대세상승장 후반기에 투자할 때 가장 중요한 것

2019-03-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,865 | 추천수 57
미세먼지가 좀처럼 사라지지 않는 2019년 봄입니다. 봄 같지 않은 봄이네요. 서울 등 규제지역 주택시장은 바닥다지기가 계속되고 있습니다. 3월 들어 매수문의는 늘어나고 있지만 저가매물이 많지 않고 대출규제로 인해 거래량 증가로 이어지지 못하고 있습니다. 호황기에 아파트 전체 거래량중 매매가 차지하는 비중이 50~60%에 달했습니다. 하지만 9.13대책 이후 5~6%에 그치고 실정입니다. 반면 전세가 거래량의 60% 이상을 차지하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 이후 대세상승장 후반기에 시장참여자가 투자할 때 가장 중요한 환금성에 대해 정리했습니다. 

2022년 전후까지 규제정책의 시대가 계속되는 한 지금 매수해서 4년 이내 매도할 계획이 있다면 환금성을 가장 우선순위에 둬야 합니다. 즉 언제든지 팔고 싶을 때 팔릴 수 있는 투자처를 매수해야 합니다. 

환금성이 높으려면 기본적으로 규제정책에서 상대적으로 자유로워야 합니다. 아무리 미래가치가 높고 입지가치가 높다고 하더라도 규제책으로 팔고 싶을때 팔지 못한다면 대세상승장 후반기에 투자처론 불합격입니다.

환금성을 떨어트리는 규제책으론 대표적으로 정비사업 조합원지위 양도금지가 있습니다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터 팔고 싶을 때 팔수 없습니다. 

재개발은 조합원지위 양도금지에서 자유로운 2018년 1월 23일까지 최초로 사업시행인가 신청을 받은 곳에 투자해야 합니다. 덧붙이면 여기에 감정평가액이 적고 전용면적 84타입을 배정받은 지분(입주권)을 매수해야 환금성이 높습니다.

재건축 투자는 환금성을 고려해 더욱 신중해야 합니다. 관리처분인가를 받았고 재건축 초과이익환수제를 피했다고 하더라도 매매금지로 팔 수 없으니 최소한 입주+2년까지 보유할 생각으로 매수해야 합니다. 강남 중층 재건축단지도 사업속도가 빠를 것으로 기대된다면 조합설립인가전 매수하고 5년 이상 장기보유해야 합니다. 

재개발이든 재건축이든 매도시점에 투기과열지구로 지정되면 정비사업 조합원지위 양도금지가 적용된다는 점을 주의해야 합니다. 

또 정비사업에서 조정대상지역 신규지정도 환금성을 떨어뜨리는 규제책입니다. 특히 조정지역으로 지정된 후 이주비 대출(승계 포함)을 받을 경우 직격탄을 맞습니다. 1주택자부터 대출규제가 적용돼 투자수요가 줄어 환금성이 낮아집니다. 따라서 비규제지역 정비사업에 투자하더라도 매도전 조정대상지역으로 지정될 것에 대비해야 합니다. 

대출규제중 환금성이 떨어트리는 또다른 규제론 분양권 입주권 잔금대출이 있습니다. LTV가 똑같은 규제지역이라고 하더라도 취득시점에 따라 최고 70%에서 최소 0%까지 크게 달라집니다. 

잔금대출 등 집단대출, 주택담보대출 규제가 크게 강화된 2017년 8월 23일 이후 취득시 LTV는 조정대상지역은 60%(기존 주택담보대출 있을시 50%), 투기과열지구 투기지역은 40%(30%)입니다. 투기지역은 원칙적으로 세대당 1건만 잔금대출을 받을 수 있습니다. 또 9.13대책에 따라 2018년 9월 14일 이후 규제지역 취득시 주담대(잔금대출 포함)는 2주택 이상 다주택자는 대출을 받을 수 없습니다. 1주택자는 처분조건부로 가능합니다.

만약 분양권 입주시점에 전세금으로 중도금+잔금을 충당하지 못하면 취득시점에 따라 잔금대출 규제가 적용됩니다. 규제지역일수록 잔금대출 규제수위가 높아 투자수요는 물론 실수요도 줄어들어 환금성이 떨어지게 마련입니다. 

한편 규제지역이든 아니든 환금성이 높은 아파트는 어떤 아파트일까요? 

입주 10년 이내 신축 또는 준신축 아파트라고 봅니다. 특히 도심 역세권에 위치한 정비사업 재고아파트가 환금성이 높다고 봅니다. 특히 서울 아파트 전용면적 84타입 기준으로 실거래가가 12억원 이하 신축 또는 준신축이 가장 환금성이 높습니다.

물론 높은 환금성이 높은 자본차익(양도차익)을 보장하진 않지만 2019년부터 시작된 상승장 후반기엔 환금성을 최우선순위로 둬야 합니다. 그래야 지키는 투자, 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다. 

입주 10년 이내 정비사업 아파트가 환금성이 높다는 것은 2017년 8.2대책 이후 본격화된 정비사업 규제책으로 시간이 흐를수록 신축 희소가치가 높기 때문입니다. 2019년 이후 전셋값 하방경직성이 강해질 것입니다.

전용 84타입 기준으로 신축, 공덕파크자이는 관리비가 상대적으로 비싼 주상복합임에도 전셋값(상한가 기준)은 8억원으로 마포공덕 일대에서 가장 높습니다. 성동구에서 대표적인 준신축단지인 래미안옥수리버젠도 8억원을 호가하고 있습니다. 과천에선 이례적으로 전세시장에서 가수요가 붙었지만(지역우선공급 1순위 청약을 위해) 준신축, 래미안에코팰리스 전셋값이 8억원 안팎입니다. 전셋값 8억원은 입주중인 개포 래미안블레스티지 84타입 평균가 수준입니다.

성북구 준신축, 래미안라센트는 지난해 12월 6억원에 거래됐습니다. 또 강남 준신축, 반포 래미안퍼스티지는 최근 14억원에 거래됐습니다. 모두 정비사업으로 지은 재고아파트 입니다. 

이들 단지가 전셋값 하방경직성이 높은 이유는 무엇보다 신축 또는 준신축으로서 정주여건이 입주후 갈수록 좋아지고 있기 때문입니다. 커뮤니티 시설및 서비스는 물론 역세권&직주근접성 학군 상권이 골고루 갖춰 주거환경 밸런스가 좋습니다. 물론 수급면에서 생활권내 입주물량이 감소세인데다 집주인 거주비율과 임차인 거주비율이 6대 4 안팎인 경우가 많습니다. 

당신이 2019년 3월 이후 대세상승장 후반기에 매수하려는 공격적 투자자라면 환금성을 최우선순위로 두고 투자하길 조언합니다.
  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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