2019년 부동산 개미들을 위한 충고 3가지

2019-02-01 | 작성자 오윤섭 | 조회수 3,211 | 추천수 52
설 연휴와 4월말 공동주택 공시가격 발표를 앞두고 서울 아파트시장은 다소 소강상태입니다. 저가매물이 줄어들면서 거래는 활발하지 못합니다. 언론에선 여전히 비관적인 뉴스를 쏟아내고 있습니다. 시장참여자들은 뉴스에 나오는 사람처럼 그렇게 무지한 사람이 아닌데 말입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 가치투자의 기본에 관한 얘기를 할까 합니다. 어려울수록 기본으로 돌아가라는 말을 많이 하죠? 2019년 부동산 개미들, 초보투자자들에게 전해드리는 기본에 관한 충고 3가지입니다.

충고1: 가격에 집착하지 마라

하락장이 아직 올 때가 아니라고 말씀드리는 것은 유동성장세에 공급물량(재고아파트&입주단지 매도물량)이 넘쳐나지 않고 있기 때문입니다. 상승장이 끝나고 하락장이 오려면 입주장에서 공급초과로 인해 매매가 전셋값이 동반하락하는 단지가 늘어나야 합니다. 

거듭 말하지만 서울은 아파트 입주물량이 늘어난다고 매매가가 하락하지 않습니다. 수도권 외곽인 동탄2신도시조차 상승장이 시작된 2015~2018년엔 입주물량이 많아도 매매가는 하락하지 않았습니다. 

2019년 하반기 이후 고덕그라시움과 래미안명일역솔베뉴 등 강동권 입주물량이 늘어나면 매매가가 하락할 것으로 우려하거나(보유자) 기대하는 사람(대기 매수자)들이 많습니다. 하지만 매매가가 하락하지 않을 가능성이 99% 입니다. 급한 사정이 있거나, 갈아타거나, 또는 심약한 매도자들이 내놓은 급매물 한두개가 저가로 거래됐다고 매매가는 하락하지 않습니다.

따라서 부동산 개미들은 급매물에 집착하기 보다는 간헐적으로 나오는 저가매물을 적극적으로 매수해야 합니다. 공을 들여서 말입니다. 그리고 4년 이상 보유하시면 됩니다. 둔촌주공이 2022년 하반기 입주할 때 전용면적 84타입 매매가가 19억원이라면 고덕그라시움은 얼마나 될까요? 지금 로열동호수 매물이 11억원대에 나와 있다면 적극 매수하는 게 맞습니다. 9호선 4단계 착공 호재가 없더라도 말입니다. 

아무리 부동산 고수라고 하더라도 바닥에 매수할 수 없습니다. 대응의 영역이 아니라 예측의 영역이기때문입니다. 만약 누구나 매수하고 싶은 가격대까지 떨어진다면 과연 내가 매수할 수 있을까요? 4년 이상 보유해서 목표 투자수익률을 기대할 수 있는 저가매물이라면 지금 내 것으로 만들어야 합니다. 오윤섭의 가치투자 기본반에선 초보투자자가 내 것으로 만들수 있는 인사이트및 투자처를 공개합니다.

충고2: 상승장에서도 보유기간 내내 오르기만 하는 아파트는 없다

저가매물을 집착하는 이유는 내가 매수한 뒤 집값이 내려갈까 걱정하기 때문입니다. 하지만 부동산 개미들이 아셔야 할게 보유기간 내내 계속 오르기만 하는 아파트는 없다는 것입니다. 대세상승장이라고 하더라도 가다 서다를 반복하는 계단식 상승을 합니다. 정부의 규제책이 큰 몫을 차지하지만 다시 상승하기 위한 에너지를 쌓으려면 숨고르기, 눌림목 구간이 필요하기 때문입니다. 눌림목 없이 추격매수가 1년 이상 지속돼 가파르게 상승한다면 거품이 발생할 가능성이 높습니다. 

강의를 하다보면 지난해 8월 9.13대책 이전 꼭지에 샀다고 걱정을 하는 분들이 많습니다. 매수시점에서 보면 꼭지에 매수한게 맞습니다. 하지만 4년 이상 보유하고 매도시점에 평가한다면 꼭지가 아니라 허리 또는 어깨에 샀다고도 볼 수 있습니다. 

예를 들어 2018년 8월 20억원에 아파트를 샀는데 19억원으로 1억원 하락했다고 투자에 실패했다고 단정할 수 있나요? 또 지금 19억원에 샀다고 투자에 성공했다고 장담할 수 있나요?

투자의 성패는 매도에서 결정됩니다. 양도시점에서 취득세, 종부세, 재산세, 양도세를 제외한 세후 수익률에 따라 결정됩니다. 지금 18억원에 매수했다고 하더라도 장세에 휘둘려 2년뒤 20억원에 매도한 경우와 20억원에 샀지만 4년 뒤 매도자 우위 시장에서 24억원에 매도한 경우 누가 투자에 성공할 것일까요? 

서초구 강남구 아파트를 매수했다고 상승장에서 계속 오르기만 하지 않습니다. 물론 하방경직성이 강한 아파트는 있습니다. 단지규모 500가구 이상으로 입주 5년 이내 신축이나 입주 10년 이내 준신축이 바로 그런 아파트입니다. 학군 통근 등을 이유로 장기 거주하는 실수요자가 많기 때문입니다. 또 사업속도가 빠른 정비사업 입주권이나 분양권도 입주가 다가올수록 하방경직성이 강합니다.

충고3: 아파트를 팔고 현금으로 보유하는건 패착이다

시장에 비관주의자가 득세하면 어김없이 나타나는 현상입니다. 더 가격이 떨어지기전에 아파트를 팔고 현금으로 보유하다 사고 싶은 아파트가 20% 이상 떨어지면 저가매수한다는 것입니다. 하지만 아파트를 팔고 현금으로 보유하는 게 패착일 가능성이 매우 높습니다. 

패착일 가능성이 높은 이유는 우선 현금가치가 계속 떨어지고 있습니다. 하이퍼플레이션이 오지 않더라도 지금 이 순간에도 돈의 가치는 계속 떨어지고 있습니다. 2019년에는 화폐가치가 떨어지는 속도가 빨라지고 있습니다. 

결정적으로 패착이 될 수밖에 없는 건 아파트값이 크게 떨어질 때를 기다리기 때문입니다. 예측의 영역이기 때문에 미래의 가격은 누구도 알 수 없습니다. 

지난 2016년부터 2017년 상반기까지 초보자들이 작성하는 부동산 뉴스에 힘입어 비관주의자가 득세하면서 보유중인 아파트를 매도한 사람이 주변에 적지않습니다.

10년마다 찾아오는 금융위기는 다시 2018년에 온다... 그것도 퍼펙트 스톰으로 온다... 2018년 수도권 입주물량 폭탄으로 집값이 20% 이상하락한다... 2018년에 퍼펙트 스톰이 안왔으니 2019년에는 올 것이다... 인디언 기우제를 지내는 비관론자의 말에 휘둘린 것입니다.

비관론과 달리 수도권 주택시장은 상승장, 매도자 우위 시장이 계속되면서 현금청산자들은 2019년 1월에도 섣불리 매수하지 못하고 희망고문에 시달리고 있습니다. 2017년 15억원, 2018년 20억원, 지금 19억원이라면 비관론자의 말대로 2017년 대비 20% 하락한 12억원까지 하락할 때까지 현금청산자들은 기다려야 하나요?

예측이 불가능한 리스크(블랙스완)에 판돈을 건다는 건 매우 위험합니다. 초보투자자든 고수든 예측가능한 리스크(회색 코뿔소)에 대응할 뿐입니다. 적극적으로 대응할 뿐입니다. 

미국 아이비리그 경제학 박사 출신 이코노미스트도 우리나라 시골 초등학교 6학년보다 못한 게 바로 경제예측입니다. 2018년 인구절벽, 2019년 부의 절벽 등 매년 연도만 바꿔 비관론을 글로벌하게(?) 전파하는 해리 덴트는 물론 요즘 핫한 레이 달리오도 미래의 경제는 알 수 없습니다.

모두가 걱정하는 리스크는 더 이상 리스크가 아닙니다. 모두가 걱정하는 리스크가 발생했다면 역시 리스크가 아닙니다. 국가 부도라고 난리났던 1997년 외환위기에도 수도권 집값은 정확히 2년만에 반등했습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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