 이후 조정대상지역에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내(전세끼고 매수할 경우 최대 2년 가능) 신규주택으로 전입하고 1년 이내 조정지역 종전주택을 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 

넷째 2020년에 팔라고 하는 규제책으론 2021년부터 조정지역 다주택자 양도세 중과시 분양권 주택수 포함이 있습니다. 

내년 4월 총선이후 그해 하반기부터 수도권은 물론 지방에 조정지역이 크게 늘어날 것입니다. 현재 매수나 보유 시점에 비규제지역이더라도 2021년 이후 매도한다면 조정지역 등 규제지역으로 지정될 것입니다. 이에 선제적으로 대비해야 합니다. 

다섯째 2020년 6월말까지 조정대상지역 주택을 팔라는 정책으론 다주택자 양도세 중과 한시적 유예가 있습니다. 그런데 10년 이상 보유한 주택만 적용됩니다. 

2016년 이후 다주택자가 크게 늘어났는데 2010년 6월 이전에 매수한 주택만 양도세 중과를 7개월 남짓 완화한다고 하니... 유통매물을 늘리는데 별도움이 안될 것입니다.

마지막으로 2020년에 팔라는 규제책으로 종합부동산세 추가 인상이 있습니다. 

초고가아파트를 많이 보유한 다주택자에겐 가장 큰 부담이 될 것입니다. 2020년 5월말까지 팔지 않으면 2020년(11월말 고지, 12월 15일까지 납부) 납부분부터 종부세액이 더욱 늘어날 것입니다. 우선 3주택 이상과 조정지역 2주택인 경우 2019년 대비 종부세율이 0.2~0.8% 포인트까지 올라갑니다. 그 외는 종부세율이 0.1~0.3% 포인트 상승합니다. 

또 2020년부터 조정지역 2주택자는 종부세 세부담 상한선이 200%에서 300%로 늘어나게 됩니다. 시세 15억~30억원 구간의 아파트 공시가격이 시세 대비 75%까지 인상합니다. 올해보다 7% 포인트 이상 오른다고 보면 됩니다. 

그럼 왜 2020년까지 팔라는 걸까?

8.2대책, 9.13대책에 이어 12.16대책까지 문재인정부의 3대 부동산 정책 기조는 투자수요는 물론 실수요의 주택구입을 차단하는 것입니다. 그런데 서울 등 투기과열지구 9억원 초과만 대출규제 등으로 주택구입을 차단하면 수도권 아파트값이 안정될까요?

15억원 넘는 아파트를 산다는 이유로 무주택자까지 주담대를 차단하고 유주택자에게 취득세율과 거래세율을 올리면 아파트 수요는 2022년 3기 신도시 분양시점까지 사그라들까요? 

지금 시장엔 신규아파트공급물량도 적지만 자유롭게 사고 팔 수 있는 유통매물이 너무 부족합니다. 양도세 중과, 임사(주택임대사업) 등록, 증여, 재건축 조합원지위양도금지 등으로 줄어든 유통물량을 2020년에 늘리기 위해 앞에 언급한 규제책을 쏟아냈습니다. 

12.16대책이 급하게 나온 데는 4월 총선 영향이 크다고 봅니다. 집값 급등은 여당 필패라는 공식이 유효하기 때문입니다. 정부는 최소한 4월 15일 총선전까지 초고가 아파트 구입을 차단하고 유통물량을 늘려 조정장세를 만들어놓겠다는 것입니다. 

조정장세가 오려면 거래가 돼야 합니다. 그런데 거래가 되려면 12.16대책 이전 실거래가보다 아주 낮게 매물이 나와 거래돼야 합니다. 이어 낮게 거래된 실거래가를 보고 심약한 대기 매도자들이 추가로 매물로 내놓아야 조정장세가 4월 총선전까지 유지될 것입니다. 

현재 시장참여자들은 12.16대책 이후 매물이 얼마나 늘어났나? 매도호가가 얼마나 하락했나?에 관심이 집중돼 있습니다. 

12.16대책 이후 장세는 대책 이전보다 매물이 조금씩 늘어나고 있지만 매도호가는 일부 단지를 제외하고 직전 실거래가 수준으로 나오고 있습니다. 이에 실망한 매수자들은 관망하고 있구요.

결론으로 들어가 정부가 2020년에 팔라고 규제책을 쏟아내는 이유는 2020년에 수도권 아파트값 상승폭이 클 가능성이 높기 때문이 아닐까요? 

2020년 수도권 입주물량을 보면 서울의 경우 신길뉴타운과 고덕지구를 제외하곤 거의 없습니다. 서울 전셋값과 수도권 매매가 전셋값 안정에 키여한 동탄2 등 2기 신도시 입주물량이 사라지고 있습니다. 

더욱이 12.16대책 이후 양도세 비과세나 장특공제율을 높이려면 실거주와 전입 요건을 충족해야 해 입주아파트의 전세물량이 갈수록 줄어들고 있습니다. 강남부터 전셋값 상승폭이 커지고 있습니다.

이로 인해 4월 총선 전후 전월세상한제와 계약갱신청구권이 이슈로 부상할 것입니다. 2020년은 문재인정부에서 매매물량 전세물량 모두 수급 밸런스가 무너지는 한해가 될 것입니다. 

2020년은 시중에 돈이 넘쳐날 것입니다. 시중 통화량이 늘어나 아파트 등 자산가격이 올라갈 가능성이 높습니다.

통화량중 M1(협의통화=주머니통화=단기성 부동자금) 증가율은 2019년 2월을 저점으로 상승하고 있습니다. 지난 10월 M1 증가율은 전년동기 대비 5.3%로 2018년 9.13대책 이전 수준으로 회복했습니다. 

아파트시장만 보면 지난 6월 이후 매매 거래량이 늘어나 주머니에 현금을 쥐고 있는 유효수요가 많아지고 있다는 것을 의미합니다. 대출이나 전세금을 레버리지 삼아 언제든지 매수할 수 있습니다. 

2020년 SOC 예산은 전년 대비 18% 늘어난 23조2천억원에 달합니다. 또 수도권에만 토지보상금이 엄청납니다. 

성남 복정1, 2지구(1조1천억원), 성남 금토지구(1조원), 과천 주암지구(9천억원), 강남구 구룡마을&성뒤마을(9천억원) 토지보상이 임박했습니다. 또 한강시네폴리스(6천억원), 풍무역세권(7천억원), 일산테크노밸리(5천억원), 고양방송영상밸리(5천억원), 광명시흥테크노밸리내 일반산업단지/첨단R&D단지/유통단지, 학온지구 등 광명(1조원), 시흥 거모지구, 남양주 진접2지구, 구리 갈매역세권, 군포 대야미지구, 의왕 월암지구 등도 토지보상중이거나 대기중입니다. 

2020년에만 수도권에서 토지보상금은 최소 20조원 이상 될 것으로 추정합니다. 여기에 2021년부터 하남교산지구 등 수도권 3기 신도시가 예정돼 있습니다. 

과거 2006년 전국 토지보상금이 전년보다 73% 늘어난 30억원에 달했습니다. 데자뷰? 다만 참여정부 시절엔 토지보상은 90%가 현금으로 지급됐습니다. 현재는 대토보상제로 50% 안팎으로 크게 낮아졌습니다. 그럼에도 2020년 토지보상금 급증은 M1 증가율을 끌어올릴 것입니다. 토지보상 지역 인근 땅값은 물론 아파트값에 영향을 미칠 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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