2019년 아파트 투자에서 가장 중요한 것

2018-12-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,280 | 추천수 64
송파헬리오시티 전셋값 움직임이 흥미롭습니다. 12월 31일 입주시작을 앞두고 전세문의가 늘고 저가물건 중심으로 거래량이 늘어나고 있습니다. 잠실 미성크로바와 진주 이주가 1월과 2월에 시작됩니다.헬리오시티 전셋값은 12월 26일 현재 84타입이 하한가는 6억원, 상한가는 7억5천만원 입니다. 

지난 9~10월 8억원 이상에 계약한 사례가 있으니 내년 3월말까지 상한가는 최소한 8억원은 넘어설 것으로 보입니다. 헬리오시티 전셋값에 대해선 입주지정일이 4월 1일에 끝나면 4월중 자세하게 복기하겠습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 투자로 자산을 늘려 계층이동의 사다리에 올라타고 싶은 사람들을 위해 2019년 아파트 투자에서 가장 중요한 것을 정리했습니다.

2019년 부동산 인사이트

​-주택시장 사이클은 17년 주기(한센사이클)로 움직인다. 하락장은 물론 상승장도 쉽게 오지 않는다. 2007년 하락장을 새로운 사이클 주기로 본다면 2024년 전후 상승장이 끝난다는 의미다. 하락장을 2009년 가을 이후로 본다면 2026년 전후로 상승장이 마감될 것이다.

-규제책은 하락장이 아닌 일시적 조정장세 즉 ‘3개월 효과’만 일으킬 뿐이다.

-하락장이 오려면 로열층 저가매물만 거래되면서 매물이 쌓여야 한다. 현재 재개발 재건축 단지를 중심으로 9.13대책 이후 전고점 대비 10% 안팎 하락한 수준에서 서울 아파트값은 하방경직성을 보이고 있다. 

-다주택자가 아파트 주택수를 줄이는 시장인가? 유지하거나 늘리는 시장인가?를 판단하라. 하락장이 오려면 다주택자가 아파트를 팔아 현금화하는 사람들이 급증해야 한다. 

-집값 상승 기대심리가 계속되는 상승장에서 공급감소는 집값이 우상향으로 이어졌다. 2023년 전후까지 수도권은 공급부족에 시달리는 시장이다. 9.13대책처럼 일시적 매수자 우위시장이 다시 올 수 있지만 매도자 우위 시장이 장기간 지속될 수밖에 없다.

-2015년 이후 대세상승장은 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정된후 끝날 것이다. 의왕 인천 부천 시흥 군포 안산 의정부까지 수도권 전지역이 조정대상지역으로 지정될 때까지 상승장이 지속될 것이다. 참여정부 시절 수도권 전역이 투기과열지구로 지정된 것처럼 말이다. 

-참여정부에도 규제정책만 계속되지 않았다. 2번에 걸쳐 규제완화책이 나왔다. 규제완화가 나오기전 저가매수해야 한다. 규제완화책이 나오면 시장은 레드오션이 될 것이다. 다만 양도세 중과 한시적 유예 조치가 시행되면 지난 2004년처럼 매물과 거래량이 늘어나면서 매매가는 일시적으로 하향안정화 될 것이다. 

-판교 광교 등 수도권 2기 신도시의 경우 분양시점에는 호재로 작용했다. 2006년 판교 동시분양 후폭풍처럼 용인 평촌 등 집값을 끌어올렸다. 반면 2010년 전후 입주시즌에는 악재로 작용했다. 수도권 1, 2 신도시 입주물량이 많을 땐 서울 집값은 상승폭이 낮았고 신도시 입주물량이 줄어들 때 상승폭이 컸다. 3기 신도시가 본격적으로 분양하는 시점은 2024년 이후, 본격적으로 입주하는 시점은 2027년 이후다. 

2019년 부동산 가치투자 조언

-현실적 낙관주의자가 돼서 투자하라.

-아파트로 최대의 투자수익률을 올린 사람은 시장이 불확실할 때 선제투자한 사람들이다. 지난 2012~2014년처럼 말이다. 공포는 투자자의 친구다. 공포는 저가매수할 절호의 기회기 때문이다. 

-다수가 아닌 소수가 가는 길을 선택하라.

-역발상 투자: 이미 예측된 리스크는 리스크가 아니다. 대출규제 수위가 높을수록 적극적으로 대출을 받아라.

-2019년에도 수도권 비규제지역 레벨업 장세는 계속될 것이다. 다만 비규제지역의 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정에 대비해야 한다. 규제지역으로 지정되면 대출규제로 인해 투자수요가 급감한다.

-2019년에 수도권에서 전용면적 기준으로 최적의 투자처는 84타입이다. 강남3구는 전용면적 110~125타입을 추천한다.

-건축물로서 가장 가치 있는 아파트 투자처는 4세대>입주권>입주5년이내 신축>입주 5~10년 준신축 순이다. 특히 정비사업 이주철거로 멸실주택이 늘어나는 곳, 즉 3~4년 후 입주하는 신축이 늘어나는 인도심 1천가구 이상 랜드마크단지를 공략하라. 

-상승장에서 공급(재고아파트 매도물량, 입주물량)이 줄어들면 어떤 일이 일어날까? 2019년 하반기부터 입주물량까지 급감한다. 2019년 상반기는 선제투자, 저가매수할 절호의 기회다. 2019년과 2020년은 수도권 주택시장에서 역대급 멸실주택과 입주물량 감소가 시작되는 시기다. 

2019년엔 부자노트 독자님들이 예측하는 사람보다는 준비하는 사람, 대응하는 사람이 됐으면 합니다. 

2019년은 그 어느 때보다 불확실한 주택시장입니다. 대출규제에도, 규제지역으로 지정되더라도 펀더멘털(기초체력)이 강한 아파트로 포트폴리오를 만들어보세요. 환금성이 높으려면 전셋값 하방경직성이 포인트입니다.

계단식 상승장에서 9.13대책처럼 일시적 조정장세가 오더라도 당초 계획한 투자를 실행하는 것이 중요합니다. 저가매수할 절호의 기회입니다. 기회는 ‘기회의 얼굴’로 오지 않는다는 말을 곱씹어 보기 바랍니다. 

PS: 2018년에 한주도 쉬지 않고 오윤섭의 부자노트 칼럼을 썼습니다. 오윤섭의 부자노트 칼럼은 2019년에도 변함없이 매주 목요일 여러분을 찾아가겠습니다. 행복한 연말연시 되세요!!!
  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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