민간택지 분양가 상한제 적용지역 발표가 초읽기에 들어갔습니다. 강남4구와 동마용성 등 투기지역에서 우선적으로 분상제 적용지역으로 지정될 가능성이 높습니다. 그런데 각종 정비사업 규제책으로 서울에서 분상제 대상 분양단지를 줄여놓고 분상제를 시행한다는 게 모순으로 보입니다.
2020년 5월 이후 서울 정비사업에서 반포잠원 방배 등 일부를 제외하곤 핵심입지에서 분상제 대상 분양단지가 거의 없습니다. 더욱이 지난 2017년 3월부터 서울 과천 광명 등을 고분양가 관리지역으로 지정하고 사실상 분상제를 시행하고 있습니다. 분상제가 시행된다고 과연 정비사업 일반분양가를 얼마나 낮출 수 있을까요? 강남 아파트 분양가의 70%를 차지하는 땅값 감정가를 후려치지 않는 한 말입니다.
10월 넷째주 수도권 아파트시장은 인천경기 전역에서 거래량이 늘어나면서 상승세가 수도권 외곽으로 빠르게 확산되고 있습니다. 특히 정비사업 등 대규모 분양단지나 입주단지가 모멘텀(상승동력)을 일으키고 있습니다.
인천경기권은 지난 8월 이후 과천 성남판교분당 광명 수원 인천송도 부천에 이어 9월 추석 연휴 이후 안양 의왕 화성동탄 하남미강변 구리다산 시흥 안산 고양일산 의정부 등까지 상승세가 확대되고 있습니다. 물론 정비사업 입주권과 입주 10년 안팎 신축 준신축이 상승을 주도하고 있습니다. 인천경기 핵심지역 재고아파트는 연내 9.13대책 이전 전고점을 대부분 돌파할 것으로 예상됩니다.
서울은 1년전 2018년 8월 시장 상황이 그대로 재연되고 있습니다. 가장 먼저 오르고 가장 먼저 내리는 압구정 현대와 잠실주공5단지는 부동산 중개업소 단속과 자금출처 전수조사에도 매물난에 시달리며 초강세입니다. 압구정은 중대형 최고가 경신이 이어지고 있습니다. 아크로리버파크는 지난주 84타입이 34억원에 거래됐다고 합니다.
서울은 특히 매매가능한 유통물량이 급감해 절대 거래량이 줄어드는 추세입니다. 하지만 지속적으로 유입되는 매수세에 따른 매도자우위 시장으로 매도호가가 실거래가로 이어질 때마다 호가가 5천만원씩 뛰고 있습니다.
본론으로 들어가 이번주 오윤섭의 부자노트에선 김현미 국토교통부 장관이 최근 국감에서 규제책으로 연말에 집값이 안정될 것이라는 답변에 대한 제 생각을 정리했습니다. 문재인정부의 대표적인 부동산 규제책이 왜 국토부 장관의 답변과 달리 집값을 안정시키지 못하는 지에 대해 정리했습니다.
참여정부와 마찬가지로 문재인정부는 다주택자 상위 1%를 주택시장을 교란시키는 투기세력으로 단정했습니다. 따라서 부동산 정책은 다주택자를 타깃으로 한 수요억제책에 집중됐습니다. 그리고 수요억제책은 공급감소책이 됐습니다.
그럼 문재인정부가 출범한 2017년 5월 이후 2019년 10월 현재까지 다주택자를 타깃으로 한 규제책으로 인해 90%를 차지하는 1주택자와 무주택자 등 실수요자의 내집마련에 도움이 됐나요? 주거의 질이 향상됐나요?
아직까지 로또분양에 당첨(1순위 또는 미계약 당첨)되지 못한 무주택자들은 희망고문에 시달리고 있습니다. 문재인정부에 당첨되지 못하면 차기 정부에 하남 교산지구 등 3기 신도시에 희망을 걸며 전세자금대출을 받아 무주택자 신분을 유지하며 존버할 것인지, 말 것인지 고민하고 있습니다.
다주택자 조정대상지역 양도세 중과
다주택자 조정대상지역 양도세 중과는 종합부동산세 등 보유세 강화, 주택수에 따른 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역) 주택담보대출 차단, 민간택지 분상제와 함께 4대 ‘부동산 악법’으로 불릴 만합니다.
양도세 중과 문제점에 대해선 부자노트에서 여러번 언급했으니 간단하게 코멘트합니다. 동결효과(凍結效果)라고 하죠. 다주택자가 지나치게 높은 양도세 부담으로 인해 처분하는 대신 계속 보유하는 것을 말합니다. 결국 실제로 2018년 4월 이후 시장에 유통매물을 줄이는데 크게 기여(?)했습니다.
주택시장에서 100% 실수요란 존재하지 않습니다. 실수요와 투자수요가 적정하게 유지돼 자본의 흐름이 원활하게 돌아가야 주택시장은 정상화되고 안정됩니다.
양도세 중과로 다주택자의 투자수요를 차단하면 공급감소를 초래합니다. 수요억제보다 공급감소 효과가 크기 때문입니다. 양도세 중과가 시행된2018년 4월에서 2019년 10월 현재 수도권 주택시장을 보면 다주택자 양도세 중과는 집값 안정과 거리가 먼 ‘단기처방’이라는 결과가 나왔습니다. 참여정부처럼 말입니다.
종부세 강화
양도세 중과는 다주택자의 처분단계에서 세부담을 늘리는 것입니다. 반면 종부세 강화는 양도세 중과의 동결효과를 막기 위해 양도세 중과를 피해 계속 보유할 수 없도록 다주택 보유에 대한 누진과세, 즉 징벌적 과세를 가하는 것입니다.
김현미 국토부 장관은 국감에서 “8.2대책, ‘9·13대책 등을 통해 도입한 규제 효과가 연말부터는 가시적으로 나타날 것”이라고 대답했습니다. 그런데 왜 연말에? 12월에 납부해야 하는 종부세 때문에?
종부세 강화로 집값이 일시적이라도 안정되려면 오는 12월 이후 내년 5월까지 다주택자가 내놓는 급매물이 급증해야 합니다. 그런데 양도세 중과로 조정대상지역에선 팔지도 못하게 해놓고... 2020년부터 장기보유특별공제를 축소하고... 과연 내년 5월까지 다주택자가 던지는 매물이 급증할까요?
강남 부동산 부자들이 양도세 중과로 양도세액을 2억원 이상 추가로 부담해야 하는데 연간 1억원 이상 오르는 아파트를 매년 1천만~2천만원 종부세액이 늘어난다고 급매물로 내놓을까요? 참여정부 시절 2005년, 2006년 종부세 강화에 따른 시장 움직임을 복기해보세요. 종부세 강화로 2007년 이후 수도권 집값이 안정됐다고 생각하는 사람은 없겠죠?
종부세가 늘어날수록 자본의 흐름을 줄여(유동성 축소) 주택공급을 감소시킬 뿐입니다. 공급이 부족해지면-이미 유통매물이 부족하지만- 집주인들은 늘어난 종부세 부담을 세입자에게 전가시킬 것입니다. 월세 반전세가 늘어나고 전세금을 올려서 말입니다. 2020년 상반기에 가시화될 것입니다.
“주택 공급은 장기적으로 가변적이므로 보유세가 강화되면 장기적으로 주택재고가 감소해 임대료가 상승하고 평균적인 주거면적이 감소되며 궁극적으로 주거수준의 질적 저하를 야기한다.” (김경환, 2007년)
민간택지 분양가 상한제
민간택지 분상제가 시행되면 로또분양으로 분양시장이 과열된다는 것은 문재인정부도 잘 알고 있습니다. 그래서 전매제한을 최대 10년으로 늘리고 거주의무기간 최대 5년을 추가하는 것입니다. 나아가 채권입찰제도 검토중입니다.
정부의 주장처럼 집값 상승을 부추기는 강남 아파트 분양가를 분상제로 낮추면 강남 등 서울 집값은 안정될까요?
지난 9월 분양한 삼성동 래미안라클래시는 전용면적 84타입 분양가(상한가)가 16억5천만원이었습니다. 그럼 인근 신축 삼성센트럴아이파크나 청담삼익 삼성홍실 재건축 입주권 가격이 내릴까요? 오히려 상승했지요. 현재 이들 단지는 27억원 안팎을 호가하고 있습니다. 인근 준신축, 삼성동 힐스테이트2차도 24억원을 호가합니다.
유량(流量. FLOW)인 분양물량(서울 월평균 2천가구 안팎)은 저량(貯量. STOCK)인 기존아파트 재고물량(170만가구)에 비해 매우 적기 때문에 아파트 분양가가 기존아파트 매매가에 영향을 미치지 못한다는 것은 부동산학계의 정설입니다.
따라서 기존아파트 매매가가 입주시점 신축 가격을 결정합니다. 센트럴아이파크가 라클래시 입주시점 2021년 9월에 시세가 30억원 이상이라면 라클래스도 30억원 이상이 될 것입니다. 결과적으로 라클래시 당첨자에게 입주시점에 13억원이 넘는 로또를 안겨주겠지만 강남은 물론 수도권 집값 안정과 아무 상관이 없을 것입니다.
지난 1977년 이후 무려 20년간 분양가를 규제한적이 있습니다. 또 2000년대 이후 참여정부와 이명박정부는 물론 문재인정부에서도 20년 가까이 분양가를 규제했습니다. 하지만 분양가를 규제해서 집값이 안정된 적은 없었습니다.
앞으로 분상제 확대로 수도권 정비사업 사업성이 악화될수록 주택건설사는 사업성이 뛰어난 곳만 보수적으로 사업을 할 것입니다. 이는 결국 도심 핵심입지 신축주택 공급감소로 이어질 것입니다. 또 참여정부 시절처럼 중도금 및 이주비 대출규제, 양도세 중과, 분상제 등 각종 규제를 피해 건설사의 지방 러시가 재연될 가능성이 높습니다.
2019년 10월 지금 대기 매수자나 매도자는 고민할 것 없습니다. 선택과 집중을 하면 됩니다.
국토부 장관의 말처럼 종부세 강화로 연말 이후 집값이 안정된다고 믿는다면 매도자는 늦어도 11월까지 매도계약을 쓰면 됩니다. 또 매수자는 12월 이후 늦어도 3월까지 매수계약을 쓰면 될 것입니다. 반대로 상승장이 당분간 계속된다고 예측하면 매도자는 매도를 늦추고 매수자는 매수를 앞당기면 됩니다. 늦어도 11월까지 매수하세요.
