이번 주 오윤섭의 부자노트에선 증권사 애널리스트의 예측처럼 2019년 수도권 주택시장이 침체될 것인지를 금리인상과 연계해 정리했습니다. 그리고 중산층은 금리상승기에 어떻게 행동해야 하는 지를 정리했습니다.
참고로 주식시장과 주택시장은 중장기적으로 동행합니다. 단기적으론 주식시장이 주택시장보다 상승할 때도 하락할 때도 1년 안팎 선행한다고 알려졌습니다.
금리상승기와 대세상승기는 같았다
경기회복을 반영한 금리인상이 아니라면 금리인상은 집값 안정에 도움이 되지 않았습니다. 내수경기만 더욱 침체시킬 가능성이 높습니다. 상승장에서 금리가 소폭 오른다고 주택을 구입하려는 사람이 주택을 포기하지 않습니다. 금리인상으로 집값이 내리는 것이 아니라 유동성파티가 끝나고 주택공급이 누적돼야 집값이 하향안정되는 것입니다. 또 경제대란이 와야 2~3년간 집값이 하락하는 대세하락장이 오구요.
1988~1990년 12% 이상 고금리였지만 집값은 연평균 30% 상승했습니다. 2005~2006년 금리상승기였지만 집값 상승률은 연간 두자릿수였습니다.
구체적으로 1999년 4.75%이던 기준금리는 2000년 5.25%까지 올랐습니다. 이후 4%대를 한동안 유지하다 2004년 3.25%까지 떨어졌습니다. 그리고 2005년 10월부터 다시 오르기 시작했습니다. 2008년 8월에 5.25%에 달했습니다.
하지만 이 기간은 수도권 주택시장 2000년대 대세상승장(2000~2009년) 시기였습니다. 수도권은 1997년 외환위기 이후 1998~1999년 회복세를 거쳐 2000년부터 상승장이 시작됐습니다. 2004년 1년간 조정장세가 왔지만 계단식 상승장이 2009년 가을까지 이어졌습니다.
수도권 대세상승장이 시작된 2000년부터 전고점을 찍은 2008년까지 금리와 집값은 동행하며 계단식 상승이 이어졌습니다. 2006년은 서울 아파트값 상승률이 30%가 넘는 폭등장이 왔습니다. 반면 수도권 대세하락장 기간인 2010~2013년에 기준금리는 금리하락기로 2%대를 꾸준히 유지했습니다.
이처럼 수도권 아파트값은 금리상승기에 대부분 상승했습니다.
과거 한미 금리상승기에 집값 움직임을 보면 미국 금리가 오르면 한국 금리도 오르거나 금리 하락속도가 둔화됐습니다. 미국 금리가 오르면 한국 아파트값은 대부분 올랐습니다. 미국 금리상승기인 2015년 12월 이후 2018년 10월 현재까지 한미 집값은 미국이 1년 선행하며 동반상승하고 있습니다.
집값은 금리 외에 집값 상승 기대심리(기대수익률), 통화량, 수급, 정책, 호재 등 각종 변수에 따라 움직입니다. 또 2010년대 들어서 글로벌 주택시장 동조화가 뚜렷해지고 있습니다. 다만 금리인상이 2년 이상 계속돼 유동성파티가 끝나면(기준금리 3%대?) 집값 하방압력은 높아질 것입니다.
금리상승기 무주택자, 1주택자 매수포지션
문재인정부에서 한국은행은 11월 이후 금리인상을 단행할 가능성이 높습니다. 금리인상 시기는 경기가 아니라 10월 이후 집값 움직임에 따라 좌우될 가능성이 높습니다.
금리가 실질경제성장률+물가상승률이라고 본다면 경제성장률은 하향 조정되고 2018년 소비자물가지수도 1%대에 그치고 있습니다. 그럼에도 수도권 집값을 잡겠다고 금리를 올릴 경우 부작용이 클 것입니다. 저소득층과 중산층이 최대 피해자가 될 것입니다. 부울경으로 대표되는 지방 주택시장은 침체가 가속화될 것입니다.
앞으로 2년 안팎 미국 금리상승기가 계속된다면 국내 금리도 2019년 이후 제한적으로 인상할 수밖에 없을 것입니다. 하지만 금리와 물가은 동행합니다. 금리인상은 인플레이션으로 화폐가치가 하락한 것에 대해 보상하는 의미입니다.
2019년 예산이 470조원입니다. 2015년 357조원에 비해 110조원 이상이 늘어난 것입니다. 2019년부터 강력한 인플레이션을 예고하고 있습니다.
따라서 인플레이션에 대비하려면 2017년 8.2대책과 2018년 9.13대책으로 정점을 찍은 문재인정부의 강제적인 디레버리징 정책에 순응해선 안됩니다. 중산층은 서둘러 부채를 축소해선 안됩니다. 아파트를 너무 빨리 매도하거나 너무 늦게 매수해선 안됩니다.
화폐가치가 떨어지고 자산가치가 올라가는 인플레이션시대에 늘어나는 대출이자 부담보다 집값 상승률이 높다면 역발상으로 대출 레버리지를 적극 활용해야 합니다.
최근 2018년 단기 급등으로 서울 아파트값 거품에 대해 많이 언급하고 있습니다. 하지만 아직은 거품을 걱정할 단계는 아니라고 봅니다. 거품 여부는 거품이 꺼져봐야 알 수 있습니다. 누구도 미리 알 수 없습니다. 다만 인플레이션으로 인해 서울 아파트값 상승폭이 커질수록 거품은 생기고 많아질 것입니다.
인구밀도, 입지(땅값) 등을 고려하지 않고 소득 대비 서울 아파트값이 선진국보다 비싸다고 거품이 끼었다는 것은 동의하지 않습니다. 또 국내총생산(GDP) 대비 주택시가총액이 2018년 현재 2.4배 수준으로 다소 높다고 거품이 끼었다고 단정해선 안됩니다.
수도권 주택시장이 2010~2013년 4년간 장기간 침체된 반면 2015~2018년 조정장세를 반복하며 급등했지만 아직은 서울 아파트값에 거품이 끼었다고 볼 수 없습니다. 물가상승률, 즉 인플레이션을 고려한 서울 실질아파트가격은 2017년 10월에서야 2008년 9월 전고점을 돌파했습니다. 노도강 등 강북권은 2018년 상반기에서야 전고점을 넘어섰습니다.
2018년 10월 현재 서울 평균 실질아파트가격은 2008년 전고점 대비 15% 정도 오른 수준입니다. 같은 기간 실질소득 증가율(1인당 실질 GNI 27%, 실질GDP 32%)에 못미칩니다.
거듭 말하지만 인플레이션시대에 문재인정부의 무차별적인 디레버리징 정책은 중산층에게 계층이동의 사다리를 없애버리는 정책입니다.
무주택자는 물론 1주택자는 전방위 대출규제 정책에 순응하지 말고 적극적으로 대응(응전)해야 합니다. 대출 레버리지를 최대한 활용해 똘똘한 아파트로 자산가치 상승을 통해 계층이동의 사다리에 올라타야 합니다.
