서울 동남권 전셋값은 오를까? 내릴까?

2018-11-01 | 작성자 오윤섭 | 조회수 912 | 추천수 15
9.13대책 이후 국내외 악재들이 쏟아지고 있습니다. 국내 주가는 폭락하고 경제성장률은 둔화되고 있습니다. 미중 무역분쟁에 미국 경기 고점설까지 나오고 있습니다. 수도권 주택시장도 매매 전세 동반 약보합세입니다. 시장이 갈수록 불확실해지고 있습니다. 긴 호흡이 필요합니다.
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 이슈몰이중인 서울 동남권(강남4구) 아파트 전셋값을 분석하고자 합니다. 송파헬리오시티(9,510가구)로 대표되는 동남권 입주물량으로 인해 비관론자 주장처럼 전셋값이 하락할 것인가? 아니면 1~2월 성수기에 강보합세로 돌아서 우상향할 것인가?를 예측해보겠습니다.  
 
먼저 10월 마지막주 송파헬리오시티 전세시장은 약보합세입니다. 전용면적 84타입이 지난 8월 이전 6억원대에서 9월 7억5천만원을 넘어서 8억원까지 오르다 10월말 7억5천만원으로 내려선 상태입니다.  
 
10월 중순 이후 송파헬리오시티 전셋값이 약세로 돌아선 것은 비수기 영향도 있지만 9.13대책 이후 시장 분위기가 큽니다. 10월 15일부터 시작된 전세자금대출 규제로 유주택자들이 재계약을 선호하는데다 지난 2년간 서울 아파트 전셋값 상승(6%) 부담이 적어 갈아타는 전세수요가 적습니다.   
 
송파헬리오시티 전셋값은 오는 11월 17~19일 입주자 사전점검 이후 본격적으로 시작될 입주장에서 판가름날 것입니다. 극성수기인 1~2월 시장에 나올 전세물량에 따라 전셋값이 움직일 것입니다.  
 
과거 서울 동남권 전셋값 추이를 보면 지난 2007~2008년 잠실 1기 재건축인 엘리트파레(엘스 리센츠 트리지움 파크리오 레이크팰리스) 입주물량이 2만4천가구에 달했음에도 전셋값은 1년만에 하락세를 멈추고 2년이 지나서 상승세로 돌아섰습니다. 이처럼 전셋값 하락은 일시적인 경우가 대부분입니다. 특히 수요가 많은 서울 동남권에선 말입니다.  
 
지난 2017년 3월 입주가 시작된 강동구 고덕래미안힐스테이트(3,658가구)도 입주장이 6개월 마감되고 전셋값은 상승세로 돌아섰습니다.
 
지난 2005년 고덕주공2단지부터 시작돼 2017년 둔촌주공으로 마무리된 강동구 재건축 이주수요는 강동구 구축 매매가 전셋값을 끌어올렸습니다. 고덕아이파크, 둔촌푸르지오가 대표적입니다.  
 
이주수요는 전셋값을 상승시킵니다. 2019년에 1월부터 송파구(잠실), 서초구(반포잠원) 등 강남3구에선 1만5천가구 이상 이주가 시작됩니다. 세입자 비율이 70% 안팎에다 자가점유율이 40%가 되지않는 동남권에서 무주택자 또는1주택자 전세수요는 늘어날 수밖에 없습니다.  
 
서울에서 새아파트 입주장(사전점검 이후 입주율이 마무리는 시점)은 통상 3개월 안팎이면 마무리됩니다. 물론 시장 상황에 따라 6개월까지 지연되는 경우도 있습니다. 2천가구가 넘는 대단지는 평균 6개월 안팎 소요됩니다.  
 
전셋값은 입주물량이 아니라 입주물량중 집주인이 입주하지 않는 전월세물량에 따라 좌우됩니다. 서울 도심 자가 입주율은 50% 안팎입니다. 다만 최근 다주택자가 많이 보유하고 있는 동남권도 50% 이상으로 올라가는 추세입니다. 2017년 8.2대책 이후 조정대상지역에서 관리처분인가 후 입주권을 산 승계조합원의 경우 2년 거주 요건을 채워야 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 분양권 전매로 매수한 유주택자도 마찬가지입니다.  
 
입주물량으로 인한 전셋값은 동일 생활권내에서만 영향을 미칩니다. 한마디로 국지적입니다. 판교와 위례, 강동구와 하남은 매우 밀접한 관련이 있습니다. 서초구와 동작구도 그렇습니다.  
 
송파헬리오시티가 입주할 경우 송파구와 위례 외에 강남구>강동구>서초구에서 많이 이주할 것입니다. 2019년에 6월 래미안명일역솔베뉴를 시작해 입주물량이 1만가구가 넘는 강동구의 경우 외부에서 유입되는 이주수요가 상대적으로 적습니다. 타지역에선 강남구 광진구쪽에서 이주해올 것입니다. 강남구의 경우 전세수요는 전국구이지만 강남구 내부수요가 압도적으로 많습니다.  
 
입주물량만으로 전셋값에 영향을 미치려면 누적입주물량이 지속적으로 늘어나야 합니다. 대구도 부산도 결국 5년 누적 입주물량이 급증하면서 공급 앞에 쓰러졌습니다.  
 
하지만 서울 동남권은 그렇지 않습니다. 입주물량이 둘쑥날쑥인데다 멸실주택을 뺀 순공급이 마이너스를 기록해 공급부족이 갈수록 심화되고 있습니다. 송파헬리오시티 입주장이 2019년 상반기에 끝나면 송파구는 2020년까지 입주물량이 거의 없습니다. 전세수요층이 더 두터운 서초구와 강남구도 마찬가지입니다.  

강동구가 2019년부터 2020년까지 입주물량이 1만5천가구 몰려있지만 대체지역인 하남 남양주 구리 용인 화성 동탄2신도시 압주물량이2019년 하반기 이후 감소세가 뚜렷합니다.  
 
동남권 입주물량은 2019년에만 일시적으로 늘어날 뿐입니다. 이미 2018년부터 3년 누적공급물량은 감소세로 돌아섰습니다. 동남권 입주물량의 핵심인 재건축 사업속도는 안전진단 강화, 이주비 대출 규제, 초과이익환수제, 조합원지위 양도금지, HUG의 분양가 통제 등으로 갈수록 늦어지고 있습니다.
 
이에 따라 주택시장 선행지수인 서울 아파트 인허가 실적은 2018년부터 뚜렷한 감소세를 보이고 있습니다. 중층이 주도할 동남권 재건축시장에서 현재 수준으로 규제가 유지된다면 2023년 이후 신축은 씨가 마를 것입니다. 분양물량이 사라진다는 것입니다.   
 
송파헬리오시티로 대표되는 2019년에 동남권 입주물량이 2만가구 몰려있지만 역시 관리처분인가후 이주수요도 1만5천가구가 넘습니다.  여기에 동남권 전세시장 ‘대체재’인 위례신도시, 동탄2신도시, 용인, 하남, 구리, 남양주 입주물량도 2019년 하반기 이후 감소세가 뚜렷합니다. 따라서 2016년부터 언론에서 떠들었던 수도권 ‘입주폭탄’이 사라지고 있습니다.  

서울 동남권 대체지인 경기 입주물량이 소진되고 서울 도심 신축이 줄어들 경우 시장은 어떻게 반응할 지는 조정장세후 상승장으로 돌아선 대구를 보면 알 수 있습니다.  
 
앞으로 동남권 재고아파트 전세공급이 갈수록 줄어들 것입니다. 강남3구에만 9월 현재 임대등록 주택수는 10만3천가구에 달합니다. 5년, 8년 이상 안정적인 전세공급물량입니다. 하지만 주택임대사업자 세제혜택을 폐지하고 2019년부터 연간 2천만원 이하의 주택임대소득까지 분리과세될 경우 갭투자 감소로 다주택자의 전세공급은 줄어들 것입니다.
 
여기에 양도세 비과세 2년 거주 요건 및 고가 1주택자 장기보유특별공제 강화로 입주아파트의 자가 입주율도 갈수록 높아져 실거래가 9억원 초과 고가주택이 대부분인 동남권 아파트 전셋값은 하방경직성이 유지될 것입니다.   
 
다만 전세자금대출 규제로 다주택자의 동남권 고가전세 수요가 위축되고 있습니다. 또 정비사업 이주비 대출도 주택담보대출 수준으로 규제되면서 유동성이 축소되고 있습니다.
 
그럼에도 2019년 서울 동남권 전셋값은 강보합세를 유지할 것입니다. 전세물량 소진속도가 관건이지만 일시적으로 약보합세를 보이다 강보합세로, 강보합세에서 2020년 이후 상승세로 돌아설 것입니다.   
 
우선 1~2월 동남권 전세시장 움직임이 관전포인트입니다. 송파헬리오시티 입주와 잠실 미성크로바 및 진주 이주, 그리고 전세시장 극성수기가 겹치기 때문입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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