세부담 강화책은 왜 집값 상승을 초래할까?

2019-01-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,035 | 추천수 46
2019년 새해가 밝았습니다. 언론에선 폭락 기사가 쏟아지고 있습니다. 전셋값 하락세가 과연 언제까지 갈 것인가? 단기저점, 즉 바닥은 언제 칠 것인가? 언제 반등할 것인가? 물론 지나가봐야 알 수 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 종합부동산세 양도소득세 등 세부담 강화책이 왜 집값 안정에 실패하고 오히려 집값 상승을 초래하는 지를 정리했습니다. 

참여정부 시절 다주택자에 대한 징벌적 과세가 문재인정부에서도 되풀이되고 있습니다. 2017년 8.2대책으로 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과세가 시행됐습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2018년 9.13대책으로 종합부동산세를 대폭 강화했습니다. 

지난 2010년 이후 미분양이 급증하면서 수도권 아파트값이 하향안정세로 돌아선 것을 참여정부의 세부담 강화책 덕분(?)이라고 생각하는 사람은 없습니다. 오히려 양도세 중과와 종부세 강화가 수도권 주택시장 침체를 부추겼습니다. 결과적으로 참여정부의 세부담 강화책은 집값 안정에 실패했습니다. 

역대정부에서 집값 안정에 도움이 된 것은 금융위기(1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기)와 공급물량이었습니다. 1992년 전후 분당 일산 등 1기 신도시와 2010년 전후 판교 광교 등 2신도시 입주물량은 수도권 집값 안정에 기여했습니다. 

상승장에서 규제책중 양도세 종부세 등 세부담 강화책은 시장에 미치는 영향이 큽니다. 따라서 반드시 부작용을 동반합니다. 

문재인정부는 종부세 부담이 아파트를 여러 채 보유중인 다주택자에만 집중된다고 강조합니다. 하지만 소득과 상관없이 집값을 기준으로 고가아파트를 보유했다는 이유로 종부세를 중과하는 것은 집값 급등에 대한 단기대응책일 뿐입니다. 

결국 정부는 소득이 적어 종부세를 납부할 돈이 없이 없는 유주택자는 늦어도 2019년 5월까지(6월 1일 현재 소유자에게 종부세 부과) 보유중인 주택을 팔라는 얘기입니다. 근로소득이 없는 은퇴자에게 월세를 받는 사업소득을 포기하라는 것입니다. 하지만 양도세 중과로 팔기도 쉽지 않습니다. 

따라서 소득이 낮을수록 종부세 부담이 커질 수밖에 없습니다. 특히 고령자나 은퇴가구의 종부세 부담(체감)이 클 것입니다. 종부세 강화는 과세형평성을 침해할 것입니다. 

취득시점은 DSR 등 대출규제로, 보유시점엔 종부세로, 이전시점엔 양도세 중과로 취득 보유 이전을 차단하고 있습니다. 따라서 세부담 강화책은 지속가능한 부동산 정책이 될 수 없습니다. 

참여정부 시절 2003년 10.29대책에선 종부세 도입목적이 투기억제책이라고 하지 않았습니다. 결과적으로 투기억제책이었지만 조세형평과 조세정의를 강조했습니다.

하지만 문재인정부의 9.13대책에선 아주 솔직(?)해졌습니다. 투기수요를 차단하기 위해 종부세를 강화한다고 밝혔습니다. 

하지만 팩트는 주택 공시가격을 올리고 종부세 양도세를 인상하고 고강도 세무조사를 하는 세부담 강화책만으로 집값을 안정시키지 못한다는 것입니다. 

세부담 강화책이 단기적으로 거래중단으로 집값이 안정되는 것처럼 보였지만 중장기적으로는 집값 안정에 실패했습니다. 오히려 지속적인 주택공급 감소로 집값 폭등을 초래했습니다.

참여정부 시절 소득에 상관없이 집값을 기준으로 종부세를 중과하고 조정대상지역 양도세 중과로 인해 수도권 주택시장에서 거래를 크게 위축시켰습니다. 자산의 효율적인 배분을 가로막았습니다. 

집값을 안정시키려면 우선 거래량을 늘리는 쪽으로 정책이 추진돼야 합니다. 하루빨리 조정대상지역 양도세 중과를 폐지해야 합니다. 폐지가 힘들다면 지난 2004년처럼 1년간 한시적으로 양도세 중과를 유예해야 합니다. 

양도세 중과를 유예하면 지난해 4월 이후 동결효과로 팔지 못한 조정지역 재고아파트 매물이 일시적으로 늘어날 것입니다. 일시적으로 거래량이 늘어나고 집값이 안정될 것입니다. 지난해 8월처럼 적은 거래량에도 가격이 폭등하는 왜곡현상은 중단될 것입니다. 

중장기적으로 수도권 주택시장에서 공급부족 수요초과라는 수급 불균형을 해소하기 위해선 주택공급을 확대해야 합니다. 

재개발 재건축 등 정비구역 또는 공공택지지구 지정부터 입주까지 평균 7년 이상 시간이 필요합니다. 일러야 7년 뒤에난 입주할 수 있는 수도권 3기 신도시만으론 공급물량이 부족합니다. 투기과열지구 조합원지위 양도금지 등 정비사업 규제를 완화해 공급물량(매도물량)을 늘려야 합니다. 

집값 안정을 위한 근본적인 대책은 주택수급 밸런스를 맞추는 것입니다. 수급 밸런스를 맞추려면 새아파트 공급물량을 지속적으로 늘려야 합니다. 

장세에 따른 냉온탕 부동산 정책으론 주택공급을 지속적으로 늘릴 수 없습니다. 입주물량이 많아도, 금융위기가 오더라도 꾸준히 민간택지, 공공택지를 늘리는 정책을 펼쳐야 합니다. 그런 면에서 지난 2014년 박근혜정부의 공공택지 개발 중단은 커다란 패착이었습니다.

문재인정부는 하루빨리 성수기 비수기에 따라 재고아파트 거래량이 늘어나고 줄어들 수 있도록 주택시장을 정상화시켜야 합니다. 지난 2005~2006년, 2017~2018년과 같은 폭등장을 되풀이하지 않으려면 중장기 공급플랜을 적극적으로 실행해야 합니다. 정비사업과 공공택지를 통해서 말입니다.
  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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