이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 누가 사고 있고, 누가 팔고 있는지 매매시장의 움직임을 들여다보겠습니다. 3개월 안팎 조정장세를 끝내고 다시 움직일지, 아니면 1년이상 장기간 조정장세가 계속될지 현장에서 답을 찾아 보도록 하겠습니다.
9.13대책 이후 시장에 남아있는 매도물량(재고아파트)은 정부가 현 부동산 정책을 고수하는 한 이미 정해져있습니다. 따라서 수요자의 선택이 중요합니다. 특히 1주택자의 선택이 중요합니다. 갈아타기 위해 일시적 2주택자가 되거나 1주택자가 추가 구입으로 2주택자가 되려는 매수세가 얼마나 되는지가 10월 이후 수도권 주택시장 관전 포인트 입니다.
9.13대책 이후 다주택자 매매심리
9월에서 10월초까지 오윤섭의 부자노트 실전반 강좌 2개를 동시에 진행했습니다. 100명 이상 수강생은 대부분 다주택자였습니다. 기억나는건 강의를 들으신 분이 또 재수강을 하길래 물어보니 다주택자의 매수심리를 파악하기 위해 다시 듣는다고 하더군요.
10월 첫째 주에 끝난 이번 강의를 통해 9.13대책 이후 다주택자들의 매수심리를 정리했습니다.
- 9.13대책으로 역대급 종부세안이 발표됐음에도 다주택자는 매도할 생각이 없다. 매도해 현금으로 보유할 생각이 없다. 3주택 이상 다주택자는 주택임대사업자 임대등록으로 해 장기전을 위해 세팅을 끝냈다.
- 9.13대책이 나왔음에도 추가로 매수할 생각을 갖고 있는 다주택자가 의외로 많았다. 주로 자녀용으로 인서울 아파트를 전세 끼고 사려고 했다.
- 현금 10억원 이상 보유한 1주택자는 인강남 아파트 매수의지가 강했다. 보유중인 아파트를 양도세 비과세로 매도하고 인강남 4세대 아파트로 갈아타려는 의지가 강했다. 재건축 초과이익환수제를 피한 반포잠원과 개포 재건축 입주권이 타깃이다.
- 현금이 많지 않은 1주택자, 일시적 2주택자도 9.13대책 이후 조정장세에 똘똘한 아파트로 갈아타려는 의지가 강했다. 기존주택을 처분하고 똘똘한 입주권이나 신축으로 갈아타려는 성향이 강했다.
-1억~3억원을 보유한 1주택자도 추가 매수성향이 강했다. 추가 투자처는 크게 2가지다. 입주권, 분양권과 재고아파트 전세레버리지투자다. 1억원대 투자처론 비규제지역 분양권을 선호했다. 인강남을 선호하는데 자금이 부족한 1주택자는 송파구 강동구 조합설립인가전 중층 재건축단지에 관심이 높았다.
지금 파는 사람
한마디로 비규제지역과 달리 규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)에서 9.13대책 이후 파는 사람이 거의 없습니다. 급매물 실종입니다. 2017년 8.2대책에 이어 2018년 9.13대책으로 매물은 완벽하게 잠기고 있습니다.
10월 둘째주 현재 시장을 선도하는 강남3구를 중심으로 매매시장 바닥심리를 서칭하고 있지만 대출규제로 추가 매수는 물론 매도도 양도세 중과및 임대등록으로 막혀 하락폭이 적은 조정장세 입니다. 반포잠원 잠실 개포 등 강남3구 핵심지역에서 매물은 한두개 나오지만 급매는 거의 없습니다.
지금 파는 사람은 대부분 1주택자 또는 일시적 2주택자로 상위 지역 신축(입주권 포함)으로 갈아타기 위한 것입니다. 매도해서 현금을 보유하려는 다주택자는 없습니다.
시장에 매물이 늘어나려면 다주택자가 보유중인 아파트를 내놓아야 합니다. 하지만 다주택자는 장기보유할 아파트는 임대등록으로 세팅을 끝냈습니다. 또 양도세 중과로 인해 팔 수가 없습니다. 대출 부담이 없으니 장기전에 강합니다. 다음 정부 이후 판다는 생각이 강합니다. 설령 대출 부담이 있더라도 팔고 나서 사면 1주택자부터 주담대를 받기 힘들어 팔아야 할 이유가 없습니다.
지금 사는 사람
앞에도 언급했지만 9.13대책 이후 추가로 아파트를 사려는 유주택자가 많습니다. 1주택자 또는 일시적 2주택자가 특히 많습니다. 또 기존주택을 매도하고 매수타이밍을 놓쳐 현금을 갖고 있는 자산가들이 많습니다. 이중엔 2018년 이후 입주물량 폭탄으로 서울 등 수도권 집값이 하락다는 예측에 따라 매도하고 현금을 가지고 있는 분들이 적지 않습니다.
문재인정부는 9.13대책으로 수도권 주택시장을 무주택자 실수요시장을 만들겠다고 했지만 시장은 정부가 원하는대로 흘러가지 않을 것입니다.
수도권 무주택자중 아파트를 살수 있는 사람이 얼마나 될까요? 소득 1, 2분위에 속한 분들은 아파트를 살 여력이 없습니다. 유효수요가 아닙니다. 구매력이 없는 유령수요 입니다. 수도권 무주택 유효수요는 50만가구 이하로 봅니다.
9.13대책 이후 수도권 주택시장에서 핵심 수요는 1주택자가 될 것입니다. 수도권 1주택자(세대수)는 2016년 12월 현재 3백63만가구입니다. 유주택자의 73%를 차지합니다. 서울에서 아파트를 보유한 세대수는 118만가구입니다. 이중 1주택자는 100만가구(아파트는 1주택자가 유주택자의 90% 수준)로 추산됩니다.
바로 서울에 아파트를 보유한 1주택자, 100만가구가 9.13대책 이후 수도권 핵심 수요층이 될 것입니다. 똘똘한 아파트를 추가 매수해 일시적 2주택으로 보유하다 기존주택을 양도세 비과세로 팔 것입니다. 아니면 비규제지역 중심으로 입주권이나 재고아파트를 추가 매수해 2년 이상 보유해 자본차익을 얻으려고 할 것입니다.
10월 이후 수도권 주택시장 관전 포인트
거듭 말하지만 9.13대책 이후 수도권 아파트시장은 1주택자 매수세에 따라 결정될 것입니다. 구체적으론 10월 이후 2019년까지 수요량과 공급량에 따라 판가름날 것입니다.
오는 12월 겨울방학이 오면 연중 극성수기인 1~2월에 조정장세의 윤곽이 1차로 판가름 날 것입니다. 또 9.13대책에서 발표된 2019년 종부세법 개정안이 11월 이후 국회 통과여부도 관전 포인트입니다. 세법 개정안에 따라 2019년 6월 1일 이전(보유세 과세 기준일) 종부세 부담을 느끼는 다주택자가 1분기 이후 매물로 내놓을 가능성이 있습니다.
9.13대책 이후 가장 먼저 움직일 시장은 대출 스트레스와 종부세 부담이 적은, 비규제지역 재고아파트, 분양권, 입주권이 될 가능성이 높습니다. 84타입 기준으로 공시가격이 대부분 6억원 이하(시가 10억원 이하) 입니다.
수도권 재개발시장은 9.13대책 이후에도 뜨겁습니다. 수원을 비롯해 의왕 인천 안양(동안구) 부천 등 비규제지역 매수세가 줄어들지 않아 강보합세입니다. 반면 조정대상지역인 안양 성남 고양 구리와 투기과열지구인 서울, 광명은 다주택자 이주비 대출이 막혀 보합세 입니다.
수원 광교 인천송도 성남 안양(평촌) 의왕 부천 시흥 군포(산본) 용인 화성(동탄2) 고양 등 비조정대상지역 또는 비투기과열지구에서 전세레버리지투자가 늘어날 것입니다. 실거래가 기준 6억원 안팎 저가 아파트가 먼저 움직일 것입니다. 갭(매매가-전셋갑)은 신축 기준으로 1억5천만원에서 2억5천만원선입니다. 전용면적 84타입 신축(입주 5년 안팎)을 기준으로 안양평촌은 매매가가 8억5천만원을 넘어서고 있습니다. 수원, 송도, 의왕, 산본은 7억원을, 동탄2신도시와 성남은 8억원을 넘어섰습니다. 인천과 시흥은 5억원을, 부천은 7억원을 넘어서는 중입니다. 고양은 6억원 안팎입니다.
비규제지역 저가 아파트가 먼저 움직이면 다음엔 성남 고양 평촌 등 조정대상지역이 움직일 것입니다. 이어 인서울 투기과열지구 신축이 움직일 가능성이 높습니다. 갭이 3억원 안팎인 서울 신축도 1주택자의 최우선 투자처가 될 것입니다.
지난 8월 이후 상승세가 강해진 수도권 전세시장도 관전 포인트입니다. 특히 내년 1월부터 4개월간 입주하는 송파헬리오시티 전셋값 추이가 주목됩니다. 또 전세자금대출 규제로 인해 강남 고가전세(10억원 안팎) 움직임도 주목됩니다.
10월 이후 내년까지 반포잠원 방배 잠실 등 강남권 1만가구 이주를 비롯해 수도권 정비사업 멸실주택이 연간 10만가구에 달합니다. 이주수요에 따른 전셋값도 주목됩니다.
지난해 8.2대책으로 서울 등 조정대상지역에서 2년 거주 양도세 비과세 요건을 갖추기 위해 집주인 입주율이 높아지고 있습니다. 반면 대출규제로 잔금대출이 어려운 다주택자 집주인들이 전세로 내놓을 가능성도 있습니다.
10월 이후 또 다른 관전 포인트는 로또시장인 분양시장입니다. HUG의 분양가 통제로 입주프리미엄이 적게는 3억원, 많게는 10억원까지 예상됩니다.
서울 강북에선 11월 이후 e편한세상 청계 센트럴포레(용두5구역), 길음1구역 롯데캐슬 클라시아, 청량리 롯데캐슬 SKY-L65(청량리4구역), DMC SK뷰(수색9구역), 응암1구역 힐스테이트, 사당3구역 푸르지오, 증산2구역 자이, 홍제3구역 효성해링턴플레이스 등 정비사업 '대어'가 연내 분양예정입니다.
강남에선 서초동 래미안리더스원(우성1차), 반포동 디에이치반포(삼호가든3차), 거여2-1구역 롯데캐슬이 연내 분양예정입니다. 이어 2019년 상반기에 방배그랑자이(방배경남), 서초그랑자이(서초무지개), 개포그랑자이(개포주공4단지), 상아2차래미안, 둔촌주공 등이 줄줄이 분양예정입니다.
경기권에선 과천프레스티지자이(주공6단지)가 이르면 12월 분양예정입니다. 무주택 고가점자들이 많이 기다리는 과천지식정보타운은 내년으로 넘어갈 가능성이 높습니다.
위례신도시 북위례에선 10월 위례포레자이를 시작으로 계룡리슈빌, 힐스테이트, 중흥S클래스가 연내 분양예정입니다. 또 성남고등자이, 래미안어반비스타(부천 송내1-2구역), 힐스테이트 판교 엘포레(성남 대장지구), 수원역푸르지오자이(수원고등주거환경개선지구), 신평촌래미안푸르지오(안양 비산2동주민센터지구), 한양수자인(하남 감일지구) 등 공공택지와 정비사업에서 분양예정입니다.
