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서울과 1기 신도시 교체수요는 어디를 선택할까?

2019-05-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,024 | 추천수 56
요즘 시장참여자들의 움직임을 지켜보면 흥미롭습니다. 9.13대책으로부터 얼마나 자유로우냐에 따라 활동성이 많이 다릅니다. 대출규제의 가장 큰 피해자는 무주택자입니다. 분양단지만 바라보고 있어 비활동성입니다. 반면 일시적 2주택자 등 유주택자는 종전주택을 매도하고 확보한 현금을 무기로 5월에도 공격적으로 매수를 하며 활발하게 움직이고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부의 2018년 9.13대책으로 대표되는 규제정책의 필패론을 써볼까 합니다. 거듭 말하지만 규제정책은 수요를 일시적으로 억제시킬 수 있습니다. 하지만 수요(인간)의 본능을 영원히 통제할 순 없습니다. 더욱이 양도세 중과, 보유세 강화 등 세제규제책은 지속가능할 수 없는 정책입니다.

주택시장 상승장은 기본적으로 수요에 비해 공급이 부족할 때 나오는 자연스런 현상입니다. 따라서 정부는 부족한 공급을 지속적으로 늘려 시장을 안정시키는 방향으로 지원하면 됩니다. 이를 통해 전셋값이 안정되면 결국 매매가도 안정되기 마련입니다.

하지만 참여정부나 문재인정부처럼 상승장에서 단기간에 아파트값 상승폭이 크다고 수요를 억제시키는 규제정책을 발표하면 부작용을 초래합니다. 수요억제도 실패할 뿐만 아니라 중장기적으로 신규아파트 공급물량을 감소시켜 시장의 역습을 받게 됩니다. 부산 주택시장을 보면 집값 안정책은 확연히 보이는데요. 지금 정부는 수도권 주택시장에서 부산과는 정반대의 길을 강요하고 있습니다. 

규제정책의 가장 큰 부작용은 상승장에서 빈부 격차를 심화시킨다는 것입니다. 다주택자를 타깃으로 한 9.13대책의 대출규제가 대표적입니다. 

다주택자들은 보유중인 아파트나 현금을 통해 언제든지 유동성을 확보할 수 있습니다. 반면 무주택자는 아파트를 사려고 하면 대출 외에 다른 방법이 없습니다. 서울 과천 광명 하남 등 투기과열지구에서 주택을 구입할 때 LTV 40%로 무차별 규제합니다. 자산가치 상승으로 계층이동의 사다리를 올라탈 수 있는 기회를 원천봉쇄합니다. 인생에서 한두번만 찾아오는 기회인데 말입니다. 

규제정책은 지역적으로도 수도권보다 지방에 더 큰 피해를 안겨줬습니다. 특히 분양시장에서 수요의 절반을 책임지고 있는 투자수요를 차단하면서 외부수요가 전혀 유입되지 않고 있습니다. 미분양이 늘어나면서 분양시장이 갈수록 침체됩니다. 수도권에서도 이와 같은 문제가 최근 발생하기 시작했습니다. 

규제정책중 정부의 엉뚱한 공급확대책은 공급의 질이 떨어져 필패할 것입니다. 공급의 질이란 서울 등 수도권 30~40대 직장인 실수요가 살고 싶어 하는 신축 아파트를 말합니다.

하지만 문재인정부는 핵심수요가 살고 싶은 곳(도심)이 아니라 정부가 지정하는 곳(외곽)에 가서 거주하라고 강요하고 있습니다. 도심 낡은 아파트는 정비사업은 포기하거나 아주 천천히 해야 하니 3기 신도시처럼 수도권 외곽 신축에 가서 거주하라는 것입니다. 기반시설이 부족해도 감수하라고 강요합니다.

문재인정부는 1, 2기 신도시가 수도권 집값을 안정시킨 것처럼 3기 신도시도 집값을 안정시킬 것이라는 착각을 하고 있습니다. 2018년부터 질적인 주택시장으로 패러다임이 바뀐 것을 모르는, 시대착오적인 생각입니다. 

우선 3기 신도시는 하남 교산지구를 제외하곤 규모나 서울(동남권) 접근성에서 크게 떨어집니다. 과천은 신도시가 아니라 중소 공공택지이니 언급할 가치가 없습니다. 또 교산지구는 부지 면적이 190만평에 불과해 1기 신도시, 분당 590만평, 2기 신도시, 판교 270만평에 비하면 미니 신도시입니다. 

3기 신도시로 서울 집값을 안정시키려면 서울 3도심 접근성(물리적 거리)과 기반시설도 중요하지만 무엇보다 분양가 경쟁력이 뛰어나야 합니다. 서울 아파트 전셋값으로 3기 신도시 새 아파트로 내집마련을 할 수 있어야 합니다. 

그럼 서울 구축 아파트 전용면적 59타입 전셋값 4억원 안팎으로 교산지구 84타입을 살 수 있을까요? 투기과열지구인 교산지구이니 중도금 대출규제까지 감수해야 합니다.

1989년 이후 분양한 분당신도시 분양가는 평당 2백만원이었습니다. 서울 강남 접근성이 좋고 분양가가 낮아 분당은 서울에서 이주해온 사람이 73%에 달했습니다. 우리나라 최초 신도시라는 희소가치도 큰 몫을 했구요. 


또 지난 2006년 3월 최초 분양한 판교신도시는 평당 분양가가 1천1백만원대였습니다. 분당 매매가의 절반 수준이었습니다.

3기 신도시는 2기 신도시의 마지막 주자인 평택 고덕이나 인천 검단처럼 분양가 경쟁력이 떨어진다면 똑같은 운명을 맞이할 가능성이 높습니다. 서울 전세입자의 3기 신도시로 ‘강제이주’를 위해 수도권 정비사업을 가로막더라도 3기 신도시 운명은 바뀌지 않을 것입니다.

더욱이 2014년부터 신도시 등 공공택지에서 공급하는 아파트 용지 공급가격은 과거 조성원가의 110%에서 감정가로 변경됐습니다. 감정가는 표준지 공시지가를 기준으로 책정합니다. 그런데 수도권 공시지가는 2015~2019년 평균 25% 이상 올랐습니다. 

서울 집값에 영향을 줄 교산지구는 서울 동남권 대체신도시인 분당, 판교, 위례보다 분양가 경쟁력이 크게 떨어질 것입니다. 나아가 무주택자만 당첨받을 수 있는 청약시스템이 계속된다면 미분양을 양산할 가능성이 높습니다. 

앞에도 언급했지만 이처럼 문재인정부의 규제정책은 질적인 주택시장에 역행하고 있습니다. 

서울 아파트의 심각한 노후화는 이제 언급할 필요가 없습니다. 압구정과 여의도 아파트는 지은지 40년이 넘어가고 있습니다. 주거의 질을 선호하는 부동산 부자들은 이미 압구정을 최상위 주거지로 선택하고 장기투자에 나서고 있습니다. 부자들은 40년만에 큰 장(場)이 선다고 판단하고 있습니다. 정권은 유한하고 압구정 입지가치는 무한하니까요.

압구정 진입이 힘든 사람은 반포잠원 삼성청담 대치 개포 잠실 역삼 순으로 차선책을 선택하고 있습니다. 정비사업에 규제를 가하면 가할수록 강남2구 선호현상은 심해질 것입니다. 신규아파트 공급을 막아 신축 희소가치를 높여주고 있으니 너무나 당연한 현상입니다. 

2020년대에 지은지 30년이 넘어서는 서울과 1기 신도시(27만가구) 아파트가 급증합니다. 유지보수가 힘들어지면서 구축에서 신축으로 갈아타는 교체수요가 늘어날 것입니다. 

문재인정부-박원순 서울시장 공존체제에서 정비사업 속도가 늦어질수록 도심 수급 밸런스는 갈수록 무너질 것입니다. 4세대 신축 희소가치가 높아지고 곧 다가올 2020년대에 강남 신축 평당 1억원시대가 반포로부터 시작될 것입니다. 

서울 및 1기 신도시 교체수요가 3기 신도시를 외면하고 2020년대 초에 쏟아질 서울과 경기 도심 정비사업 신축을 선택한다면? 수도권 주택시장에 미치는 파장은 매우 클 것입니다. 엉뚱한 공급으로 집값 안정이 아닌 시장침체를 자초할 것입니다. 결국 2025년 전후 수도권 아파트값은 초양극화가 극에 달할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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