종부세를 올리면 왜 고가아파트 전셋값이 급등할까?

2019-11-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,441 | 추천수 70
삼성동 한전부지 GBC 착공이 2020년 상반기로 확정됐네요. 완공은 2026년이구요. 영동대로 광역복합환승센터(2호선 삼성역~9호선 봉은사역 지하공간)도 비슷한 시기에 착공해 2024년까진 완공될 것입니다. 

삼성역에 정차하는 GTX 노선중 C노선은 힘들겠지만 A노선은 늦어도 2026년까진 개통될 것으로 보입니다. 이에 앞서 A노선과 직결되는 삼성동탄광역급행철도는 2024년까지 개통이 가능할 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부에서 종부세 인상 등 수요억제책의 부작용을 정리했습니다.

지난 11월 20일 6월 1일 현재 보유주택에 대한 2019년분 종부세 고지가 시작됐습니다. 종부세 인상에 따른 2020년 이후 집값 전망이 쏟아지고 있습니다. 

집값이 올랐으니 종부세를 많이 내는 것은 당연하다고 말해선 안됩니다. 그건 집값이 떨어지면 종부세액이 줄어드니 아무 문제가 없다는 논리와 마찬가지입니다. 종부세 인상은 시장을 왜곡시키고 부작용만 초래할 가능성이 높기때문입니다.

참여정부와 마찬가지로 문재인정부도 2017년 5월 집권하자마자 집값을 안정시킨다는 명목으로 집요하게 수요억제책을 펴고 있습니다.

2019년 이후 종부세 단계별 인상은 집값 상승의 주범이라고 단정하는 다주택자 투기수요를 억제하기 위한 것입니다. 하지만 정부가 말하는 투기자도, 집값도 모두 잡지 못할 가능성이 높습니다. 

종부세가 단기간 많이 오르면 다주택자들은 종부세 부담으로 추가로 주택을 구입하지 않을 것입니다. 반면 전세를 주고 있는 임대주택의 경우 종부세 인상으로 보유비용이 증가해 줄어든 임대소득을 보전하기 위해 전셋값을 올릴 가능성이 높습니다. 전세난이 가속화될 2020년 이후엔 더욱 그렇습니다. 

또 종부세를 인상하면 단기적으로 집값이 안정될 수 있지만 다주택자가 공급하는 전세물량이 줄어들어 전셋값이 상승할 것입니다. 무주택자는 물론 1주택자, 다주택자 주거비용이 늘어나게 됩니다. 

유통매물 감소로 집값 상승 기대심리가 높은 상승장에서 종부세 재산세 등 보유세가 단기간에 늘어나면 보유세 부담액은 세입자의 전셋값에 전가돼 매매가 하락을 기대하기 어려울 것입니다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 있다구요? 부작용으로 전세물량이 갈수록 줄어든다면? 또 전세를 내놓는 시점에 따라 전셋값 격차가 벌어져 전세금 권리금이 생길지도 모릅니다.

종부세 인상은 재고아파트 유통물량은 물론 신규아파트 공급을 감소시킬 것입니다. 노후 아파트가 급증하고 주거수준이 떨어지게 됩니다. 보유세 강화가 서민의 주거의 질을 악화시킬 가능성이 높습니다. 

다주택자 조정대상지역 양도세 중과와 민간택지 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제, 조합원지위양도금지 등 정비사업 규제도 대표적인 수요억제책입니다.

2017년 8.2대책에 따라 조정대상지역에서 다주택자에게 양도세를 중과해 집값이 안정되려면 양도세 부담으로 시장에 내놓은 매물이 늘어나야 합니다. 이어 거래량이 늘어나야 집값은 하향안정될 수 있습니다. 

하지만 계속 보유할수록 양도차익이 커지는 수도권 상승장에서 집주인들이 매물을 내놓은 대신 계속 보유하는 동결효과가 2018년, 2019년 서울 등 수도권 규제지역에서 발생했습니다. 

동결효과로 사고 팔수 있는 재고아파트 유통물량은 갈수록 줄어들고 집값 상승폭은 커지고 있습니다. 10월 이후 폭발하고 있습니다. 이처럼 수요억제책은 수요억제 효과보다 공급감소 효과가 커 시장의 역습을 초래하고 있습니다.

“보유세 세율이 너무 높을 경우 개인의 세부담은 임대료로 전가되어 부동산 가격 인하 효과를 기대하기 어렵기 때문에 정책시행에 주의가 필요한 것으로 분석되었다. 

거래세율 인상은 거래량이 일정하게 유지될 경우, 가격하락을 유도할 수 있지만, 조세회피를 위해서 거래가 감소하는 동결효과가 발생할 수 있으며 이 경우 시장에 재고주택 공급량이 줄어들어 오히려 주택가격이 상승할 유인이 있다.” 

-2018년 11월 논문 ‘박진백, 이영의 부동산 조세의 주택시장 안정화 효과-보유세와 거래세를 중심으로’ 중에서

2005년, 2006년 수도권 전셋값 상승은 참여정부에서 최초로 도입된 종부세 영향이 있었다고 봅니다. 강남3구와 양천구, 분당 평촌 1기 신도시 등 수도권 고가아파트에서 전셋값 폭등이 두드러졌습니다. 

정비사업을 타깃으로 한 민간택지 분상제는 노후 주택이 급증하고 있는 서울 강남 등 도심 핵심입지에 신규아파트 공급물량이 급감시킬 것입니다. 4세대 아파트는 분상제 폐지될 때까지 공급이 중단될 것입니다. 정부미아파트가 속출할 것입니다. 분상제는 아파트사업의 불확실성을 높이고 사업성을 악화시켜 신규주택 공급물량 감소로 이어질 것입니다.

특히 2020년 전후 사업시행인가를 추진하는 수도권 투기과열지구 정비사업은 재초환으로 ‘어퍼컷’을 맞고 분상제로 ‘카운터펀치’를 맞아 그로기(사업중단) 상태가 될 것입니다.

서울 신축아파트 공급감소는 이미 시작됐습니다. 2019년 들어 연간 착공물량 누적치가 매달 감소하고 있습니다. 

서울 입주물량의 경우 1997년 외환위기에 불구하고 2000년에서 2006년까진 매년 5만가구에서 8만가구가 입주해 안정적이었습니다. 경기권도 민간택지 아파트건설이 활발해 매년 10만가구 안팎 입주했습니다. 특히 2007년에서 2010년까진 동탄1 광교 판교 등 2기 신도시 등 공공택지 입주물량이 늘어났습니다.

하지만 참여정부 임기 5년째가 되는 2007년부터 서울은 입주물량 감소세가 뚜렷해졌습니다. 외환위기 이후 정비사업이 참여정부까지 규제책으로 장기간 중단되면서 입주물량이 급감하기 시작한 것입니다. 

잠실 엘스 리센츠 파크리오 등 저밀도 재건축 입주물량이 쏟아진 2008년을 제외하고 2007년부터 2015년까지 8년간 매년 3만5천가구 안팎에 머물렀습니다. 특히 2010년대 입주한 서울 정비사업 신축이 적습니다. 멸실주택수, 노후주택 그리고 늘어난 세대수를 감안하면 서울엔 신규아파트가 연간 4만5천가구가 필요합니다. 

최근 정비사업이 주도하고 있는 서울 입주물량은 2018년 4만8천가구, 2019년 5만5천가구를 정점으로 감소세입니다. 입주물량 일시적 증가는 상승장과 MB정부, 박근혜정부에서 정비사업 규제완화 효과가 컸습니다. 

2020년 서울 입주물량은 고덕과 신길뉴타운 중심으로 4만가구가 예정돼 있습니다. 하지만 2021년엔 2만가구에도 못미치고 있습니다. 2022년도 마찬가지 상황입니다. 2017년 이후 늘어나고 있는 수도권 멸실주택수를 감안하면 순공급(정비사업 멸실주택-입주물량)은 더욱 적을 것입니다. 

이보다 더 심각한 것은 경기권 입주물량입니다. 서울 전셋값 하향안정에 기여한 2기 신도시 등 공공택지 입주물량이 급감하기 때문입니다. 18만3천가구에 달했던 2018년을 정점으로 2019년 14만7천가구, 2020년 10만5천가구, 2021년 8만2천가구로 급감할 예정입니다.

수요억제 강공책을 펴는 문재인정부에서 수도권 입주물량이 2020년부터 공급부족 구간에 진입합니다. 입주물량이 과거 2013~2015년과 비슷합니다. 다만 이땐 하락장에서 회복기를 거쳐 상승장 초입에 진입한 시점이었습니다. 2020~2022년은 상승장 후반기입니다. 

수도권에 신규아파트 공급물량이 감소구간으로 진입하는 시점임에도 문재인정부는 결과적으로 신규아파트 공급을 감소시키는 수요억제책을 퍼붓고 있습니다. 집값이 오르면 2020년에도 종부세를 더 올리겠다고 겁박하고 있습니다. 수급 예측 실패로 인한 집값 폭등은 노무현 참여정부에서 이미 경험했습니다. 

2020년에 과연 정부 의도대로 2019년 종부세 고지서를 받은 집주인들이 놀라 서둘러 매물로 내놓을까요? 아니면 늘어난 종부세 부담액을 세입자에게 전가시킬까요? 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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