동남권 대규모 입주물량이 집값에 미치는 영향

2019-03-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,127 | 추천수 25
오는 4월 30일 확정될 아파트 공시가격안이 지난주에 발표됐습니다. 과천이 전년대비 23% 올라 공시가격 폭탄을 맞은 반면 강남3구는 15% 오르는데 그쳤습니다. 강남3구에 힘 있는 사람들이 많이 거주하거나 소유하고 있기 때문이라는 우스갯소리도 나오고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019~2020년에 몰려있는 서울 동남권(강남4구 2만7천가구) 아파트 입주물량에 대한 제 생각을 정리했습니다. 최근 일부에선 과천 위례 성남 하남 등 서울 동남권에 인접한 정비사업 입주물량까지 추정하면서 동남권 입주물량 폭탄이라고 주장하고 있습니다.

‘대체재’가 많은, 비교열위에 있는 신축이라면 입주물량으로 매매가가 하방압력을 받을 수 있겠지요. 하지만 비교우위에는 있는 강남4구까지 범동남권 입주폭탄으로 2021년 이후에도 집값 상승이 힘들다고 주장하는 것은 넌센스입니다. 

거듭 말하지만 서울 아파트 입주물량은 서울 아파트값에 미치는 영향이 작습니다. 즉 상관관계가 낮습니다. 입주물량이 늘어난다고 매매가가 하락하고, 입주물량이 줄어든다고 매매가가 오르지 않습니다. 공급물량이 넘쳐나가기 전까진(서울 미분양물량 적정수준인 2천가구를 넘어서 증가할 때까지) 입주물량은 집값에 미치는 영향이 크지 않습니다.

서울 정비사업 입주물량은 매매가에 미치는 영향이 더욱더 작습니다. 신축 희소가치가 갈수록 높아지고 30~40대 인구밀도가 높은 도심에 위치하고 있기때문입니다. 대부분 직주근접 가치가 높은 역세권 단지입니다.

서울은 부산 대구 등 지방 대도시보다 입주물량이 매매가에 미치는 영향력이 3분의 1 수준입니다. 서울에서 입주물량이 매매가에 미치는 영향력이 20%라면 부산 대구는 60%로 보면 됩니다. 

2000년 이후 서울 아파트시장을 들여다봐도 입주물량이 늘어나 매매가가 하락한 경우는 거의 없습니다. 

참여정부 이전인 2000년부터 시작된 대세상승장은 2009년 9월 전후에 막을 내렸습니다. 이때 서울 입주물량은 연간 평균 6만7천가구에 달합니다. 반면 일부에서 과잉구간이라고 주장하는 2018~2020년 입주물량은 4만1천가구에 불과합니다. 적정수요량(4만가구) 수준입니다.

2000년대보다 서울 인구가 줄었다? 과거보다 30~40대 구매력이 떨어졌다? 라는 주장에 대해선 노코멘트하겠습니다. 그럼 2018년 이후 5만가구 안팎에 달하는 서울 멸실주택수는? 참여정부보다 2.5배 늘어난 통화량(M2)은? 기존아파트 적정 재고량을 가늠할 수 있는 미분양수는?

서울 아파트값은 입주물량보단 글로벌 부동산 경기와 금리에 영향을 더 많이 받습니다. 특히 서울 집값은 미국 집값과 같이 움직입니다. 글로벌 부동산 경기는 17년 주기로 반복된다는 한센사이클을 따릅니다. 만약 미국 주택시장이 한센사이클에 따라 2023년까지 상승장이 계속된다면 서울 아파트시장도 추세를 따를 가능성이 매우 높습니다. 또 금리는 주택담보대출 이자(2019년 2월 현재 3.1% 수준. 미국 30년 모기지금리는 4.8%)가 4.5%를 넘어서기 전까진 집값을 하락시키는 요인이 되지 않을 것입니다. 

2019~2020년 동남권 입주물량중 서초구(3천2백가구) 강남구(5천7백가구) 송파구(2천가구)는 논외로 하겠습니다. 동남권 입주물량 논란의 중심은 강동구입니다. 2019~2020년 입주물량이 1만6천가구에 달합니다.

강동구 입주물량은 대부분 고덕동 명일동 상일동 일대 재건축 아파트입니다. 최근 입주장이 마무리 되고 있는 송파구 송파헬리오시티와 비교해볼 수 있습니다. 

입주물량이 송파헬리오시티의 2배에 달하고 입지상 비교열위에 있다는 점에서 강동구 고덕 입주장에서 매매가 전셋값 하락을 걱정하고 있습니다. 물론 송파헬리오시티보다 일반분양물량 비중이 높아(송파헬리오시티 총 8,109가구중 1,558가구, 고덕그라시움 4,792가구중 2,010가구. 임대아파트 제외) 분양권은 전세금으로 충당하지 못할 경우 잔금대출 부담이 클 것입니다. 통상 입주장에서 조합원분이 많을수록 전셋값은 물론 매매가 하방경직성이 강합니다. 

송파헬리오시티 입주장이 연착륙하는 데는 조합원 입주물량 비중이 높은 점도 큰 몫을 했습니다. 9.13대책 이후 조정장세에 입주한데다 주택임대사업자 등 다주택자가 소유한 아파트 전세물량이 늘어나고 대출규제가 역대급이었음에도 말입니다.

반면 2008년 잠실 입주장은 전혀 달랐습니다. 입주대란, 역전세난을 겪었습니다. 일시적이었지만 말입니다.

잠실에선 2008년에만 엘스 리센츠 파크리오 등 총 1만5천가구가 입주하면서 매매가 전셋값이 동반하락했습니다. 그해 9월 입주를 시작한 엘스의 경우 84타입 매매가 10억원대에서 한때 8억원대까지 떨어졌습니다. 전셋값은 2억원대 초반까지 떨어졌습니다. 하지만 강남3구 아파트값이 2009년에 일시적으로 반등하면서 가격을 회복했습니다. 

그럼 이번 2019년 하반기부터 시작되는 강동구 입주장에서 매매가는 어떻게 움직일까요? 2008년 잠실? 아니면 2019년 송파헬리오시티? 

만약 2008년 9월 엘스 입주장처럼 미국 리먼브라더스 파산으로 비롯된 글로벌 금융위기가 찾아온다면 잠실 대란이 재현될 수 있습니다. 집주인들이 집값 하락에 대한 불안감으로 매물을 쏟아내면 매매가 전셋값이 동반하락할 수 있습니다. 특히 2018년 이후 서울 입주물량이 꾸준히 늘어나 매매가 하방압력이 높아질 수 있습니다. 

그러나 금융위기가 오지 않는다면? 주택담보대출금리가 3% 안팎에서 안정된다면? 문재인정부의 규제책으로 노후 아파트는 급증하는데 신축 공급물량(착공실적 또는 분양승인실적)은 갈수록 줄어든다면? 

2019~2020년 강동구 고덕 입주아파트 매매가에 영향을 줄 수 있는 강동구 강남구 송파구 광진구 입주물량이 많지 않습니다. 전세수요 대체재인 하남 광주 구리 용인도 마찬가지입니다. 물론 고덕 입주물량은 비교우위에 있고 생활권이 다른 강남3구(강남구 서초구 송파구) 아파트값에 아무런 영향을 미치지 않습니다.

대세상승장 후반기를 맞아 계단식 상승장이 2023년 전후까지 계속된다면 고덕 입주장도 송파헬리오시티처럼 연착륙할 것입니다. 나아가 송파헬리오시티 입주장처럼 조정장세가 아니라 상승세를 만난다면 매매가는 오를 것입니다. 

서울에 앞으로 신규아파트 공급물량이 장기간 부족이 예상되는 반면 수요는 수도권은 물론 부산 대구 등 전국에서 지속적으로 늘어나고 있습니다. 따라서 고덕 등 입주아파트, 신축 아파트값은 당분간 긴 상승, 짧은 조정을 반복하며 우상향할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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