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분양가 상한제는 조합원 땅값을 후려치는 정책인가?

2019-08-20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,807 | 추천수 140
국토교통부의 민간택지 분양가 상한제 강행에 대한 파열음이 여기저기서 나오고 있습니다. 정부 부처간, 당정간 입장 차이가 노출되면서 분상제 시행 시기도 유동적입니다. 과연 이런 무리수로 정부가 추구하는 집값 안정, 주택시장 정상화에 얼마나 가까워질지 큰 의문입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제)가 도입되면 분양가가 얼마나 낮아지는지를 분석했습니다. 

결론적으로 정부가 정비사업 조합원이 보유한 땅값을 갖고 '장난'을 치지 않는한 분상제의 분양가 인하 효과는 크지 않다는 것입니다. 조합에서 마감재 등 건축비를 줄이기 위해 ‘정부미’ 아파트로 대응하면 더더욱 그렇습니다. 강남4구 등 서울은 이미 고분양가 관리지역으로 지정돼 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받고 있습니다. 분상제가 시행된다고 강남 아파트 분양가가 이전보다 20~30% 낮아지는 건 불가능합니다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 70% 이상 차지하는 강남에서 땅값을 후려치지 않는 한 말입니다. 

분양가 상한제가 정상적으로(?) 도입시 강남 분양가가 어느 수준이 될지 추론하는데 도움이 되는 비교 사례입니다.

서울 서초구 서초2동엔 ‘독수리5형제’가 있습니다. 독수리 5형제중 가장 먼저 재건축을 한 단지가 바로 래미안서초에스티지입니다. 2014년 9월 입주자모집공고를 해 분상제가 적용된 단지입니다. 

전용면적 84타입을 기준으로 비교해보겠습니다. 래미안에스티지 83.6타입은 공급면적이 110.4㎡입니다. 상한가 기준으로 분양가는 10억8천8백만원이었습니다. 대지비는 8억1천3백만원, 건축비는 2억7천3백만원입니다. 대지지분은 36.8㎡으로 평당 땅값은 7천2백90만원이었습니다. 

우선 분상제가 적용된 분양가 10억8천8백만원은 분양 당시 인근 아파트시세 100% 수준이라놀랐습니다. 서초2동에 비교 대상 신축이 없어 서초4동 래미안서초스위트, 서초롯데클래식과 비교했습니다. 각각 2009년, 2006년 입주했는데 두 단지 모두 2014년 9월 전후 84타입 실거래가는 9억8천만원 수준이었습니다. 

서초4동보다 서초2동이 입지가 더 좋은 것을 감안하면 분양가 상한제가 적용했음에도 인근 10년이내 신축 준신축 재고아파트 시세 수준으로 분양가를 책정했다고 볼 수 있습니다. 

래미안에스티지보다 1년 앞선 2013년 10월 분상제가 적용된 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84B타입은 분양가가 11억7천만원이었습니다. 분양 당시 입주한지 6년 된 대치아이파크가 실거래가 11억원을 넘지 못했으니 오히려 인근 아파트값보다 더 비싸게 분양가가 책정됐습니다. 

따라서 문재인정부가 '꼼수‘를 쓰지 않는 한 강남2구 등 고가 분양단지에서 분상제로 인한 분양가 인하 효과는 크지 않을 것입니다. 더욱이 정부는 지난 2016년 8월 이후 강남 재건축 일반분양가를 타깃으로 HUG의 분양보증 심사를 통해 분양가를 통제하고 있어 사실상 분상제를 시행하고 있습니다. 

래미안에스티지 분양후 4년뒤 2018년 10월 모집공고를 한, 서초2동 독수리5형제중 하나인 래미안리더스원 분양가를 봅시다.

분상제가 적용되지 않았지만 HUG의 분양가 통제를 받은 래미안리더스원 84A타입 분양가는 17억3천만원입니다. 공급면적은 111.1㎡. 대지비는 12억9천7백만원, 건축비는 4억3천2백만원입니다. 대지지분은 37.1㎡으로 평당 땅값은 1억1천5백30만원입니다. 

리더스원과 비교할 수 있는 5형제, 래미안서초에스티지S 실거래가가 20억원 이상으로 인근 아파트값보다 3억원 정도 낮게 분양했습니다. 

분상제 이후 강남 분양가 관건은 대지비 즉 땅값이 될 것입니다. 조합은 건축비중 가산비로 인정받지 못한다면 품질을 낮추는 쪽으로 절감(?)할 수 있습니다.

하지만 땅값은 조합이나 시공사에서 선택의 여지가 없습니다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 에스티지는 74.7%, 리더스원은 74.9%에 달합니다. 더욱이 지난 4년간 부동산 상승장을 맞아 강남구 서초구 공시지가는 매년 두자릿수 폭등했습니다. 

분상제에서 조합이 감정평가를 신청하면 지방자치단체장은 감정평가법인 2곳에 의뢰해 대지비를 책정합니다. 그런데 국토부는 이번 분상제 관련 공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙 개정안을 입법예고하면서 땅값을 후려칠 수 있는 '악법'을 추가했습니다. 한국감정원이 감평가액 적정성을 검토해 부적절하다고 자의적으로(?) 판단할 경우 재평가를 하도록 했습니다. 또 땅값 감정평가를 개별 공시지가가 아닌, 표준지 공시지가(감정원이 감정해 국토부가 책정)에 연동하도록 했습니다.

입지가 비슷한 3종 일반주거지역인 에스티지 대비 리더스원 땅값(대지지분 평당 대지비)은 지난 4년간 57.5% 급등했습니다. 따라서 분양가를 20% 이상 낮추려면 정부가 감정원을 앞세워 대지비를 후려치지 않는 한 불가능합니다. 

국토부는 여름휴가중 이례적인 포워드 가이던스(선제안내)로 주택법 시행령안을 8월 12일 오전 11시 발표했습니다. 국토부의 초조감은 극에 달하고 있습니다. 김현미 장관의 초조감인가요?

앞으로 주택법 시행령 개정안이 10월초에 확정될지 유동적입니다. 또 개정안이 시행되더라도 분상제 시행 시기및 적용 지역 역시 유동적입니다. 개인적으로 분상제는 시행된다면 2020년 상반기 이후로 봅니다. 서울 아파트값이 폭등(KB국민은행 기준 서울 아파트 매매가가 2019년 12월말 현재 전년동기 대비 10% 이상 상승)한다는 전제로 말입니다. 

분상제 시행 시기및 적용 지역보다 중요한 것은 분상제가 시행되더라도 서울 집값 등락에 아무런 영향을 미치지 못한다는 것입니다. 

서울 아파트시장에서 연간 매매거래량은 10만가구 안팎입니다. 연간 분양실적은 2만가구 안팎입니다. 강남2구는 연간 3천가구 안팎에 불과합니다. 정부가 다주택자들이 투기하는 고가아파트라며 매년 3천가구 정비사업 일반분양을 막거나 분상제로 싸게 분양한다고 집값이 안정될까요? 

이마저 입주시점까지 전매금지로 매물이 잠겨있습니다. 앞으로 분상제가 시행돼 최대 10년 전매가 금지된다면 매물잠김은 더욱 심해질 것입니다.

따라서 매도물량으로 나올 수 없는 분양물량은 매매시장 수급에서 공급물량으로 볼 수 없습니다. 주택임대사업자가 임대 등록한 아파트처럼 말입니다. 

만약 정부가 감정원을 앞세워 정비사업 땅값을 시세보다 30% 이상 낮게 후려쳐 관리처분계획안 1안(일반분양가 최소안)보다 20% 이상 낮게 분양가를 책정한다면 강력한 시장의 역습을 맞게 될 것입니다. 조합에서 이 가격에 일반분양을 하지도 않겠지만 말입니다. 

최근 동작구 흑석7구역 아크로리버하임 84타입이 18억9천5백만원에 거래됐습니다. 전고점에서 2억원 이상 뛰어넘었습니다. 성동구 옥수12구역 래미안옥수리버젠도 최근 14억6천5백만원에 거래되면서 전고점을 돌파했습니다. 성북구 길음2구역 래미안센터피스도 12억원에 거래돼 신고가를 기록했습니다. 강북 신축의 신고가 행진은 무엇을 의미할까요?

부동산 정책의 목적은 서울 강남 강북은 물론 전국에서 주택 가격 변동폭을 줄이는 것입니다. 서울 강남 재건축 집값이 오른다고 매매거래를 차단하고 신축 공급을 축소하는 정책은 가격 변동폭을 극대화하는 반시장 정책입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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