1주택자가 갈아타야 할 슈퍼스타 아파트

2019-06-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,631 | 추천수 31
지금 수도권 1급지 아파트시장은 여름이 왔다고 생각할 정도로 뜨겁습니다. 무주택자는 여전히 분양시장을 기웃거리고 있습니다. 하지만 갈아타려는 유주택자들은 저가매물이 소진되면서 조바심을 내고 있습니다. 이제 3월 이전 가격은 잊은 지 오래입니다. 9.13대책 이전 전고점보다 낮은 가격에 로열동 로열층을 매수하려는 움직임이 강해지고 있습니다. 

9.13대책 이후 수도권 규제지역(투기지역 투기고열지구 조정대상지역) 매매시장에서 핵심 수요는 1주택자입니다. 지역에 따라 단지에 따라 다르겠지만 80% 안팎은 1주택자 또는 일시적 2주택자로 갈아타기 교체수요입니다. 나머지 20% 안팎은 무주택자구요.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 1주택자를 위한 갈아타기 조언입니다. 2019년에 갈아타기가 중요한 이유는 2020년대 초양극화(신축 VS 구축, 도심 1급지 VS 2급지, 4세대 VS 3세대 가격차이)가 심해질 것이기 때문입니다. 또 참여정부 이후 2.5배 늘어난 통화량(M2)으로 인해 자산 인플레이션(아파트값 폭등)이 예고되고 있기 때문입니다. 

따라서 수도권 1주택자는 실수요층이 두터운, 안전자산으로 인정받을 수 있는 도심 1급지 신축으로 갈아타야 합니다. 인서울에 집착하기 보단 인도심에 집중해야 합니다. 

인도심의 기준

2020년대 초양극화에서 살아남을 안전자산 아파트를 선택할 때 서울에 집착할 필요는 없다고 봅니다. 서울에서도 권역별 생활권에서도 초양극화로 살아남을 아파트가 있고 살아남지 못할 아파트가 있기 때문입니다. 

2020년대에 지은지 20년이 넘은 노후 아파트가 몰려있는 동네와 정비사업 신축이 랜드마크단지가 되고 준신축과 구축이 균형을 이루는 동네간 가격 차이는 갈수록 벌어질 것입니다. 

따라서 갈아타기 기준은 인서울보다 2020년대 신축 입주물량으로 상향여과 현상이 강해지는 수도권 도심 1급지로 갈아타는게 중요합니다.

서울이라고 모두 인도심이라고 보긴 힘듭니다. 서울 인도심은 넓게 봐야 강남4구외에 동마용성 영등포구 광진구 서대문구 동대문구 은평구 중구 종로구 용산구 동대문구 양천구(목동) 강서구(마곡) 성북구(길음)까지 보는 게 타당합니다. 쉽게 말해서 2022년 전후 정비사업 입주시점에 랜드마크단지 84타입이 최소한 10억원이 넘어야 합니다. 

수요가 많은 수도권 도심 정비사업 입주권은 84타입 선호도가 압도적으로 높습니다. 또 2022년 전후에 대부분 입주합니다. 도심 1급지로 기존 또는 신흥 업무밀집지역에 지하철 접근성이 좋은 1천가구 안팎 대단지라면 퍼펙트합니다. 하락장에서도 하방경직성이 강하려면 실수요가 70%, 투자수요가 30%인 황금비율은 여전히 유효합니다. 

서울 경기권에서 84타입 신축이 최소한 10억원 넘거나 2020년대 초 넘을 지역의 특징은 무엇이 있을까요? 

한마디로 정의하면 서울 3도심 또는 업무밀집지역에 접근성이 좋다는 것입니다. 즉 직주근접성, 직세권입니다. 특히 서울지하철이나 광역철도를 통해 전철망 접근성이 좋습니다. 한마디 서울 통근권이라고 할수 있습니다. 전철 또는 지하철을 타고 30분 전후에 서울 도심 업무밀집지역에 도착할 수 있는, 30~40대 직장인이 선호하는 지역의 아파트입니다. 

9호선 급행역 역세권 프리미엄이 높은 것 역시 인도심 입지가치를 높여주기 때문입니다. 앞으로 수도권 광역급행철도(GTX)는 물론 분당선 경인선(1호선), 4호선 급행역 확대 및 수인선(분당선과 직결화), 3호선 급행역 신설은 역세권 프리미엄이 더욱 높아질 것입니다.

세종행복도시에서 버세권으로 불리는 BRT(간선급행버스) 확충도 관심을 모으고 있습니다. 문재인정부는 2021년까지 수도권 20곳에 광역 BRT를 구축해 수도권 외곽에서 서울 도심 또는 역세권 접근성을 획기적으로 개선시킬 계획입니다. 이를 지원하는 복합환승센터도 인천경기권에 11곳을 설치할 계획입니다. 

특히 서울 동남권의 경우 삼성역, 수서역, 복정역 등 3곳에 2023년 이후 복?환승센터가 건립될 예정입니다. 복합환승센터 건립으로 광역교통망이 좋아지는 것은 물론 자족시설(공공시설 테크노밸리 스마트밸리 등) 상업시설(백화점 영화관 등) 확충으로 도심 어메니티(쾌적성)를 개선시킬 것입니다. 서울 서남권의 사당역과 안양 인덕원 복합환승센터도 주목할만 합니다. 반경 2km이내 아파트단지가 수혜지가 될 것입니다. 

인도심 신축으로 갈아타는 법

수도권 1주택자로서 공격적으로 갈아타고 싶다면 현재로선 도심 1급지 정비사업 입주권 4세대 아파트가 최고의 선택이라고 생각합니다. 

2022년 전후 입주하는 정비사업 신축을 보면 서초구 반포잠원은 랜드마크단지가 84타입 상한가 기준으로 매매가는 최소한 34억원이 넘을 것입니다. 

삼성청담은 최소한 28억원 이상, 개포는 25억원이 넘겠지요. 서초2동 신축과 잠실 신축도 마찬가지로 25억원 안팎이 될 것입니다. 2025년 이후 입주하는 용산 한남뉴타운, 성동구 성수전략정비구역 신축도 25억원이 넘을 것입니다. 

과천 2기 재건축 신축은 2020년에 20억원을 넘어설 것입니다. 이어 비강남3구중 20억원이 넘는 신축은 강동구 둔촌 재건축단지가 리딩할 것입니다. 또 2023년 전후에 입주하는 공덕, 흑석 신축도 20억원을 넘을 것입니다. 

마포 아현뉴타운과 흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 고덕명일이 뒤를 따라 20억원을 돌파할 것입니다. 신길뉴타운과 수색증산뉴타운은 비슷한 시기에 15억원을 넘어설 것입니다.

경기권 정비사업 신축 10억원 돌파는 광명 성남 안양 의왕 등 정비사업 신축에서 2020년 이후에 잇따라 나올 것입니다. 

정비사업이 아닌 재고아파트로 갈아탄다면 가급적 10억, 15억, 20억원을 넘을 정비사업 신축 랜드마크단지와 인접한 신축 준신축 즉 입주 10년 이내 아파트를 매수하세요. 

2022년 전후 크게 늘어나는 수도권 도심 신축 입지가치를 알고 싶나요? 1급지 VS 2급지, 신축 VS 구축 가격 격차를 들여다보고 싶으면 대구와 부산 아파트시장을 보시면 됩니다.

2010년 이후 정비사업을 통해 꾸준히 도심에 신축이 공급됐습니다. 부산은 공급과잉이 발생하고 있지요. 도심 입지가치에 따라, 신축 또는 구축에 따라, 또 평형에 따라 가격 움직임이 차별화되고 있습니다. 

왜 부산 도심 1급지 신축은 지난 2017년 하반기 조정장세 이후에도 매매가가 하방경직성이 강한할까요? 지은지 15년 이상 구축 대비 왜 가격이 최소 30% 이상, 최대 50% 이상 비쌀까요? 신축 교체수요자에게 왜 30~50평형대 중대형 선호도가 높을까요? 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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