2020년 이후 84타입 20억원대 신축을 예측하다

2019-11-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,615 | 추천수 25
“부동산 문제는 자신있다. 집값 반드시 잡겠다”는 문재인 대통령 한마디로 집값은 잡히지 않습니다. 규제의 역설이라고 하지요. 규제가 상승장에선 오히려 집값을 끌어올리고 하락장에선 낙폭을 크게 해 주택시장 침체를 악화시킵니다. 

시장참여자들의 집값 상승 불안 심리를 진정시키려면 도심에 지속적인 신규주택공급으로 집값이 안정될 것이라는 시그널을 보여줘야 합니다. 아파트 수요를 줄이려고 금리를 인상하고 내수가 침체되자 다시 금리를 인하하는 어처구니없는 통화정책을 펴선 안됩니다. 

집값 안정은 규제책이 아닌 공급(유통물량) 확대로 가능합니다. 이는 지난 2016년 대구와 2018년 부산 주택시장이 명확하게 보여줬습니다. 공공택지든 정비사업이든 생활권역내에 충분한 입주물량이 지속적으로 공급되면 집값은 안정됩니다.

반면 2015년 이후 상승장 유동성장세에서 서울 등 수도권 공급 감소 시그널이 갈수록 뚜렷해지면 돈이 몰리게 마련입니다. 외부 투자수요가 많이 유입돼 단기간에 급등하게 됩니다. 결과적으로 가격 변동폭이 높아져 집값 안정에서 멀어지게 됩니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 서초구 강남구 등 강남2구외에 2020년 이후 전용면적 84타입 기준 20억원을 넘는 초고가 아파트시장을 들여다볼까 합니다. 서열을 매긴다고 비판하는 분이 있는데 초고가 아파트의 흐름를 분석하는 것은 나름 의미가 있습니다. 2018년에 시작된 질적인 수도권 주택시장에서 생활권내 고소득층이 선호하는 아파트 트렌드를 알 수 있기 때문입니다. 

재건축 재개발 등 정비사업은 2020년대 4세대가 주도할 초고가 아파트시장을 미리 들여다 볼 수 있습니다. 사업시행인가 이후 조합원 분양신청을 하고 관리처분인가 이주철거 착공 일반분양 시점까지 단지 또는 평형 설계변경 과정에서 선호하는 평형및 평면도, 커뮤니티시설 ,컨시어지서비스 등 2020년대 아파트 트렌드를 미리 알 수 있습니다. 민간택지 분양가 상한제로 인해 4세대 아파트가 사라질 운명에 처해있지만 말입니다. 

먼저 2020년대 초고가 아파트시장을 주도할 4세대 아파트(입주권)의 최신 동향을 살펴보겠습니다. 4세대 입주권 정점엔 반포 래미안원베일리가 있습니다. 통매각 리스크에도 84타입이 30억원을 호가하고 있습니다. 

이어 청담삼익, 삼성홍실 입주권이 27억원을 호가하고 있습니다. 최근 착공으로 매물이 잠긴 개포주공4단지, 개포프레지던스자이는 24억원대에 진입했습니다. 내년 4월 착공예정인 개포주공1단지도 23억원대에 진입중입니다. 

서초2동 '독수리5형제'의 대장주인 개포그랑자이도 23억원을 향하고 있습니다. 입주하기도 전에 래미안서초에스티지S를 뛰어넘을 기세입니다. 

최근 강남2구에서 주목할만한 재건축 입주권은 서초구 방배구역입니다. 단독주택 재건축 특성상 각종 소송과 이주철거가 지연되고 있음에도 방배5구역 84타입 입주권이 11월 들어 20억원을 돌파했습니다. 이어 방배6구역과 방배13구역이 각각 19억원, 18억원을 넘어서고 있습니다.

송파구에선 잠실 미성크로바 입주권이 20억원을 돌파한 것으로 추정되고 있습니다. 진주 입주권은 19억원대 진입했구요. 이어 잠실 준신축급인 엘스 리센츠(엘리)가 20억 돌파를 시도하고 있습니다. 10월 20억 돌파 거래설이 아직 실거래가로 입증되지 않고 있습니다. 현재 지난 9월 리센츠 19억7천만원이 최고가입니다. 

잠실권 가락동 랜드마크단지, 송파헬리오시티는 최근 몇 개월간 횡보장을 끝내고 11월 3일 18억4천만원에 거래됐습니다. 엘리와 다시 갭메우기를 하고 있습니다. 

범강남권 4세대 아파트 대표 주자인 과천의 경우 최근 과천써밋이 17억원에 거래됐다는 소식이 들리면서 로열동 매물이 18억원을 호가하고 있습니다. 2004년 4월 이후 입주가 마무리가 되고 등기 시점에 따라 송파헬리오시티를 앞설 가능성이 있습니다. 

과천 4세대 아파트인 과천써밋과 위버필드는 입주가 완료되면 래미안블레스티지 등ㅇ 개포 4세대 아파트 시세에 최소 80%까진 따라잡을 것으로 예상합니다. 

앞으로 강남2구를 제외한 범강남권 신축 4세대 초고가 아파트 가격 레이스가 볼만할 것입니다.

특히 송파헬리오시티 VS 과천써밋, 위버필드 VS 방배5, 6, 13구역 경쟁구도가 흥미롭습니다. 물론 방배5구역이 가장 앞서가고 있습니다. 생활권은 다르지만 송파구 잠실 미성크로바, 진주 VS 강남구 개포 래미안블레스티지, 개포프레지던스자이 간 4세대 아파트 갭이 어느 정도일지도 관전포인트입니다. 또 서초그랑자이가 있주하면 개포 4세대 아파트를 따라잡을까요? 

강남2구를 제외하고 84타입 기준으로 20억원을 돌파하는 단지도 궁금합니다. 잠실주공5단지 등 재건축단지는 제외합니다. 

현재론 잠실 미성크로바에 이어 엘스 리센츠가 유력합니다. 하지만 흑석뉴타운 아크로리버하임이 다크호스입니다. 지난 9월 한강조망 로열동 라인이 18억5천에 거래되고 현재 매도호가는 19억원대에 나오고 있습니다. 입주 1년이 지난 상황에서 등기 시점이 최대 관건입니다. 2020년 상반기에 등기가 가능하다고 하니 20억원 돌파는 시간문제입니다.

이어 송파헬리오시티와 과천써밋도 2020년에 20억원 돌파가 유력합니다. 등기 시점과 4세대 커뮤니티 시설 안정화 속도가 관건입니다.

과천 최초 4세대 입주아파트인 과천써밋은 위례과천선(정부과천청사~경마공원~우면~양재~구룡~수서~복정. 정부과천청사~경마공원 연장선은 과천시가 동시 착공을 목표로 추진중)의 서울시 노선안이 연내 확정된다면 2020년 4월 입주 전후 20억원 돌파가 가능할 것입니다. 헬리오시티 역시 1단지쪽에 가락역(가칭)이 들어설 위례신사선이 12월 사업자선정이 확정되면 모멘텀(상승동력)이 될 것입니다. 

강동구에선 15억원을 돌파한 고덕그라시움보다 16억원대 진입중인 둔촌주공 입주권이 먼저 20억원을 돌파할 것입니다. 입주전인 2022년까지 돌파할 것으로 예측합니다.

서울 도심권에선 마포공덕의 신촌그랑자이가 최근 17.5억원 거래로 가장 앞서고 있습니다. 일반분양가 대비 10억원이 오른 수준입니다. 2021년까지 20억 돌파가 유력합니다. 신촌그랑자이보다 1년 늦게 입주하는 마포프레스티지자이는 학세권 프리미엄으로 2021년 3월 입주 이후 역시 2022년까지 20억원 돌파가 유력합니다. 이어 마포래미안푸르지오와 공덕자이가 순차적으로 돌파하겠지요.

지난 2018년 비강남에서 가장 먼저 84타입 16억원을 돌파한 경희궁자이는 상승속도가 더딥니다. 현재 매물도 대부분 16억원대에 나오고 있습니다. 마포구 용강동 빅2, 마포리버파크와 래미안리버웰이 바짝 추격하고 있습니다. 매도호가는 비슷합니다. 

한편 비강남권에서 2022년 전후 20억원 돌파가 유력한 정비사업 입주권은 마포공덕의 대장주가 될 재건축단지, 공덕1구역(마포자이힐스테이트)과 동작구 흑석뉴타운 흑석9구역(흑석시그니처캐슬)이 있습니다. 수도권 신도시에선 15억원대에 진입한 동판교 봇들마을 8단지와 15억원대에 진입중인 위례 중앙푸르지오가 가장 앞서가고 있습니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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