문재인정부 준신도시가 알려주는 투자처

2018-09-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,703 | 추천수 26

문재인정부가 부동산 정책에 허겁지겁입니다. 원보이스가 아니라 스테레오로 서로 다른 목소리(대책)를 내놓으니 국민들만 혼란스럽습니다. 이에 아랑곳없이 소득 5분위 상위 20%는 매수의 끈을 놓지 않고 갈아타거나 추가 매수할 기회를 노리고 있습니다.
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부가 허겁지겁 추진하고 있는 수도권 공공택지, 준신도시가 왜 넌센스인지를 정리했습니다.  이어 2020년대에 수도권 아파트시장에서 희소가치가 높아 가격을 주도할 아파트를 소개합니다.
 
준신도시는 난센스다
 
참으로 어이가 없습니다. 추석전후 발표예정인 공공택지 준신도시는 난센스입니다. 1인당 국민소득 3만달러에 걸맞는 주택 수요의 질과 동떨어진, 양적인 주택공급 확대책입니다. 이번 공공택지 개발 마인드는 1990년대 국민소득 1만달러에 머물러 있습니다.  
 
왜 난센스라고 할까요?
 
첫 번째 2018년은 질적인 주택시장으로 전환된 해입니다. 질적인 주택시장이란 역세권 학군 공원 상권 커뮤니티 기반시설 등 생활인프라가 뛰어난 도심 아파트에 수요가 몰려드는 시장입니다. 한마디로 소득 5분위에 위치한 상위 20%가 선호하는 수도권 핵심입지 신축이 주도하는 시장입니다.  
 
이번 상승장의 진앙지는 서울 도심 신축(재개발 재건축 포함)입니다. 상위 20%가 선호하는 도심에선 각종 규제로 신규아파트 공급은 막고 서울 외곽 그린벨트를 해제해 준신도시를 공급한다는 것은 난센스입니다. 지금 소득 5분위가 원하는 아파트는 도심 신축, 3, 4세대 아파트 입니다.
 
두 번째로 난센스라고 하는 것은 10년전, MB정부 보금자리주택 정책의 실패를 되풀이하고 있기 때문입니다. 이번 준신도시는 보금자리지구보다 더욱 작은 10만~30만평에 불과하는 꼬마택지로 난개발이 될 가능성이 높습니다. 보금자리지구중 가장 큰 미사강변도시는 170만평에 달해 신도시급입니다.

그린벨트를 풀어 저가 아파트를 공급하겠다던 보금자리주택지구는 대부분 기반시설은 물론 기존 도심과 연계성이 부족해 저가아파트가 홀로 모여있는  ‘섬’이 됐습니다. 결과적으로 교육 상권 문화 의료 등 생활인프라를 갖추지 못한, 언밸런스한 난개발을 초래했습니다.
 
기반시설중엔 특히 전철망 도로망 등 광역교통망이 취약했습니다. 물론 이에 따른 피해는 고스란히 입주민에 전가됐습니다.  
 
또 보금자리주택은 시세보다 낮게 분양가를 책정한 저가 아파트로 품질이 낮았습니다. 민영아파트보다 마감재 조경 커뮤니티시설 등이 떨어졌니다.

여기에 보금자리주택으로 인해 새아파트 공급에 중심이 될 민영아파트 건설이 위축됐습니다. 보금자리주택과 가격 경쟁이 되지 않는 정비사업 등 민영아파트 공급이 줄어들어 2015년 이후 시장의 역습(도심 신축 아파트값 폭등)을 받게됐습니다.  
 
문재인정부의 준신도시가 보금자리지구 실패를 되풀이하지 않으려면 도심과 연결되는 광역교통망을 최소한 입주시점에 갖춰야 합니다. 또 계획 수립 시점부터 지자체와 긴밀하게 협의해  자족시설 기반시설도 갖춰야 합니다. 공공택지 입지별 주택수요에 걸맞는 다양한 아파트(주택형, 품질 등)를 공급해야 합니다. 그렇지 않으면 필패입니다.  
 
준신도시가 시장에 주는 메시지
 
현재로선 준신도시가 보금자리지구 수준에서 벗어나기 힘들다고 생각합니다. 준비된 준신도시가 아니고 즉흥적인, 무계획적인 난개발 꼬마 공공택지가 될 가능성이 높습니다. 준신도시는 아파트시장 핵심 실수요인, 소득 4, 5분위 30~40대 눈높이를 무시한 양적인 공급확대책입니다.
 
문재인정부의 준도시가 시장에 주는 메시지는 2020년대 수도권 아파트시장은 생활인프라를 갖춘 인도심 신축이 폭등한다는 것입니다. 특히 소득 5분위가 선호하는 4세대 아파트가 폭등의 '진앙지'가 될 것입니다.  재개발 재건축 등 정비사업 신축이 주도할 것입니다. 2023년 이후 수도권 도심에 정비사업 분양물량이 규제책으로 급감함으로써 또다시 시장의 역습을 받을 것입니다.    
 
2020년대 서울 4세대 아파트시장에선 서울 강남권에선 압구정지구가 재건축하기전까지 반포주공1단지(반포디에이치클래스트)와 신반포4지구(신반포메이플자이)를 정점으로 반포잠원, 개포, 잠실 신축(재건축)이 가격을 선도할 것입니다. 고덕명일 천호 등 4세대 아파트가 뒤를 이을 것입니다.

강북권에선 2020년대에 한남뉴타운과 성수전략지구를 정점으로 옥수금호 왕십리뉴타운 아현뉴타운 흑석뉴타운 노량진뉴타운 수색증산뉴타운 신길뉴타운 동대문(청량리제기동 전농답십리뉴타운) 신축이 가격을 선도할 것입니다.    
 
경기권 구도심에선 과천 4세대 아파트, 과천위버필드, 과천퍼스트푸르지오써밋을 정점으로 광명 성남 안양 정비사업 신축이 가격을 리딩할 것입니다. 수도권 신도심에선 엣지시티(Edge City)로 진화중인 판교를 정점으로 위례 광교 미사강변 신도시가 주도할 것입니다. 인천에선 GTX B노선 최대 수혜지가 될 송도(신도심) 역세권에 이어 인천 원도심 인천시청역 부평역 역세권 정비사업 신축이 시장을 주도할 것입니다.     
 
부동산 가치투자자라면 수도권 거의 모든 아파트가 오르는 9월 레벨업 장세에서 추격매수를 해선 안됩니다. 머지않아 눌림목 구간이 올 것입니다. 그리고 지역별 단지별 차별화 장세가 다시 시작될 것입니다. 종합부동산세 인상 등 규제책과 양적인 공급확대책 이후 옥석을 가려 2020년대 시장을 주도할 아파트를 적정가에 매수하는 인사이트가 어느 때보다 필요합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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