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거래량 폭발과 9월 주택시장 관전포인트

2019-09-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,746 | 추천수 52
민간택지 분양가 상한제의 시행여부가 불확실해지고 있습니다. 그래서인가요? 분상제가 시장에 미치는 효과는 강남 아파트시장에선 ‘2주 천하’로 끝났습니다. 분상제가 발표된 8.12대책 전후 몇천만원 낮아진 강남 입주권 저가매매시장이 2주만에 끝났습니다. 개포주공 1, 4단지, 둔촌주공 등 일반분양을 앞둔 단지와 잠실주공5단지, 대치은마 등 재건축 초기단지 모두 분상제 발표 이전 가격을 회복해 강남 재건축단지의 놀라운 복원력(?)을 과시했습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 분상제가 발표된 8.12대책 이후 서울 아파트 매매시장 동향과 9월 추석 전후 관전포인트를 정리했습니다. 

문재인정부는 6월 이후 수도권 아파트매매 거래량이 폭증하자 집값을 진정시키기 위해 거래량을 감소시키는 정책을 발표하고 있습니다. 분상제 예고에 이어 전월세 거래 신고 의무화를 추진하고 있습니다. 수도권 전세난이 악화되면 전월세 상한제와 계약갱신 청구권을 강행할 것입니다. 

8월 26일(8월 26일까지 실거래가가 신고된) 현재 서울 아파트 매매거래량을 보면 계약일 기준으로 강남 반등장이 시작된 4월엔 3,057건이 거래됐습니다. 이어 5월 4,440건, 6월 7,003건으로 거래량이 폭발적으로 늘어났습니다. 

6월 거래량 7천건 돌파는 다주택자 규제지역 대출규제의 2018년 9.13대책 이전을 기준으로 한다면 월 1만건이 넘어서는 수준으로 거래량 폭발이라고 말할 수 있습니다. 

거래량 증가로 신고가 비율이 높아지고 있다는 점이 이를 방증(傍證)하고 있습니다. 8월 서울 아파트매매 거래량 882건중 303건이 신고가를 기록했습니다. 34.3%가 9.13대책 이전 전고점을 돌파한 것입니다. 6월 신고가 비율은 25.1%, 7월은 29.5%, 

문재인정부가 가장 무서워하는 것은 거래량 폭발로 인한 상승장입니다. 정부는 수도권 3기 신도시가 분양하는 2022년까지 수도권 아파트 거래량을 감소시키는 규제정책을 계속 내놓을 것입니다. 

따라서 8월 들어 서울 상승세가 인천경기로 확산되고 있습니다. 거래량이 폭발한다면 수도권 비규제지역의 조정대상지역 추가 지정 가능성이 높습니다. 분상제 예고로 인해 서울 강남 재건축 일반분양시기가 불투명한 가운데 앞으로 인천 안양 수원 성남 등 정비사업에서 일반분양이 쏟아집니다. 청약경쟁률이 치솟으면 조정대상지역 또는 투기과열지구로로 지정될 가능성이 높습니다. 

통상 재개발 입주권(권리가액 대비) 프리미엄이 2억원이 넘으면 청약률이 치솟게 돼 규제지역으로 지정될 가능성이 높습니다. 수원시 팔달구의 경우 프리미엄이 1억5천만원이 넘어서는 시점, 2018년 12월에 조정대상지역으로 지정됐습니다.

대전도 오는 9월 이후 봉산동 대광로제비앙, 목동3구역, 도마8구역 등 분양단지 청약경쟁률에 따라 조정대상지역으로 지정될 가능성이 있습니다. 대전 재개발 입주권 프리미엄은 1억원을 넘어섰습니다. 

9.13대책으로 더 이상 살(살 수 있는) 사람이 없다는데 왜 거래량은 늘어날까요? 국내외 경기 불확실성이 높아지는데 왜 집값은 오를까요?

크게 2가지로 설명할 수 있습니다. 첫째 매매시장에서 사고 팔수 있는 유통물량이 너무 부족합니다. 규제지역 다주택자 양도세 중과, 임사(주택임대사업)등록으로 인한 매물잠김, 투기과열지구 정비사업 조합원지위 양도금지, 조정대상지역 양도세 비과세 2년 실거주 요건, 분양권 전매금지 등으로 갈수록 유통물량이 줄어들고 있습니다. 

특히 2018년 1월 24일까지 사업시행시행인가를 신청하지 못한 투기과열지구 재개발구역은 관리처분인가 이후 소유권이전등기 시점까지 입주권 매매가 금지됩니다. 2020년부터 재개발도 매매금지 구역이 늘어나 입주권 유통물량이 갈수록 줄어들 것입니다.

둘째 여의도, 압구정, 대치은마 등으로 대표되는 지은지 40년 안팎된 서울 중층 재건축시대가 찾아왔습니다. 분당 등 1기 신도시도 2022년에 재건축 연한이 도래합니다. 지은지 30년이 넘는 단지가 늘어날수록, 정비사업 규제책으로 공급감소가 계속될수록 신축 준신축 희소가치는 높아질 것입니다. 구축에서 신축으로 갈아타는 교체수요가 급증하고 있습니다.

더욱이 금리인하기, 유동성장세까지 겹쳐 안전자산으로 인식되는 인강남 인서울 범강남권 아파트에 갈아타기 실수요가 몰리면서 적은 거래량에도 상승폭이 커지고 있습니다. 

9.13대책 이전 주택시장은 다주택자 투자수요가 중심이었습니다. 반면 분상제의 8.12대책 이후는 1주택자, 일시적 2주택자 등 갈아타기 교체수요 실수요가 시장을 주도하고 있습니다. 지난 4월부터 거래량이 늘어나면서 일시적 2주택자가 보유중인 종전주택 매도가 마무리되면서 6월 이후 적극적으로 갈아타고 있습니다.

앞에서도 언급했지만 8.12대책에도 압구정 둔촌주공 개포주공 잠실주공5단지 등 강남 재건축단지는 강보합세를 유지하고 있습니다. 매도자 매수자 모두 차분하게 대응하고 있습니다. 8.12대책 직후 3천만원 안팎 소폭 하락했음에도 갈아타기 교체수요자들이 적극적으로 매수했습니다.

일반분양을 끝내고 입주예정인 서울 정비사업 입주권 분양권과 신축은 초강세입니다. 마포에선 전용면적 84타입 기준으로 실거래가 16억원 돌파가 머지않았습니다. 래미안마포리버웰이 최근 15억7천만원에 거래됐습니다. 신촌그랑자이 입주권은 매도호가가 14억원을 넘어서고 있습니다. 

흑석뉴타운 아크로리버하임이 8월에 18억원대에 거래된후 롯데캐슬에듀포레도 매물이 16억원에 나오고 있습니다. 관리처분인가를 앞둔 흑석9구역은 분상제라는 악재에도 입주권이 15억원(프리미엄 7억원)에 육박하고 있습니다.

영등포 신길뉴타운 신길센트럴자이 59타입 입주권이 최근 10억5천만원에 거래됐습니다. 보라매SK뷰는 84타입이 12억원을 호가합니다. 신정뉴타운 래미안목동아델리체 입주권도 12억원에 매물이 나오고 있습니다. 송파헬리오시티는 38평형이 최근 20.5억원 거래됐습니다. 입주를 앞둔 고덕그라시움 고덕아르테온은 13억~14억원에 나오고 있습니다.

추석전 분상제가 적용되지 않는 분양물량이 쏟아집니다. 8월 30일 이수역 푸르지오 더프레티움 1순위 청약결과 평균 203대 1이라는 기록적인 경쟁률이 나왔습니다. 분양가 9억원 이하로 중도금 대출이 가능하고 HUG의 분양가 통제로 인한 로또분양에 당첨되기 위한 무주택자의 '몸부림'입니다.

9월 추석전 송파 시그니처캐슬, 서대문 푸르지오 센트럴파크, 녹번역 e편한세상 캐슬2차, 광명 철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지, 송도 더샵프라임뷰& 더샵센트럴파크3차 등에서 청약경쟁률이 얼마나 나올지 주목됩니다.

이수역 푸르지오 청약률 추세가 이어진다면 추석 이후 서울 50점 이하 중저 가점자들이 적극적으로 재고아파트 구축 매수에 나설 가능성이 높습니다.

2020년에 가까워질수록 △경기권 역대급 입주물량(2020년 10만7천가구, 2021년 7만8천가구) 감소 △서울 등 수도권 역대급 이주물량 증가(10만가구 이상) △입주권을 매수한 실수요자의 전세수요 증가 △보유세 증가로 인한 전세물량 감소, 반전세 및 월세 증가 △분상제로 인한 전세수요 증가로 매매물량과 전세물량의 밸런스가 무너지고 있습니다. 

9월 성수기에 매매 전세시장에 참여하는 실수요가 늘어나면 적은 거래량에도 상승세가 폭발할 것입니다. 무주택자는 물론 갈아타기 교체수요자라면 추석전에 매매계약할 것을 추천합니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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